Vom Veräußerer kaufvertraglich übernommene Sanierungsaufwendungen eines Mietobjekts nicht als Werbungskosten abziehbar

Leitsatz

Aufwendungen für die im Rahmen der Veräußerung eines Mietwohngrundstücks vom Verkäufer übernommene Instandsetzung sind auch dann nicht als Werbungskosten bei den bisherigen Vermietungseinkünften zu berücksichtigen, wenn die betreffenden Arbeiten noch während der Vermietungszeit durchgeführt werden.

Normenkette

§ 9 Abs. 1 EStG , § 12 Nr. 1 EStG , § 21 Abs. 1 EStG

Sachverhalt

Die Kläger waren zu je 1/2 Miteigentümer von drei Mietwohngrundstücken, die sie mit notariellem Vertrag veräußerten. Nach dem Vertrag waren sie verpflichtet, verschiedene (Sanierungs-) Maßnahmen "bis zum Tag des Besitzübergangs" auf eigene Kosten durchzuführen. Sie erzielten bis zum Tag des Besitzübergangs Mieteinnahmen, ließen bis dahin die Sanierungsarbeiten ausführen und bezahlten sie nach Besitzübergang.

In der Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte machten sie die Sanierungsaufwendungen geltend, deren Abzug als Werbungskosten das FA wegen Veranlassung durch die Veräußerung versagte. Einspruch und Klage blieben erfolglos. Dagegen richtet sich ihre Revision.

Entscheidung

Auch nach Auffassung des BFH sind die Aufwendungen der Veräußerung der Grundstücke zuzuordnen und dementsprechend nicht als Werbungskosten abziehbar. Mit den Aufwendungen sei lediglich ein nicht steuerbarer höherer Erlös aus der Veräußerung der Mietwohngrundstücke finanziert worden.

Dem stehe nicht die BFH-Rechtsprechung entgegen, nach der die Beurteilung eines Reparaturaufwands "nach seiner Zweckbestimmung" abzulehnen und nur auf den Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme abzustellen sei (vgl. BFH, Urteil vom 4.7.1989, IX R 192/85, BFH/NV 1990, 229), weil bei einer Veranlassung sowohl durch die (bisherige) Selbstnutzung als auch durch die (beabsichtigte) zukünftige Vermietung oder aber durch die bisherige Vermietung und die künftige Selbstnutzung eine hinreichende Abgrenzungsmöglichkeit nicht gegeben sei.

Diese Begründung greife nämlich nicht, wenn wie hier Aufwendungen mit wegen einer beabsichtigten Veräußerung und damit (eindeutig) zur Erhöhung eines nicht steuerbaren privaten Veräußerungserlöses getätigt würden.

Hinweis

1. Bei Vermietungseinkünften sind Werbungskosten grundsätzlich alle durch die Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Sind diese aber nicht (fast) ausschließlich durch die Einnahmeerzielung, sondern daneben auch, und zwar nicht unerheblich, durch die private Lebensführung veranlasst (§ 12 Nr. 1 EStG), können sie insgesamt nicht als Werbungskosten abgezogen werden; eine Aufteilung ist grundsätzlich nicht möglich (vgl. BFH, Urteil vom 29.7.1997, IX R 70/95, BFH/NV 1997, 850). Dabei sind während der Vermietungszeit durchgeführte Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten typisierend noch der Einkünfteerzielung zuzurechnen und die dadurch entstandenen Aufwendungen – unabhängig vom Zahlungszeitpunkt – grundsätzlich als Werbungskosten zu berücksichtigen (vgl. BFH, Urteil vom 10.10.2000, IX R 15/96, BStBl 2001 II, 787).

2. Der Veranlassungszusammenhang mit der Vermietungstätigkeit fehlt allerdings für Aufwendungen, die allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietwohnobjekts veranlasst sind; denn der Verkauf eines solchen zum Privatvermögen gehörenden Objekts stellt – abgesehen von privaten Veräußerungsgeschäften i.S.d. §§ 22 Nr. 2, 23 EStG – einen nicht einkommensteuerbaren Vorgang in der Vermögenssphäre dar. Mithin können auch dafür angefallene Aufwendungen nicht einkommensteuermindernd berücksichtigt werden.

Dies gilt auch für Reparaturen, die der Veräußerer im Rahmen einer Grundstücksveräußerung vom Verkäufer übernimmt, weil der objektive Zusammenhang der Aufwendungen mit der früheren Einkunftserzielung durch die von den Beteiligten gewollte Verknüpfung mit der nicht einkommensteuerbaren Grundstücksveräußerung überlagert wird (vgl. BFH, Urteil vom 23.1.1990, BStBl II 1990, 465).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 14.12.2004, IX R 34/03