Vorbemerkungen zu den §§ 83–90 BewG / II. Gesetzliche Regelungen: §§ 83 ff. BewG

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Der Ausgangswert für das Sachwertverfahren ist der Sachwert für eine einzeln zu bewertende wirtschaftliche Einheit. Dieser Ausgangswert setzt sich zusammen aus dem

• Bodenwert (§ 84 BewG)
• Gebäudewert (§ 85 BewG)
• Wert der Außenanlagen (§ 89 BewG)

Der Wert dieser drei Grundstücksteile wird jeweils getrennt ermittelt. Voraussetzung für die Anwendung des Sachwertverfahrens ist nicht, dass zunächst der Versuch eine Jahresrohmiete für das zu bewertende Grundstück festzustellen ergebnislos geblieben ist.^[2]

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Der Grund und Boden ist mit dem Wert anzusetzen, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (§ 84 BewG). Die Bewertung von Grund und Boden erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 BewG i.V.m. § 17 Abs. 3 BewG mit dem gemeinen Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964. Der gemeine Wert wird gemäß § 9 Abs. 2 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände zu berücksichtigen, die den Preis beeinflussen. Ungewöhnliche oder besondere Verhältnisse müssen unberücksichtigt bleiben, § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG. Der gemeine Wert ist folglich der im Verkaufsfall für das zu bewertende Grundstück auf dem Grundstücksmarkt üblicherweise erzielbare Preis. Soweit der Wert des Grund und Bodens durch Bebauung in seiner Nutzungsmöglichkeit beeinträchtigt ist, wird eine dadurch eintretende Wertminderung nach der Systematik des Bewertungsgesetzes erst durch die Anwendung der Wertzahl gemäß § 90 BewG bzw. die Wertzahlverordnung auf den für den Grund und Boden zugrunde gelegten Ausgangswert i.S. des § 83 BewG berücksichtigt.

Rz. 14

^{[Autor/Stand]} Zur Ermittlung des gemeinen Wertes eines unbebauten Grundstücks stehen das Vergleichswertverfahren, die Wertermittlung anhand von Bodenrichtwerten und die Wertermittlung über den erzielbaren Ertrag zur Verfügung. Nach der Rechtsprechung des BFH wird dem Wertermittlungsverfahren durch Vergleich der Kaufpreise der Vorzug gegeben.^[5] Voraussetzung für die Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Verkaufspreisen ist, dass eine ausreichende Zahl repräsentativer und stichtagsnaher Verkaufsfälle in der näheren Umgebung vorliegt.^[6] Nachrangig sind Bodenrichtwerte als Schätzungsgrundlage heranzuziehen. Das Ertragswertverfahren kommt für eine Anwendung nur dann in Betracht, wenn keine anderen Schätzungsgrundlagen für die Wertermittlung zur Verfügung stehen.

Rz. 15

^{[Autor/Stand]} Der Gebäudewert – als rein technisch errechneter Gebäudenormalherstellungswert – wird in der Weise ermittelt, dass zunächst die durchschnittlichen Herstellungskosten für das Gebäude auf der Grundlage des umbauten Raumes nach den Baupreisverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt berechnet werden (§ 85 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BewG). Der sich so ergebende Gebäudenormalherstellungswert entspricht dem Wert eines neuen Gebäudes. Abnutzung und Wertverzehr sind durch Absetzungen für Wertminderung wegen Alters, und bauliche Mängel und Schäden, die weder bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswerts noch bei der Wertminderung wegen Alters berücksichtigt worden sind, durch einen Abschlag zu berücksichtigen (§ 86 und 87 BewG). Eine Wertminderung wegen Alters für die Zeit nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt kann nicht vorgenommen werden und ist somit für alle nach diesem Zeitpunkt errichteten Gebäude ausgeschlossen.^[8] Durch die Minderung des Gebäudenormalherstellungswerts um die angeführte Wertminderung wegen Alters und den Abschlag wegen etwaiger Bauschäden ergibt sich der Gebäudesachwert (§ 85 Satz 3 BewG). Mit der Ermittlung des Gebäudesachwerts sind die wertbestimmenden Faktoren berücksichtigt, die sich aus tatsächlichem Umfang, baulichem Zustand und Alter des Gebäudes ergeben. Der Gebäudesachwert ist damit ein rein nach technischen Gesichtspunkten berechneter Wert. Wegen weiterer, bei der Wertermittlung noch nicht berücksichtigter Umstände kann der Gebäudesachwert in besonderen Fällen (§ 85 Satz 4 BewG) noch ermäßig oder erhöht werden.

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} Entsprechendes gilt gemäß § 89 BewG für die Ermittlung des Werts der Außenanlagen. Die gesetzliche Regelung sieht im Ergebnis vor, dass die Bewertung von Außenanlagen nach den der Ermittlung des Gebäudewerts entsprechenden Grundsätzen zu erfolgen hat. Damit ist der Wert der Außenanlagen nach den gleichen Grundsätzen zu ermitteln, die für die Ermittlung des Gebäudesachwertes nach § 85 BewG gelten. Es sind somit die für die Ermittlung des Gebäudewerts geltenden Vorschriften der §§ 86–88 BewG sinngemäß anzuwenden.

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} Die Summe aus Boden-, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen ergibt den Ausgangswert (§ 83 BewG). Dieser soll durch Anwendung von Wertzahlen an den gemeinen Wert bzw. an das Wertniveau der nach dem Ertragswertverfahren bewerteten Grundstücke angeglichen (§ 90 BewG) werden.^[11] Die Wertzahlen sind Ausdruck einer der Erfahrung zu entnehmenden Tatsache, dass der Sachwert eines Grunds...