Vorbemerkungen zu den §§ 83–90 BewG / III. Richtlinien der Finanzverwaltung

Rz. 21

^{[Autor/Stand]} Maßgeblich für die Praxis der Finanzverwaltung im Zusammenhang mit der Einheitsbewertung ist die Allgemeine Verwaltungsvorschrift über die Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr).^[2] Diese Verwaltungsvorschrift hat die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates zur Durchführung der Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundvermögens auf den 1.1.1964 auf der Grundlage des Art. 108 Abs. 6 GG a.F. (Art. 108 Abs. 7 GG neu) erlassen. Laut der Einführung behandeln die BewRGr Zweifelsfragen und Auslegungsfragen von allgemeiner Bedeutung, um eine einheitliche Anwendung des Bewertungsrechts durch die Behörden der Finanzverwaltung sicherzustellen. Die Richtlinien geben aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung Anweisungen an die Finanzämter für die Vorgehensweise im Einzelfall. Sie gelten derzeit für die auf den 1.1.1964 durchzuführende Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundvermögens sowie der Betriebsgrundstücke.^[3]

Rz. 22

^{[Autor/Stand]} Die gesetzlichen Regelungen des Sachwertverfahrens im BewG 1965 beschränken sich allerdings, wie die Begründung zum BewG-ÄndG ausdrücklich hervorhebt, auf die Normierung der allgemein geltenden Grundsätze. Eine erschöpfende Darstellung des Verfahrens mit allen Einzelheiten seiner technischen Anwendung im Gesetz selbst war nicht zweckmäßig, weil sich für die einzelnen in Betracht kommenden Grundstücksarten und auch innerhalb der Grundstücksarten zahlreiche Besonderheiten ergeben. Durch eine allgemein gehaltene Fassung sollte die weitgehende Anwendung der gesetzlichen Vorschriften für alle nach dem Sachwertverfahren gemäß §§ 83 ff. BewG zu bewertenden Grundstücke gewährleistet werden.

Rz. 23

^{[Autor/Stand]} Die Regelung von Einzelfragen, insb. auch die Angleichung des Sachwertes an den gemeinen Wert gemäß § 90 BewG, blieb deshalb einer Rechtsverordnung und Verwaltungsanordnungen vorbehalten. Diese Rechtsverordnung, deren Inhalt, Zweck und Ausmaß in § 90 Abs. 2 BewG näher bestimmt ist und zu deren Erlass § 123 Abs. 1 BewG die Ermächtigung erteilt, regelt die Angleichung des ermittelten Sachwerts an den gemeinen Wert (vgl. die Kommentierung zu § 90 BewG).^[6]

Rz. 24

^{[Autor/Stand]} Die gesetzlichen Regelungen zur Bewertung von bebauten Grundstücken im Sachwertverfahren nach §§ 83 ff. BewG werden in den Abschn. 34 ff. BewRGr detailliert konkretisiert. Die Einzelheiten zur Ermittlung des Gebäudewerts nach § 85 BewG ergeben sich aus den Verwaltungsanordnungen zur Durchführung des Sachwertverfahrens, den Abschn. 34–46 BewRGr, der allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Richtlinien für die Bewertung des Grundbesitzes im Hauptfeststellungszeitraum 1964 (Fortschreibungsrichtlinien) vom 2.12.1971^[8] sowie den Anlagen 10–17 BewRGr. Anlage 10 enthält einen allgemeinen Überblick über das Sachwertverfahren. Die weiteren Anlagen enthalten Anleitungen zur

• Ermittlung des umbauten Raumes und Darstellungen zur Bemessung der Geschosshöhe für geschosshöhenabhängige Raummeterpreise (Anlage 12)
• Merkmale für die Beurteilung der baulichen Ausstattung bei Gebäuden (einfache, mittlere, gute, sehr gute, aufwendige Ausstattung – Anlage 13)
• Gebäudeklasseneinteilung und Raummeterpreise 1958, umgerechnet auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 (Anlagen 14 und 15)
• Bauteil-Preistabelle für die im Sachwertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser (Anlage 16) und Durchschnittspreise für einzelne Außenanlagen (Anlage 17)

Rz. 25

^{[Autor/Stand]} Für die Ermittlung des umbauten Raumes nimmt Abschn. 37 Abs. 1 BewRGr auf die DIN 277 (November 1950) Bezug. Diese DIN-Norm dient zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau. Die Norm definiert insb. die Regeln für die Berechnung von Flächen- und Rauminhalten, die sowohl der Ermittlung der Herstellungskosten von Gebäuden als auch der Ermittlung von Miet- und Kaufpreisen dienen.^[10] Die Bezugnahme auf DIN 277 in der Fassung des Jahres 1950 kann nicht als dynamische Verweisung auf die jeweils aktuelle Fassung dieser DIN-Vorschrift interpretiert werden. Die Ermittlung des umbauten Raumes nach der DIN-Fassung des Jahres 1950 und die Ermittlung des Bruttorauminhalts nach den späteren Fassungen sind grundlegend zu unterscheiden. Bei Gegenüberstellung der DIN-Fassungen ergeben sich erhebliche Wertdifferenzen, je nachdem, ob die Berechnung gemäß der Fassung 1950 oder aber gemäß einer späteren Fassung erfolgt. Die Verweisung auf die DIN 277 (1950) ist als statische Verweisung zu verstehen. Ein Redaktionsversehen ist angesichts des jahrzehntelangen unveränderten Fortbestands der Verwaltungsvorschrift trotz der neueren DIN-Fassungen auszuschließen.^[11]

Rz. 26

^{[Autor/Stand]} Daneben sind weitere Richtlinien für besondere Grundstücke ergangen:

• Richtlinien zur Bewertung der Betriebsgrundstücke der deutschen Bundesbahn^[13]
• die Richtlinien für die Bewertung der Betriebsgrundstücke der öffentlichen Verkehrsunternehmen
• die Richtlinien zur Bewertung der Betriebsgrundstücke der S...