Weilbach, GrEStG § 16 Nichtfestsetzung, Aufhebung oder Ä ... / 4.2 Rückerwerb wegen Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts (§ 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG)

4.2.1 Erfordernis der Regelung

Rz. 29

Die Vergünstigung des § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG erstreckt sich auf den Rückerwerb eines Grundstücks und den vorausgegangenen Erwerbsvorgang, wenn das diesem zugrunde liegende Rechtsgeschäft nichtig oder infolge Anfechtung (z. B. wegen arglistiger Täuschung) als von Anfang an nichtig (§ 142 Abs. 1 BGB) anzusehen ist.

Die Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts kann auf einem Formmangel (§ 313 BGB i. V. m. § 125 BGB), der Geschäftsunfähigkeit (§ 104 BGB) eines der Beteiligten, dem Vorliegen eines Scheingeschäfts (§ 117 BGB), dem Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) oder dem Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) beruhen.

Obwohl § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG für ein nichtiges Verpflichtungsgeschäft eigentlich nicht erforderlich wäre, weil insoweit überhaupt keine Grunderwerbsteuer entstanden sein kann, hat die Vorschrift für diese Fälle doch ihre Bedeutung und ihren Sinn, da es trotz der Nichtigkeit des zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäfts zu einer wirksamen Übereignung eines Grundstücks kommen kann. Diese Diskrepanz beruht auf dem im Zivilrecht geltenden Abstraktionsprinzip, das zwischen dem schuldrechtlichen und dem dinglichen Rechtsgeschäft strikt unterscheidet. Hat der Veräußerer eines Grundstücks einen schuldrechtlichen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums (§§ 813ff. BGB), weil das schuldrechtliche Rechtsgeschäft von Anfang nichtig ist oder nachträglich wird, würde die zur Verwirklichung dieses Anspruchs notwendige Rückauflassung Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG auslösen. § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG soll diese Besteuerung ebenso wie die des vorausgegangenen (nichtigen) Erwerbsvorgangs verhindern.

4.2.2 Abgrenzung des Anwendungsbereich

Rz. 30

Kein Anwendungsfall des § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG liegt vor, wenn es zu keiner wirksamen Grundstücksübereignung gekommen ist, weil die Übertragung des Eigentums nichtig ist. In einem derartigen Fall ist eine Rückauflassung nicht notwendig; es genügt eine Berichtigung des Grundbuchs (§ 894 BGB).

Bei formnichtigen Verpflichtungsgeschäften (§§ 313 S. 1, 125 BGB) kommt es für die Anwendung des § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG darauf an, ob dieser Formmangel nicht geheilt (§ 313 S. 2 BGB) wird und die Beteiligten auch das wirtschaftliche Ergebnis dieses Rechtsgeschäfts nicht eintreten lassen oder ob dieses Rechtsgeschäft durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch wirksam wird. Im ersten Fall mangelt es an einem Erwerbsvorgang i. S. d. § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG, im 2. Fall an einem nichtigen Rechtsgeschäft.

Erwirbt der Veräußerer das Eigentum an dem veräußerten Grundstück zurück, wird gem. § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG auf Antrag sowohl für den Rückerwerb, als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang die Steuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben, wenn das dem vorausgegangenen Erwerbsvorgang zugrunde liegende Rechtsgeschäft nichtig ist. Begrifflich setzt die Vorschrift damit voraus, dass sowohl der Rückerwerb als auch der vorausgegangene Erwerbsvorgang grunderwerbsteuerbar sind.

Das Tatbestandsmerkmal der Nichtigkeit erfasst Fälle, in denen die (abstrakte) Eigentumsübertragung am Grundstück zivilrechtlich wirksam erfolgt ist, diese Eigentumsübertragung jedoch aufgrund einer nichtigen schuldrechtlichen Verpflichtung vorgenommen wurde (BFH, Urteile v. 27.1.1999, II R 78/96, BFH/NV 1999, 964, und v. 27.4.2005, II R 4/04, BFH/NV 2005, 1629). Dem Veräußerer steht hier nach §§ 812 ff. BGB des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ein Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums zu. § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG setzt damit einen einseitig und gegen den Willen des ursprünglichen Erwerbers durchsetzbaren Anspruch auf Rückerwerb voraus. Das betreffende zivilrechtliche Rechtsgeschäft muss objektiv nichtig sein. Es kommt nicht darauf an, ob die Parteien selbst das Rechtsgeschäft für nichtig halten.

Die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts beurteilt sich nach zivilrechtlichen Grundsätzen. Eine nur steuerrechtlich nach §§ 41 oder 42 AO zu beachtende Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts rechtfertigt nicht die Anwendung des § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG. Die Grunderwerbsteuer knüpft als Rechtsverkehrsteuer grundsätzlich an das Zivilrecht an. Die wirtschaftliche Einordnung eines Erwerbsvorgangs und seine steuerrechtliche Behandlung haben deshalb für § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG keine Bedeutung (BFH, Urteil v. 9. 11. 2016, II R 17/15, BFH/NV 2017, 130).

Zum Formerfordernis in den vorgenannten Fällen siehe FinMin Baden-Württemberg v. 7.8.2002, 3 – S 4543/9.