Dietrich Weilbach, Birthe Kramer
Rz. 31
Erwirbt der Veräußerer das Eigentum an dem veräußerten Grundstück zurück, so wird auf Antrag sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang die Steuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben, wenn die Vertragsbedingungen des Rechtsgeschäfts, das den Anspruch auf Übereignung begründet hat, nicht erfüllt werden und das Rechtsgeschäft deshalb aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird. Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG korrespondiert in Bezug auf den notwendigen Rechtsanspruch mit § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG und verlangt ebenso, dass ein gesetzliches oder vertragliches Recht zur Rückgängigmachung besteht und ausgeübt wird. Aus der Nichterfüllung von Vertragsbedingungen (das sind Vereinbarungen des den Übereignungsanspruch begründenden Rechtsgeschäfts) muss sich zivilrechtlich ein einseitig erzwingbarer gesetzlicher oder vertraglichen Rechtsanspruch auf Rückgängigmachung des Grundstücksgeschäfts ergeben; eine einvernehmliche Rückabwicklung ohne einen solchen Anspruch, etwa auf Grundlage eines Vergleichs, reicht nicht aus (BFH v. 19.2.2020, II R 4/18, BFH/NV 2020, 1169). Die Vergünstigung ist anwendbar auf die Fälle der Wiederversteigerung eines Grundstücks (vgl. BFH v. 14.9.1988, II R 76/86, BStBl II 1989, 150) sowie die Rückgängigmachung des Erwerbs eines Erbbaurechts, den Wegfall der Geschäftsgrundlage oder das Wiederkaufsrecht bei Nichteinhaltung von Vertragsbestimmungen (zum Fall der Abweichung zwischen der vertraglich geschuldeten und der tatsächlichen Wohnfläche des Vertragsobjekts vgl. BFH v. 19.2.2020, II R 4/18, BFH/NV 2020, 1169). Sie findet ferner Anwendung, wenn ein Erwerbsvorgang über ein Grundstück rückgängig gemacht wird, nachdem das Eigentum an dem Grundstück übergegangen war und der Erwerber auf dem Grundstück Aufbauten errichtet hatte. Die Errichtung der Aufbauten steht der Anwendung des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG nicht entgegen. Die Aufbauten ändern nichts daran, dass es sich bei dem zurückübereigneten und dem vom Rückerwerber übereigneten Grundstück um dasselbe Grundstück i. S. d. bürgerlichen Rechts handelt (vgl. BFH v.14.1.1976, II R 149/74, BStBl II 1976, 347). Besonderheiten bei der Anwendung des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG ergeben sich beim Heimfall eines Erbbaurechts nach § 32 ErbbauVO. Bei diesem ist § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG ausnahmsweise dann anzuwenden, wenn der Heimfallanspruch auf die Nichterfüllung von Vertragspflichten zurückgeht, die in einem schuldrechtlichen Vertrag übernommen wurden und zivilrechtlich eine Hauptleistung darstellen (vgl. hierzu BFH v. 13.7.1983, BStBl II 1983, 683, und den einheitlichen Ländererlass zur grunderwerbsteuerlichen Behandlung von Erbbaurechtsvorgängen, z. B. FinMin Baden-Württemberg v. 7.3.2002, 3 – S 4500/9, Tz. 3).