Weilbach, GrEStG § 7 Umwandlung von gemeinschaftlichem E ... / 2 Flächenweise Aufteilung eines Grundstücks unter Miteigentümern

Rz. 2

Nach § 7 Abs. 1 GrEStG wird die flächenweise Aufteilung eines Grundstücks, das mehreren Eigentümern nach Bruchteilen gehört, insoweit nicht besteuert, als der Wert des Teilgrundstücks, das der einzelne Erwerber erhält, dem Bruchteil entspricht, zu dem er an dem gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist. Es tritt also Steuerpflicht nur insoweit ein, als ein Bruchteilseigentümer bei der Teilung wertmäßig mehr erhält, als ihm auf Grund seiner Bruchteilsbeteiligung dem Wert nach zusteht.

Die Steuervergünstigung des § 7 Abs. 1 GrEStG ist auch anwendbar, wenn ein mehreren Miteigentümern gehörendes Grundstück derart geteilt wird, dass den Erwerbern nicht Alleineigentum, sondern wiederum Miteigentum an den aufgeteilten Grundstücksflächen zugewiesen wird. Denn auch Miteigentum ist bürgerlich-rechtlich und damit auch grunderwerbsteuerrechtlich (vgl. § 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG) als Volleigentum wie Alleineigentum zu behandeln. Die flächenmäßige Teilung i. S d. § 7 GrEStG erfordert daher nicht, dass an allen Teilflächen jeweils Alleineigentum begründet wird (vgl. BFH v. 29.7.1969, II 94/65, BStBl II 1969, 669). Erhalten die Beteiligten aber ungeteiltes Eigentum am ganzen Grundstück (Alleineigentum), so findet § 7 Abs. 1 GrEStG keine Anwendung, denn diese Vergünstigungsvorschrift bezieht sich nur auf die Umwandlung von Miteigentum in Flächen-Einzeleigentum oder in Flächen-Miteigentum, nicht aber auf die Umwandlung von Miteigentum in Alleineigentum.

Bei Vorliegen eines einheitlichen Entschlusses der Miteigentümer eines Grundstücks zu dessen flächenweiser Teilung ist die Vergünstigung des § 7 Abs. 1 GrEStG auch dann zu gewähren, wenn nicht alle Beteiligte an der Bruchteilsgemeinschaft ein Teilgrundstück in Natur erhalten bzw. ein Teilgrundstück oder auch mehrere Teilgrundstücke nicht an einen an der Bruchteilsgemeinschaft beteiligten Miteigentümer fallen, sondern diese Teilgrundstücke zu Gunsten der betreffenden Beteiligten veräußert werden, die Miteigentümer also z. B. in Geld entschädigt werden (vgl. BFH v. 13.12.1978, II R 92/76, BStBl II 1979, 343 und BFH v. 4.7.1979, II R 59/74, BStBl II 1979, 681).

Nach FG Berlin-Brandenburg v. 26.2.2015, 15 K 4223/10, EFG 2015, 943, findet die Steuerbefreiung des § 7 Abs. 1 GrEStG keine Anwendung, wenn in einem Vertrag das Gesamthandseigentum an einem Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt und den Gesellschaftern zugeordnet wird. Nach Auffassung des FG soll dies auch bei Aufteilung des Vorgangs unter Berufung auf die sog. juristische Sekunde gelten, wenn – wie im konkreten Fall – von einer missbräuchlichen Gestaltung auszugehen ist, weil die Bildung von Miteigentumsanteilen bei den Gesellschaftern auf dem Weg vom Gesamthandseigentum der Gesellschaft zur Begründung von Wohnungseigentum der Gesellschafter allein dazu dient, die Vorschrift des § 7 Abs. 1 GrEStG anstelle der Vorschrift des § 7 Abs. 2 GrEStG zur Anwendung zu bringen, mit der Folge, dass die nur auf den § 7 Abs. 2 GrEStG anwendbare Missbrauchsverhinderungsnorm des § 7 Abs. 3 GrEStG umgangen wird. Gegen das Urteil wurde Revision eingelegt, die der BFH mit Urteil v. 20.2.2019 abgewiesen hat.

Werden mehrere Grundstücke unter den Miteigentümern flächenweise aufgeteilt, dann muss für jedes einzelne Grundstück die Frage der Steuerbefreiung gesondert geprüft werden (BFH v. 5.12.1956, II 69/56, BStBl III 1957, 69). Die Vergünstigung des § 7 GrEStG bezieht sich immer nur auf ein Grundstück i. S. d. § 2 GrEStG und umfasst nicht auch Fälle, in denen die Miteigentümer mehrerer rechtlich und wirtschaftlich selbstständiger Grundstücke ihre Miteigentumsanteile tauschen und sich dadurch Alleineigentum verschaffen (vgl. BFH v. 27.7.2001, II B 20/01, BFH/NV 2002, 70).

Praxis-Beispiel

A und B sind Miteigentümer zu je 1/2 an den Grundstücken 1 (gemeiner Wert 120.000 EUR) und 2 (gemeiner Wert 160.000 EUR). Die Grundstücke bilden keine wirtschaftliche Einheit. Im Jahr 2013 teilen A und B die Grundstücke in der Weise auf, dass – bezogen auf den jeweiligen Wert der Grundstücke – A 1/3 des Grundstücks 1 (Wert: 40.000 EUR) und 5/8 des Grundstücks 2 (Wert: 100.000 EUR) und B 2/3 des Grundstücks 1 (Wert: 80.000 EUR) und 3/8 des Grundstücks 2 (Wert: 60.000 EUR) erhält.

Die Prüfung, ob und ggf. inwieweit die Vergünstigung des § 7 Abs. 1 GrEStG zu gewähren ist, hat für jedes der beiden Grundstücke getrennt zu erfolgen. Der Erwerb des A bezüglich Grundstück 2 und der Erwerb des B bezüglich Grundstück 1 sind jeweils nur zu ½ nach § 7 Abs. 1 GrEStG begünstigt. Für den Erwerb des A bezüglich Grundstück 1 und für den Erwerb des B bezüglich Grundstück 2 ist keine Steuer zu erheben, weil der Wert der jeweils erworbenen Teilflächen unter dem Wert des Bruchteils liegt, zu dem A bzw. B an den aufgeteilten Grundstücken beteiligt waren. Unbeachtlich ist, dass insgesamt betrachtet A und B jeweils 50 % des Werts der beiden Grundstücke erhalten und dieser Wert ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil entspricht.

Erwerben bisherige Miteigentümer im Rahmen einer Ause...