Weilbach, GrEStG § 8 Grundsatz / 3.2 Gesamtgegenleistung und deren Aufteilung

Rz. 9

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer kann nur der Wert der Gegenleistung herangezogen werden, die sich auf das Grundstück i. S. d. § 2 GrEStG bezieht. Entgelt für den Erwerb von Zubehör gehört nicht zur Bemessungs-grundlage für die Grunderwerbsteuer, stellt mithin keine Gegenleistung dar (so nochmals BFH v. 3.6.2020, II B 54/19, BStBl II 2020, 586). In der Praxis findet man nicht selten Verträge, in denen ein Grundstück gleichzeitig mit nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Gegenständen veräußert wird. Dies ist vor allem beim Erwerb von Sachinbegriffen der Fall, also einer Sachgesamtheit, die aus mehreren selbstständigen Sachen besteht, die unter einer einheitlichen Bezeichnung zusammengefasst und deren Wert und Funktionsfähigkeit durch ihre Vollständigkeit und funktionelle Bindung mitbestimmt wird. Als Beispiele seien genannt der Erwerb eines Grundstücks mit Inventar (z. B. Hotelgrundstück), der Erwerb eines Handelsgeschäfts im Ganzen oder eines landwirtschaftlichen Betriebs im Ganzen. In diesen Fällen ist zunächst zu prüfen, ob die Vertragsschließenden eine Gesamtgegenleistung oder Einzelpreise vereinbart haben.

Werden gesonderte Verträge über das Grundstück i. S. v. § 2 GrEStG einerseits und die nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Gegenstände andererseits abgeschlossen oder werden in einem einzigen Vertrag konkrete Preisvereinbarungen für die jeweiligen veräußerten Sachen getroffen und Einzelkauf- oder Übernahmepreise für die jeweils verkauften Sachen ausgewiesen, kann der in diesen Verträgen vorgenommenen Zuordnung auch für die Grunderwerbsteuer gefolgt werden, wenn die konkreten Einzelpreise ernstlich gemeint, d. h. objektiv nachvollziehbar und wirtschaftlich angemessen sind (vgl. BFH v. 8.10.1975, II R 129/70, BStBl II 1976, 195). In diesen Fällen ist für die Besteuerung der für das Grundstück i. S. v. § 2 GrEStG vereinbarte Preis heranzuziehen. Das Vorliegen derartiger Einzelpreise ist ggf. im Wege der Auslegung (vgl. §§ 133 und 157 BGB) zu ermitteln (vgl. BFH v. 15.2.1989, II R 4/86, BFH/NV 1990, 392), wobei strenge Maßstäbe anzulegen sind. Ist einer Einzelpreisvereinbarung unter dem Gesichtspunkt des Gestaltungsmissbrauchs (§ 42 AO) die steuerliche Anerkennung zu versagen, muss – wie bei einer Gesamtgegenleistung – eine verhältnismäßige Aufteilung vorgenommen werden (BFH v. 17.6.1998, II R 35/96, BFH/NV 1998, 1527).

Wird demgegenüber beim Kauf eines Grundstücks zusammen mit nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Gegenständen ein Gesamtpreis ohne Ausweis genauer Einzelpreise für die jeweiligen Sachen vereinbart, liegt eine Gesamtgegenleistung vor, die grundsätzlich nach dem Verhältnis des gemeinen Werts (Verkehrswerts) des Grundstücks zum gemeinen Wert (Verkehrswert) der sonstigen Gegenstände (z. B. des Zubehörs und der Betriebsvorrichtungen) aufzuteilen ist (BFH v. 13.5.1993, II R 82/89, BFH/NV 1994, 574). Der auf Betriebsvorrichtungen entfallende Teil des Kaufpreises als Gegenleistung scheidet aus der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage aus. Sodass bei Sachverhaltskonstellationen, bei denen ein Grundstück zusammen mit Betriebsvorrichtungen zu einer Gesamtgegenleistung veräußert wird, der Kaufpreis in einen grunderwerbsteuerpflichtigen Teil (= Gegenleistung für das Grundstück) sowie in einen umsatzsteuerpflichtigen Teil (= auf Betriebsvorrichtungen und ggf. Zubehör entfallend) aufgeteilt werden muss. Bei Erwerb von Eigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz mindert der Wert einer im Wege der Ansparung von der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildeten Instandhaltungsrückstellung nicht die Gegenleistung, auch wenn ein Teil des Kaufpreises hierfür gezahlt werden soll (vgl. BFH v. 16.9.2020, II R 49/17, BFH/NV 2021, 418 sowie § 9 Rz 4z).

Bei der verhältnismäßigen Aufteilung sind grundsätzlich auch Geschäftswerte bzw. Firmenwerte zu berücksichtigen, soweit sie mit den übertragenen Gegenständen zusammenhängen und einen bestimmten immateriellen Wert abgelten (BFH v. 31.10.1973, II R 97/66, BStBl II 1974, 250). Beim Erwerb eines Unternehmens im Ganzen, zu dem auch ein Grundstück gehört, ist die Gesamtgegenleistung nach dem Verhältnis des Teilwerts des Grundstücks zum Teilwert der sonstigen erworbenen Gegenstände aufzuteilen, wenn der Betrieb fortgesetzt wird (BFH v. 8.2.1978, II R 48/73, BStBl II 1978, 320).

Die Aufteilung eines Gesamtpreises erfolgt nach folgender Formel (sog. Boruttau’sche Formel):

Gesamtpreis x Gemeiner Wert des Grundstücks

Gemeiner Wert der sonstigen Gegenstände + Gemeiner Wert des Grundstücks

Die Anwendung dieser Formel bei der notwendigen Aufteilung der Gesamtgegenleistung, derer sich der Bundesfinanzhof selbst in ständiger Rechtsprechung bedient (vgl. z. B. BFH v. 29.1.1992, II R 36/89, BStBl II 1992, 418, und BFH v. 30.7.2008, II R 37/07, BFH/NV 2009, 44), führt zu einer sachgerechten Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Würde dagegen der nicht der Grunderwerbsteuer unterliegende Anteil am Gesamtentgelt nur von der Gesamtgegenleistung a...