Weilbach, GrEStG § 9 Gegenleistung / 2.1.3.2 Übernahme der auf dem Grundstück ruhenden sonstigen Belastungen oder die Begründung neuer Belastungen zugunsten des Verkäufers

Rz. 4g

Nach §§ 433 Abs. 1 S. 2, 435 BGB ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer den verkauften Gegenstand frei von Rechtsmängeln zu verschaffen, die von Dritten gegen den Käufer geltend gemacht werden können. Diese Verpflichtung besteht jedoch nicht, wenn der Käufer die Grundstücksbelastung bei dem Abschluss des Kaufs kennt (§ 442 Abs. 1 BGB). Eine Ausnahme gilt allerdings für den Fall grober Fahrlässigkeit. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer nach der abdingbaren Vorschrift des § 442 Abs. 2 BGB zu beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt.

Die Übernahme von Grundpfandrechten durch den Grundstückserwerber ist eine sonstige Leistung und daher im Rahmen des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zu erfassen. Verpflichtet sich der Grundstückskäufer gegenüber dem Veräußerer zur Übernahme der auf dem Grundstück ruhenden nichtdauernden Lasten (z. B. der unvererbliche, nur zugunsten einer Person bestellte Nießbrauch – §§ 1030ff. BGB –, die subjektiv-persönlichen Dienstbarkeiten – §§ 1090ff. BGB – oder das dingliche Vorkaufsrecht – §§ 1094ff. BGB), sind diese ebenfalls Teil der Gegenleistung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Der Regelungsgehalt des § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG steht dem nicht entgegen. Im Gegensatz zu den dauernden Grundstückslasten, die nach S. 2 der Vorschrift nicht zur Gegenleistung gehören, werden nichtdauernde Lasten nach S. 1 in die Gegenleistung einbezogen. Nichtdauernde Lasten sind damit Teil der Gegenleistung, wenn sie (nur) aufgrund eines Übergangs kraft Gesetzes oder (auch) aufgrund vertraglicher Vereinbarung vom Erwerber zu tragen sind. Die vom Käufer übernommenen nichtdauernden Lasten sind mit ihrem Kapitalwert (§§ 13, 14 BewG, vgl. § 8 GrEStG Rz. 12, 13) bzw. mit dem gemeinen Wert (§ 9 BewG), ggf. auch mit Null anzusetzen (vgl. RFH v. 8.10.1926, II A 42...