Weilbach, GrEStG § 9 Gegenleistung / 4.2 Auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehende Lasten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG)

Rz. 25

Nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG gehören zur Gegenleistung auch die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Zur Gegenleistung gehören jedoch nicht die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten. Der Erbbauzins gilt nicht als dauernde Last.

Die Vorschrift des § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG unterscheidet zwischen zur Gegenleistung rechnenden nichtdauernden Lasten, wozu aufgrund der gesetzlichen Fiktion in S. 3 auch der Erbbauzins gehört, und den nicht zur Gegenleistung zählenden dauernden Lasten. Diese Differenzierung ist darin begründet, dass sich die Beteiligten eines Rechtsgeschäfts über ein Grundstück über den Wert der auf den Grundstückserwerber übergehenden nichtdauernden Lasten regelmäßig im Klaren sind und diesen bei der Bemessung des Werts der Gegenleistung berücksichtigen, während die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten einen bleibenden wertmindernden Faktor darstellen, mit deren Wegfall der jeweilige Grundstückseigentümer nicht rechnen kann, und der daher keine entsprechende Erhöhung der Gegenleistung rechtfertigt (vgl. BFH v. 9.9.1959, II 157/57, BStBl III 1959, 468).

Unter dauernden Lasten i. S. v. § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 GrEStG sind nur solche Grundstücksbelastungen zu verstehen, die bereits bei Abschluss des Rechtsgeschäfts über das Grundstück auf diesem ruhen und mit dinglicher Wirkung ohne besondere Abrede kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehen. Bei einer fehlenden dinglichen Sicherung des Rechts liegt keine dauernde Last vor. Eine nur schuldrechtliche Belastung des Erwerbers allein reicht insoweit ebenfalls nicht aus (vgl. BFH v. 27.2.1952, II 129/51 U, BStBl III 1952, 98; BFH v. 25.3.1958, II 193/56 U, BStBl III 1958, 239; BFH v. 22.6.1966, II 130/62, BStBl III 1966, 552, und BFH v. 8.6.2005, II R 26/03, BStBl II 2005, 613).

Für die Beurteilung der Frage, ob eine solche Belastung vorliegt, ist auf die Verhältnisse zum maßgebenden Stichtag abzustellen. Dementsprechend bleibt eine Belastung, die an diesem Stichtag noch nicht im Grundbuch eingetragen ist bzw. erst noch im Grundbuch eingetragen werden muss, außer Betracht (BFH v. 8.6.2005, II R 26/03, BStBl II 2005, 613).

Neu begründete dauernde Lasten fallen nicht unter § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG, diese werden bereits von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfasst. Die letztgenannte Vorschrift greift auch in Fällen, in denen sich der Erwerber zur Übernahme einer auf dem Grundstück ruhenden nichtdauernden Last verpflichtet.

Bei einem Grundstückserwerb im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens ist § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG nur anzuwenden, wenn Grundstückslasten nach den Versteigerungsbedingungen (§§ 49ff., 59 ZVG) aufgrund entsprechender gesetzlicher Anordnung außerhalb des geringsten Gebots ausnahmsweise bestehen bleiben. Relevant wird dies nur für Grundstückslasten, die von dem an das Meistgebot anknüpfenden § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG nicht erfasst sind (vgl. Pahlke, GrEStG, 5. Aufl. 2014, § 9 Rz. 130). Bleibt ein Recht bestehen, wird durch diese Belastung ein Teil des nach den Versteigerungsbedingungen zu erbringenden Kaufpreises ersetzt. Zur Anwendung des § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 GrEStG bei einem zugunsten des Meistbietenden im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchsrecht, das für diesen keine wirtschaftliche Belastung darstellt, vgl. BFH v. 15.7.2015, II R 11/14, BFH/NV 2015, 1602, Vorinstanz FG Köln v. 8.5.2013, 5 K 3384/10, EFG 2014, 859 siehe hierzu auch Rz. 11d).

Rz. 25a

Zu den dauernden Lasten rechnen in erster Linie subjektiv-dingliche Grunddienstbarkeiten (vgl. § 1018 BGB) wie z. B. Baubeschränkungen, Gewerbe- und Wettbewerbsverbote, die die Rechte des jeweiligen Grundstückseigentümers einschränken. Ebenfalls dauernde Lasten sind das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht (§§ 31ff. WEG), die Duldungsfiktion nach §§ 912 Abs. 1, 917 Abs. 1 BGB, Überbau- und Notwegrentenlasten (§§ 912 Abs. 2, 913ff., 917 Abs. 2 BGB) sowie subjektiv-dingliche Reallasten (§ 1105 BGB). Um eine dauernde Last handelt es sich auch bei einem Sand- oder Kiesgewinnungsrecht, das durch eine nicht auflösend bedingte oder zeitlich befristete Grunddienstbarkeit gesichert ist (vgl. BFH v. 22.6.1966, II 74/63 und II 130/62, BStBl III 1966, 550 und 552; vgl. auch Gegenleistungskatalog Rz. 8r, Stichwort "Bodenschätze"). Verpflichtungen eines Wohnungseigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft sind einer dauernden Last vergleichbar und wie diese zu behandeln (vgl. BFH v. 27.8.2003, II R 27/01, BFH/NV 2004, 226).

Rz. 25b

Bei den nichtdauernden Lasten, die – wie sich bereits aus dem Begriff ableiten lässt – den Eigentümer des Grundstücks nur vorübergehend belasten, handelt es sich um auf dem Grundstück ruhende Verpflichtungen, die ohne besondere Abrede kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehen und bereits bei Entstehung der Steuerschuld bestanden haben (BFH v. 9.9.1959, II 157/57 U, BStBl III 1959, 468). Hierzu gehören der nicht übertragbare, unvererbliche und nur zugunsten einer bestimmten natürlichen Person bestellte Nießbrauch (§§ 10...