Weilbach, GrEStG § 9 Gegenleistung / 2.4.2 Gegenstand der Zwangsversteigerung

Rz. 11a

Gegenstand der Zwangsversteigerung sind in erster Linie Grundstücke i. S. d. bürgerlichen Rechts. Gegenstand einer Zwangsversteigerung können auch Miteigentumsanteile an Grundstücken (vgl. §§ 1008 bis 1011 BGB) unter Beachtung des § 864 Abs. 2 ZPO sein, wonach der Bruchteil in dem Anteil eines Miteigentümers besteht oder sich der Anspruch des Gläubigers auf ein Recht gründet, mit dem der Bruchteil als solcher belastet ist. Schließlich rechnen zu diesen Gegenständen auch die grundstücksgleichen Rechte (§ 864 Abs. 1 ZPO), wie das Erbbaurecht (§§ 11, 14 ErbbauRG) einschließlich des Wohnungs- und Teilerbbaurechts (§ 30 WEG), als besondere Art des Bruchteileigentums das Wohnungs- und Teileigentum (§ 1 WEG) und das Gebäudeeigentum i. S. v. § 288 Abs. 4 und § 292 Abs. 3 ZGB, das ein grundstücksgleiches Recht darstellt (§ 295 Abs. 2 S. 2 ZGB, Art. 233 § 4 Abs. 1 S. 1 EGBGB i. V. m. § 864 Abs. 1 ZPO).

Nicht Gegenstand der Zwangsversteigerung können Gebäude auf fremdem Boden selbst – ohne den dazu gehörenden Grund und Boden – sein, sofern sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind (§ 94 Abs. 1 S. 1 BGB) und daher nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können. Derartige Gebäude auf fremdem Boden können nur gemeinsam mit dem Grund und Boden versteigert werden. Sind die Gebäude dagegen als bewegliche Sachen anzusehen (§ 95 BGB), richtet sich die Zwangsvollstreckung nach den für die Zwangsvollstreckung für körperliche Sachen geltenden Bestimmungen (§§ 808 bis 827 ZPO). Insoweit kommt eine entsprechende Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG in Betracht. Auch hier ist also das Meistgebot Gegenleistung, wenngleich es kein Recht auf Zuschlag wie in den Fällen des § 81 Abs. 1 ZVG begründet.

Da die Zwangsversteigerung das gesamte Grundstück (vgl. §§ 15ff. ZVG) mit allen seinen Bestandteilen erfasst, sind hiervon auch Maschinen und sonstige Betriebsvorrichtungen betroffen. Grunderwerbsteuerrechtlich sind diese Gegenstände jedoch keine Grundstücksbestandteile (vgl. § 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 GrEStG). Betroffen von der Zwangsversteigerung sind auch diejenigen Gegenstände, auf die sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§ 20 Abs. 2 und § 55 Abs. 1 ZVG). Die Hypothek erstreckt sich u. a. auf die vom Grundstück getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile, soweit sie nicht mit der Trennung in das Eigentum eines anderen als des Eigentümers oder des Eigenbesitzers des Grundstücks gelangt sind, ausgenommen der land- und forstwirtschaftlichen Erzeugnisse, die nicht Zubehör des Grundstücks sind (§ 21 Abs. 1, § 55 ZVG), und auf das Zubehör des Grundstücks (§§ 97, 98 BGB), mit Ausnahme der Zubehörstücke, die nicht in das Eigentum des Eigentümers des Grundstücks gelangt sind (vgl. §§ 1120 bis 1122 BGB). Die Zwangsversteigerung erfasst auch die Zubehörstücke, die einem Dritten gehören, wenn sich diese im Besitz des Schuldners oder eines neu hinzugetretenen Eigentümers befinden (§ 55 Abs. 2 ZVG).

Umfasst die Zwangsversteigerung Gegenstände, die grunderwerbsteuerrechtlich nicht zu den Grundstücken i. S. v. § 2 GrEStG gerechnet werden, ist eine Aufteilung des Meistgebots auf das Grundstück und auf diese Gegenstände geboten. Als Gegenleistung kann nur der Teil des Meistgebots angesetzt werden, der auf das Grundstück i. S. v. § 2 GrEStG entfällt. Die Aufteilung des Meistgebots richtet sich nach den Grundsätzen, die für die Aufteilung einer Gesamtgegenleistung gelten (vgl. hierzu § 8 GrEStG Rz. 9). Die Aufteilung hat also in dem Verhältnis zu erfolgen, in dem der Wert des Grundstücks zum Wert der sonstigen Gegenstände steht.

Praxis-Beispiel

Bei der Zwangsversteigerung eines Grundstücks (Wert 180.000 EUR), bei der auch Maschinen, Betriebsvorrichtungen und sonstige Gegenstände im Wert von (zusätzlichen) 60.000 EUR mitversteigert werden, beträgt das Meistgebot einschließlich der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte 160.000 EUR.

Der für die Besteuerung maßgebende Wert beträgt 120.000 EUR (75 % von 160.000 EUR).