Weilbach, GrEStG § 9 Gegenleistung / 3.4 Gebäude auf fremdem Boden

Rz. 17

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG stehen Gebäude auf fremdem Boden den Grundstücken gleich. Rechtsvorgänge über Gebäude auf fremdem Boden unterliegen daher der Grunderwerbsteuer.

Bei einem Gebäude auf fremdem Boden, das Scheinbestandteil (§ 95 Abs. 1 BGB) ist und bei dem sich die Eigentumsübertragung an den Grundsätzen für bewegliche Sachen (§§ 929ff. BGB) orientiert (vgl. § 2 GrEStG Rz. 30), ergibt sich die Grunderwerbsteuerpflicht aus § 1 Abs. 1 GrEStG (ggf. i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG). Für diese Fälle ergeben sich bezüglich der nach §§ 8 Abs. 1 und 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG anzusetzenden Gegenleistung in aller Regel keine besonderen Probleme.

Ist das Gebäude auf fremdem Boden wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (vgl. §§ 94, 946 BGB), kann es bürgerlich-rechtlich nur zusammen mit dem Grundstück veräußert werden. Denkbar ist aber auch eine Einräumung der Verwertungsbefugnis an dem Gebäude, wobei sich eine Grunderwerbsteuerpflicht aus § 1 Abs. 2 GrEStG i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG ergibt (vgl. § 2 GrEStG Rz. 31ff.). Die Gegenleistung für einen solchen Rechtsvorgang bestimmt sich nach allgemeinen Grundsätzen. Zur Gegenleistung gehören mithin alle Leistungen, die der Erwerber der Verwertungsbefugnis an dem Gebäude auf fremdem Boden dem Eigentümer (bzw. dem Erbauer des Gebäudes) als Entgelt für den Erwerb der Verwertungsbefugnis an dem Gebäude gewährt. Der Wert des Verwertungsrechts selbst ist dagegen grunderwerbsteuerrechtlich irrelevant (BFH. v. 27.3.1985, BStBl II 1985, 526; vgl. auch § 8 GrEStG Rz. 3). Als Gegenleistung kommt danach z. B. der Ausgleichsbetrag in Betracht, den ein Grundstückseigentümer dem Pächter für dessen auf dem Pachtgrundstück errichtetes Gebäude zahlt.

Rz. 17a

Im Fall der Sicherungsübereignung eines Gebäudes auf fremdem Boden (vgl. § 2 GrEStG Rz. 38) erbringt der Sicherungsnehmer im Regelfall keine Gegenleistung. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist daher der Grundbesitzwert des Gebäudes (zur Bewertung vgl. § 148 BewG). Ob eine aufschiebend bedingte Gegenleistung vorliegt, wenn nach der getroffenen Sicherungsabrede der Sicherungsnehmer das Gebäude bei Eintritt der Verwertungsreife als Leistung an Erfüllungs statt (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG) behalten darf, ist umstritten (bejahend Pahlke/Franz, GrEStG, 4. Aufl. 2010, § 9 Rz. 189; verneinend Boruttau, GrEStG, 16. Aufl. 2010, § 9 Rz. 516).

Wegen weiterer Einzelheiten zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage bei der auflösend bedingten und der unbedingten Sicherungsübereignung wird auf die bundeseinheitlich abgestimmten Ländererlasse zur Sicherungsübereignung von Gebäuden auf fremdem Boden aus den Jahren 1985 und 2003 (z. B. FinMin Baden-Württemberg v. 15.5.1985, S 4500 A – 16/83 – Tz. 3 – und v. 17.11.2003, 3 – S 4500/31) hingewiesen.