Weilbach, GrEStG § 9 Gegenleistung / 4.4 Leistungen Dritter an den Veräußerer (§ 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG)

Rz. 27

Zur Gegenleistung gehören nach § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG auch Leistungen, die der Veräußerer von einem Dritten als Gegenleistung dafür erhält, dass er dem Erwerber das Grundstück überlässt. Die Vorschrift ergänzt folgerichtig § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG. Denn wenn auch Leistungen des Erwerbers an Dritte zur Erlangung des Eigentums am Grundstück zur Gegenleistung rechnen, kann denklogisch auch für solche Leistungen von Dritten an den Veräußerer nichts anderes gelten, mit denen die Überlassung des Grundstücks an den Erwerber sichergestellt werden soll.

Die Anwendung der Vorschrift setzt voraus, dass Hauptzweck der Leistung des Dritten ist, den Veräußerer zur Überlassung des Grundstücks an den Erwerber zu veranlassen. Der notwendige finale Bezug zwischen der Leistung des Dritten und der Überlassung des Grundstücks ist ausschließlich aus der Sicht des Dritten zu beurteilen. Das Interesse des Dritten an der Überlassung des Grundstücks an den bestimmten Erwerber kann auch auf seine eigene Person bezogen sein (vgl. BFH v. 18.9.1985, II R 168/82, BFH/NV 1986, 698, und BFH v. 22.10.2003, II B 158/02, BFH/NV 2004, 228). Eine Kenntnis des Erwerbers von der Leistung des Dritten ist nicht erforderlich (vgl. BFH v. 14.7.1965, II 155/62 U, HFR 1965, 551). Ergibt sich im Wege der Auslegung der maßgebenden Vertragsbeziehungen, dass der Hauptzweck von Leistungen an einen Dritten darin besteht, das Eigentum zu übertragen, können diese Leistungen zur Gegenleistung gehören (BFH v. 25.4.2023, II R 19/20, BFH/NV 2023, 1365).

Praxis-Beispiel

A, der einen Getränkehandel betreibt, möchte diesen Gewerbebetrieb unter der Voraussetzung aufgeben, dass er für sein Gewerbegrundstück einen Kaufpreis von mindestens 500.000 EUR erzielt. Der einzige Kaufinteressent B ist lediglich zur Zahlung eines Kaufpreises von 450.000 EUR bereit.

Der Grundstücksnachbar von A, der sich schon lange an dem vom Grundstück des A ausgehenden Lärm stört und unter allen Umständen erreichen will, dass das Rechtsgeschäft zwischen A und B zustande kommt, gewährt A eine zusätzliche Leistung i. H. v. 50.000 EUR.

Die Leistung des Grundstücksnachbars an A ist der Gegenleistung hinzuzurechnen.

Das Gleiche muss in den Fällen gelten, in denen eine Kapitalgesellschaft einer Tochterkapitalgesellschaft ein Grundstück zum Bruchteil des Verkehrswert überträgt, um danach die Anteile an der Tochterkapitalgesellschaft an zwei Erwerber zu veräußern, ohne dass hier nochmals Grunderwerbsteuer anfällt, da die Höhe der Anteilsübertragung 95 % in keinem Fall übersteigt. Beläuft sich hier der Kaufpreis auf den Verkehrswert des Grundstücks, ist dieser mit in die Bemessungsgrundlage der ursprünglichen Veräußerung miteinzubeziehen.

Dies folgt m. E. bereits aus der systematischen Anwendung des § 9 Abs. 2 S. 4 GrEStG. Daneben ließe sich das Ergebnis auch auf den vorgefassten Plan stützen, mittels welchem Rechtsprechung und Finanzverwaltung vor Geltung des § 1 Abs. 2a GrEStG die Fälle der Übertragung von Grundstücken über eine zwischengeschaltete Personengesellschaft in den Griff zu bekommen versuchten. Da dieser Übertragungsvorgang wohl kaum außersteuerliche Gründe haben dürfte, käme auch die Anwendung des § 42 AO infrage; da dieser letztendlich aber auf der wirtschaflichen Betrachtungsweise fußt, ist hier Zurückhaltung geboten.

Die o. a. Grundsätze des § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG sind nach FG Düsseldorf v. 8.12.2010, 7 K 3228/09 GE (EFG 2011, 732) und 7 K 3230/09 GE auch beim Grundstückserwerb einer 100 %-Tochtergesellschaft des Forderungsinhabers und (treugeberischen) Grundpfandrechtsgläubigers durch Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren bezüglich des Betrags erfüllt, hinsichtlich dessen die Muttergesellschaft nach § 114 a ZVG als befriedigt gilt. Der Unterschiedsbetrag zu 7/10 des Verkehrswerts sei daher auch hier bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer neben dem Meistgebot als zusätzliche Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen. Die Wirkung des § 114 a ZVG werde nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Berechtigte einen uneigennützigen Treuhänder oder – wie im Urteilsfall – eine von ihm abhängige Gesellschaft bieten lasse, um das Grundstück zu ersteigern (vgl. BGH v. 9.1.1992, IX ZR 165/91, BGHZ 117, 8). Soweit in Hofmann, GrEStG 9. Aufl., § 9 Rz. 45, die Ansicht vertreten werde, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen von § 9 Abs. 2 Nr. 3 bzw. 4 GrEStG nicht erfüllt seien, wenn der Forderungsverlust infolge der Befriedigungsfiktion des § 114 a ZVG nicht den Meistbietenden trifft, könne dieser Auffassung nicht gefolgt werden. Der BFH (BFH v.19.6.2013, II R 5/11, BStBl II 2013, 926 und II R 6/11, BFH/NV 2013, 1813) ist im Ergebnis der Rechtsauffassung des FG Düsseldorf gefolgt. § 114 a S. 1 ZVG bewirkt, dass die Forderung des zur Befriedigung aus dem Grundstück berechtigten Gläubigers gegenüber dem Zwangsvollstreckungsschuldner auch insoweit erlischt, als sein bares Meistgebot (ohne Meistgebotszinsen nach § 49 Abs. 2 ZVG) zuzüglich bestehen bleibender Rechte hinter 7/10 des Grundstückswerts zurü...