Weilbach, GrEStG § 9 Gegenleistung / 6.2.6 Die dem einheitlichen Vertragswerk zugänglichen Tatbestände

Rz. 42

§ 1 GrEStG regelt alle Tatbestandsalternativen, die Anknüpfungspunkt für die Grunderwerbsteuer sein können. Grundsätzlich sind diese auch für die Beurteilung relevant, ob ein einheitliches Vertragswerk vorliegt. Gleichwohl gibt es solche, die hierfür nicht infrage kommen.

Auf welche Tatbestände sich die Behandlung des Themas fokussieren lässt, ist Gegenstand der nachfolgenden Darstellung.

Dass in den häufigsten Fällen der "klassische" Grundstückskauf i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG in Betracht kommen wird, bedarf keiner besonderen Vertiefung.

Seltener vorkommen werden Fälle nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG, wo kein schuldrechtliches Geschäft vorausgegangen, sondern die Auflassung der maßgebende Anknüpfungspunkt ist, weil die Rechtsfigur des einheitlichen Vertragswerks gerade ein Bündel von die Grundstücksübertragung begleitenden schuldrechtlichen Abreden voraussetzt.

Das Gleiche wird für die Fälle des § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG gelten, die zentrale Vorschrift für die Umwandlung von Gesellschaften. Wenn allerdings z. B. bei einer Verschmelzung durch die konstitutiv wirkende Eintragung ins Handelsregister ein Grundstücksübergang erfolgt, ist es bei entsprechend gestalteten vertraglichen Vereinbarungen durchaus vorstellbar, ein einheitliches Vertragswerk anzunehmen und in die Gegenleistung auch diese Elemente einzubeziehen. In der Praxis werden solche Fälle indes seltener vorkommen.

Dies gilt für die Fälle des Erwerbs im Zwangsversteigerungsverfahren i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG gleichermaßen.

Der Katalog der Abtretungsfalle nach § 1 Abs. 1 Nr. 5–7 GrEStG beansprucht hingegen wieder mehr Relevanz. Gerade bei Bauherrengemeinschaften ist es nicht außergewöhnlich, Ansprüche abzutreten.

Zentrale Anwendungsbereiche für die Anwendung der Grundsätze des einheitlichen Vertragswerkes sind aber die § 1 Abs. 2 und § 1 Abs. 2a GrEStG:

• § 1 Abs. 2 GrEStG bezweckt es, den Ersatz des formalen Rechtsträgerwechsels durch eine grunderwerbsteuerlich "unschädliche" lediglich wirtschaftlich wirkende Verlagerung der Verwertungsbefugnis ebenfalls der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen, um Umgehungen einen Riegel vorzuschieben. Konzeptionen von Bauherrenmodellen sehen vielfach vor, dem Investor eine unwiderrufliche Verkaufsvollmacht des Grundstückseigentümers einzuräumen, mittels derer er in der Lage ist, Grundstück samt verbindlichen Zusatzleistungen an die Bauherrengemeinschaft zu übertragen, um so den einmaligen Anfall von Grunderwerbsteuer zu vermeiden, die andernfalls bei zivilrechtlicher Übertragung des Grundstücks vom Grundstückseigentümer auf den Investor angefallen wäre.