Werbungskosten Vermietung und Verpachtung – Überblick / 1.4 Einzelfälle

Nachfolgend sind einzelne praxisrelevante Fälle unter Berücksichtigung der hierzu ergangenen Rechtsprechung dargestellt.

• Inserate, Informationsbeschaffung, Besichtigungen usw.

Derartige Aufwendungen können als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden.

Der erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften ist bereits gegeben, wenn der Steuerpflichtige grundsätzlich den Entschluss gefasst hat, ein Objekt zu erwerben.^[1] Dies ist der Fall, wenn er nach Besichtigung verschiedener Objekte in angemessener Zeit tatsächlich ein Grundstück erwirbt.

Wichtig

Besichtigungskosten stellen Anschaffungskosten dar

Besichtigungskosten im Zusammenhang mit dem tatsächlich erworbenen Objekt können nicht sofort abgezogen, sondern nur als Anschaffungskosten berücksichtigt werden, die, soweit sie auf das Gebäude entfallen, lediglich im Wege der Abschreibung steuermindernd berücksichtigt werden können.

Dagegen können Aufwendungen im Zusammenhang mit der Grundstücksfinanzierung (z. B. Fahrtkosten, Telefonkosten, Portokosten) in jedem Fall sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

• Anschaffung unbebauter Grundstücke

Erwirbt der Steuerpflichtige ein unbebautes Grundstück, können die Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungskosten des Grundstücks gehören, insbesondere Finanzierungskosten und öffentliche Abgaben, als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar sein. Aufwendungen für ein unbebautes Grundstück sind aber nur dann als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer Bebauung des Grundstücks und anschließender Vermietung des Gebäudes besteht. Dies erfordert, dass der Wille, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, aus äußeren Umständen erkennbar und in ein konkretes Stadium getreten ist.^[2] Dies ist der Fall, wenn der Steuerpflichtige Bauland erwirbt und umgehend mit der Bebauung beginnt. Aber auch bei Erwerb von Bauerwartungsland ist ein Abzug vorweggenommener Werbungskosten möglich, wenn der Steuerpflichtige schon bei der Anschaffung des Grundstücks konkret damit rechnen kann, das Grundstück in überschaubarer Zeit bebauen zu dürfen, und er seine erkennbare Bauabsicht auch nachhaltig zu verwirklichen sucht.^[3]

Auf die Bebauungs- und Vermietungsabsicht kann nur anhand von äußeren Umständen geschlossen werden. Erforderlich ist eine Gesamtwürdigung der objektiven Umstände des Einzelfalls. Ein vorsichtiges, auf das Ansparen von Eigenkapital gerichtetes Finanzierungsverhalten spricht nicht gegen die behauptete Bebauungsabsicht. In diesem Fall muss sich aber aus weiteren Umständen ergeben, dass sich der Steuerpflichtige seinen Angaben entsprechend verhalten und entsprechende Mittel tatsächlich angesammelt hat. Dafür kann die spätere Verwendung der angesparten Mittel rückwirkend von Bedeutung sein.^[4]

• Vorauszahlungen auf nicht erbrachte Bauleistungen

Vorauszahlungen für ein Bauvorhaben, für die wegen des Konkurses des Bauunternehmers keine Herstellungsleistungen erbracht worden sind, können vom Bauherrn grundsätzlich als Werbungskosten abgezogen werden.^[5] Ein Werbungskostenabzug ist in dem Zeitpunkt möglich, in dem deutlich wird, dass die Vorauszahlungen ohne Gegenleistung bleiben und eine Rückzahlung nicht zu erlangen ist.^[6]

• Renovierungsmaßnahmen nach Grundstückskauf

Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines leerstehenden Wohngrundstücks an, bevor daraus Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden. Voraussetzung ist, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Die Berücksichtigung von Aufwand als vorab entstandene Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermietung Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat.^[7] Für diesen Fall sind Renovierungskosten als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar. Dies gilt auch, wenn sich die Renovierung (z. B. wegen erbrachter Eigenleistung) längere Zeit hinzieht, denn ein enger zeitlicher Zusammenhang ist kein zusätzliches Tatbestandsmerkmal für den Werbungskostenabzug. Ist aber, nachdem ein Grundstückseigentümer bereits seit 10 Jahren Renovierungsarbeiten an einem Grundstück selbst durchführt, der Entschluss zur Vermietung in absehbarer Zeit mangels zielgerichteter Durchführung der Renovierungsarbeiten nicht erkennbar, sind die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse aufgrund der fehlenden Einkunftserzielungsabsicht nicht abziehbar.^[8] Wird ein sanierungsbedürftiger Altbau über einen Zeitraum von 12 Jahren renoviert und nach 10 Jahren erstmals zur Vermietung inseriert, ist ebenfalls nicht zu erkennen, dass der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hingewirkt hat, durch bauli...