Zur Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts ist von der Differenz zwischen dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins und dem am Stichtag angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des nicht mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks auszugehen. Der Zinssatz ist nach der Art des Grundstücks (z.B. Einfamilienhausgrundstück, Mietwohngrundstück) und/oder nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen. Die Differenz ist mit Hilfe des Vervielfältigers (zugleich Rentenbarwertfaktor, vgl. Anlage 5) auf die Restlaufzeit des Erbbauvertrags zu kapitalisieren und im Hinblick auf die in Nummer 4.2.1 genannten Einflüsse mit einem Wertfaktor zu multiplizieren. Dieser Wertfaktor ist abhängig von der Gewichtung der in Nummer 4.2.1 genannten Faktoren; er liegt
- regelmäßig zwischen 0,3 und 0,8,
- in Einzelfällen bis 0,9,
- bei Verträgen ohne Anpassungsklausel im Durchschnitt bei 0,5.
Der Wertfaktor ist um so größer, je geringer die Einschränkungen für den Erbbauberechtigten sind, er ist um so kleiner, je größer sie sind.
Die Wahl des Wertfaktors ist zu begründen.
Ergeben Marktuntersuchungen abweichende Faktoren, so sind diese zu Grunde zu legen.
Zur Ermittlung des Werts des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks ist von dem Bodenwert des unbelasteten Grundstücks auszugehen. Zur Berücksichtigung der Wertminderung infolge der Belastung des Grundstücks durch das Erbbaurecht ist der Minderertrag (Differenz zwischen dem am Stichtag angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins) auf die Restlaufzeit mit Hilfe des Vervielfältigers (Anlage 5) zu kapitalisieren und wegen der neben dem Erbbauzins dem Grundstückseigentümer zustehenden sonstigen vertraglichen und gesetzlichen Rechte mit einem Wertfaktor zu multiplizieren. Dieser Wertfaktor ist abhängig von dem Gewicht der Beeinträchtigungen des Grundstücks durch das Erbbaurecht. Er liegt
- regelmäßig zwischen 0,3 (bei geringeren Beeinträchtigungen des Grundstücks) und
- 0,8 (bei überdurchschnittlichen Beeinträchtigungen des Grundstücks),
- in Einzelfällen bei 0,9
- bei Verträgen ohne Anpassungsklausel in der Regel bei 0,5.
Der Wertfaktor und damit die Wertminderung ist um so größer, je größer die Einschränkungen für den Eigentümer sind, er ist um so kleiner, je geringer sie sind.
Die Wahl des Wertfaktors ist zu begründen.
Ergeben Marktuntersuchungen abweichende Faktoren, so sind diese zu Grunde zu legen.
Der bei der Ermittlung des Werts des belasteten Grundstücks anzusetzende Wertfaktor, der die Wertminderung betrifft, darf für das gleiche Grundstück in der Regel den bei der Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts anzusetzenden Wertfaktor nicht unterschreiten.