Wohnungsunternehmen – Eine kurze Würdigung zur Begünstig ... / 2. Gesetzlicher Wortlaut und Gesetzesbegründung

§ 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 lit. d ErbStG besagt im Wortlaut, dass die Nutzungsüberlassung von Grundstücken, Grundstücksteilen, grundstücksgleichen Rechten und Bauten an Dritte nicht als Verwaltungsvermögen zu qualifizieren ist, wenn die überlassenen Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleichen Rechte und Bauten zum Betriebsvermögen, zum gesamthänderisch gebundenen Betriebsvermögen einer Personengesellschaft oder zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft gehören (nachfolgend insgesamt vereinfachend Betriebsvermögen genannt) und diese Grundstücke überwiegend zu Wohnzwecken überlassen werden. Der Hauptzweck des Betriebs muss in der Vermietung von Wohnungen i.S.d. § 181 Abs. 9 BewG bestehen.

Beraterhinweis Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können auch weitere gewerblich oder andere nicht zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nicht als sonstiges Verwaltungsvermögen zu identifizieren und damit unschädlich sein.

Eine imperative Wirkung hat somit die Kategorisierung als Wohnungsunternehmen indem die Vermietung zu Wohnzwecken den Hauptzweck des Unternehmens bildet. Maßstab ist die Summe der Grundbesitzwerte der zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücke im Verhältnis zum kumulierten Grundbesitzwert des gesamten Grundbesitzbestandes. Nicht zutreffend für die Anwendung dieser Ausnahme ist die Zugehörigkeit zum Sonderbetriebsvermögen einer Personengesellschaft sowie der gewerbliche Grundstückshandel. Auch eine sog. "Verbundbetrachtung" ist nicht möglich, so dass mittelbar gehaltene Grundstücke (über eine GbR oder über Bruchteilsgemeinschaften) nicht zur Anwendung des § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 lit. d ErbStG führen können

Beraterhinweis Zu empfehlen wäre insofern die Bündelung des Grundbesitzbestandes in einer einzigen Gesellschaft.

Es liegt somit eine strenge "betriebsbezogene Betrachtungsweise" vor. Zudem muss dieser Hauptzweck des Betriebs im Detail in der Vermietung von Wohnungen i.S.d. § 181 Abs. 9 BewG bestehen und darüber hinaus dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (§ 14 AO) erfordern. Wird nun das obige Beispiel 2 unter diesem Wortlaut gewürdigt, erscheint es zunächst aus rein wirtschaftlicher Sicht betrachtet schlüssig, dass ein Wohnungsunternehmen bei dem beschriebenen Immobilienbestand vorliegt und somit bei der Überlassung die Grundstücke nicht als Verwaltungsvermögen zu identifizieren ist. Der Gesetzeswortlaut erwähnt hier jedoch nicht die Höhe des Immobilienbestandes, sondern lediglich das Erfordernis eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs (vgl. Jülicher in Troll/Gebel/Jülicher/Gottschalk, ErbStG, Stand: 2/2022, § 13b Rz. 291 ff. m.w.N.; Geck in Kapp/Ebeling ErbStG, Stand: 8/2022, § 13b Rz. 117 m.w.N.; R E 13b.17 Abs. 2 ErbStR 2019).

M.E. könnte ein solcher wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb und somit ein Wohnungsunternehmen auch bei einem geringen Immobilienbestand vorliegen, da wie bei einem produzierenden Unternehmen das betriebswirtschaftliche Erfordernis eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs u.a. mit der Höhe des Umsatzes, der fachlichen und organisatorischen Komplexität sowie in der Interaktion mit dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr einhergeht. Schlüssig erscheint hier der Vergleich zu einer Schneiderei GmbH mit einem Jahresumsatz von 50.000 EUR. Dieser Schneiderei GmbH wird unstrittig ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb zugesprochen, einer GmbH mit einem Immobilienbestand von 50 Wohneinheiten und einer entspr. Jahreskaltmiete von 300.000 EUR (500 EUR Monatskaltmiete pro Wohneinheit) jedoch zunächst nicht.

Laut Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 16/11107, 12) nimmt § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 lit. d ErbStG

"[...] Wohnimmobilien dann aus dem Verwaltungsvermögen aus, wenn deren Überlassung im Rahmen eines in kaufmännischer Weise eingerichteten, d. h. wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfolgt. Damit wird insbesondere erreicht, dass Wohnungsunternehmen die erbschaftsteuerlichen Vergünstigungen nicht von vornherein versagt bleiben. Da auch diese Unternehmen in nicht unerheblichem Umfang Arbeitsplätze zur Verfügung stellen, ist die Einbeziehung in die Verschonungsregelung gerechtfertigt. Der Hauptzweck des Betriebs muss in der Vermietung von Wohnungen bestehen. Das gilt auch dann, wenn Grundstücke oder Grundstücksteile vermietet werden, die nicht zu Wohnzwecken, sondern z. B. zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken genutzt werden. Maßstab ist die Summe der Grundbesitzwerte der zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücke oder Grundstücksteile im Verhältnis zur Summe aller vermieteten Grundstücke."

Sowohl aus dem Gesetzeswortlaut des § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 lit. d ErbStG i.V.m. § 14 AO als auch aus der Gesetzesbegründung ist nicht ersichtlich, dass das Erfordernis eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs signifikant von der Größe des Immobilienbestandes oder der Art weiterer Leistungen neben der Vermietung abhängt, sondern vielmehr von dem alleinigen betriebsnotwendigen Erfordernis (auch als Arbeitgeber-Branche in nicht unerheblichem Ausmaß). Nachfolgende Ausführungen vorwegnehmend s...