Wohnungsunternehmen – Eine kurze Würdigung zur Begünstigung nach §§ 13a, 13b ErbStG und der erweiterten Grundstückskürzung – Teil 2 (ErbStB 2023, Heft 3, S. 85)

[Ohne Titel]

Akram Juja, StB, FB UNF (DStV. e.V.), Master of Science / Dipl.-Finw. Julian Heesemann, StB, LL.M.^[*]

Im ersten Teil dieses Beitrags (Juja, ErbStB 2023, 21) zur Begünstigung von Wohnungsunternehmen wurden die Anforderungen an die Anwendung der erbschaftsteuerlichen Begünstigung nach den §§ 13a, 13b ErbStG für Wohnungsunternehmen fallbasiert dargestellt und der Bedarf zur Schaffung von Rechtssicherheit durch den Gesetzgeber aufgrund der abweichenden Auffassungen der Rechtsprechung und der Finanzverwaltung erläutert. Der zweite Teil widmet sich den Anforderungen an die erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG sowie einem Vergleich zwischen den Anforderungen der erweiterten Grundstückskürzung und denen der erbschaftsteuerlichen Begünstigung von Wohnungsunternehmen nach den §§ 13a, 13b ErbStG.

[*] Akram Juja ist Geschäftsführer bei der ECOVIS KSO Treuhand- & Steuerberatungsgesellschaft mbH & Co. KG in Langenfeld, seine fachlichen Schwerpunkte sind die Unternehmens- und Vermögensnachfolge, die steuerliche Optimierung der Vermögensstruktur, die steuerliche Toolentwicklung und Automatisierung sowie die Testamentsvollstreckung. Julian Heesemann ist als Steuerberater im Bereich der steuerlichen Umstrukturierung und Immobilienbesteuerung bei der ECOVIS KSO Treuhand- & Steuerberatungsgesellschaft mbH & Co. KG in Düsseldorf tätig.

I. Einführung

Im ersten Teil dieses Beitrags (Juja, ErbStB 2023, 21) zur Begünstigung von Wohnungsunternehmen wurden die Anforderungen an die Anwendung der erbschaftsteuerlichen Begünstigung nach den §§ 13a, 13b ErbStG für Wohnungsunternehmen fallbasiert dargestellt und der Bedarf zur Schaffung von Rechtssicherheit durch den Gesetzgeber aufgrund der abweichenden Auffassungen der Rechtsprechung und der Finanzverwaltung erläutert. Dieser Teil des Beitrags widmet sich nun den Anforderungen an die erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG sowie einem Vergleich zwischen den Anforderungen der erweiterten Grundstückskürzung und denen der erbschaftsteuerlichen Begünstigung von Wohnungsunternehmen nach den §§ 13a, 13b ErbStG.

II. Ertragsteuerliche Begünstigung i.S.d. erweiterten Grundstückskürzung

1. Gesetzliche Regelung und Entwicklung der erweiterten Grundstückskürzung

Die Kürzungsvorschrift des § 9 Nr. 1 GewStG existiert bereits seit Einführung des GewStG im Jahr 1936 (vgl. Burbaum/Wessels, NWB MAAAH-50170 [Stand: 1.12.2022] Rz. 6 m.w.N.). Zweck der Kürzungsvorschrift nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG ist nach wie vor die Vermeidung der doppelten Besteuerung von betrieblichem Grundbesitz mit Grundsteuer und Gewerbesteuer. Zweck der Kürzungsvorschrift nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG ist dagegen die Gleichstellung von Kapitalgesellschaften mit natürlichen Personen und vermögensverwaltenden Personengesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten. Denn während die sog. einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG lediglich eine Kürzung des Gewerbeertrags als gewerbesteuerliche Bemessungsgrundlage um 1,2 % des Einheitswertes von betrieblichem Grundbesitz vorsieht und damit zu einer pauschalen Minderung der Gewerbesteuerbelastung um eine typisierte Grundsteuerbelastung führt, können Unternehmen, die die gesetzlichen Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG erfüllen, dagegen eine weitgehende Vermeidung der Belastung mit Gewerbesteuer erreichen (vgl. R 9.1 Abs. 1 Satz 4 GewStR 2016, und Wissenschaftlicher Dienst des Deutschen Bundestages v. 15.5.2012 – WD 4 – 3000 – 116/12, S. 4; und Gosch in Brandis/Heuermann, Ertragsteuerrecht, Stand: 164. EL 11/2022, § 9 GewStG Rz. 45).

Der Kreis der Anwender, die auf Antrag von der sog. erweiterten Kürzung profitieren können, ist durch die gesetzlichen Anforderungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG stark eingegrenzt. Antragsberechtigt sind nur Unternehmen, die im gesamten gewerbesteuerlichen Erhebungszeitraum i.S.d. § 14 Satz 2 und 3 GewStG die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

Die Tätigkeit besteht ausschließlich

• in der Verwaltung eigenen Grundbesitzes oder
• zusätzlich in der Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens und/oder
• zusätzlich in der Betreuung von Wohnungsbauten und/oder
• zusätzlich in der Errichtung und Veräußerung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen (nachfolgend: EFH, ZFH und ETW).

Bei Erfüllung der Tätigkeitsvoraussetzungen ist nur der Teil des Gewerbeertrags kürzungsberechtigt, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Der Teil des Gewerbeertrags, der auf neben der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes unschädliche Tätigkeiten entfällt, unterliegt dagegen voll der Besteuerung mit Gewerbesteuer, sofern keine der anderen Kürzungsvorschriften für den Gewerbeertrag in Bezug auf diese Tätigkeiten einschlägig ist (vgl. § 9 Nr. 1 Satz 2 letzter Halbsatz GewStG).

Mit der Neufassung des § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG durch das am 10.6.2021 verkündete Fondsstandortgesetz (BGBl. I 2021, 1498) wurde der Katalog der unschädlichen, jedoch nicht begünstigten Tätigkeiten um weitere "wohnungsnahe Nebentätigkeiten" mit bestimmten Voraussetzungen erweitert:

Abb. 1: Differenzierungstablea...