Einkommensteuer-Richtlinien 1996/1998 / R 163. Behandlung von Zuschüssen

(1) ¹Zuschüsse zur Finanzierung von Baumaßnahmen aus öffentlichen oder privaten Mitteln, die keine Mieterzuschüsse sind, (z. B. Zuschuß einer Flughafengesellschaft für den Einbau von Lärmschutzfenstern) gehören grundsätzlich nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. ²Handelt es sich bei den bezuschußten Aufwendungen um Herstellungskosten, sind ab dem Jahr der Bewilligung die AfA, die erhöhten Absetzungen oder die Sonderabschreibungen nach den um den Zuschuß verminderten Herstellungskosten zu bemessen; →R 43 Abs. 4 Satz 2 und R 45 Abs. 4. ³Das gilt auch bei Zufluß des Zuschusses in mehreren Jahren. ⁴Wird der Zuschuß zurückgezahlt, sind vom Jahr des Entstehens der Rückzahlungsverpflichtung an die AfA oder die erhöhten Absetzungen oder die Sonderabschreibungen von der um den Rückzahlungsbetrag erhöhten Bemessungsgrundlage vorzunehmen. ⁵Handelt es sich bei den bezuschußten Aufwendungen um Erhaltungsaufwendungen oder Schuldzinsen, sind diese nur vermindert um den Zuschuß als Werbungskosten abziehbar. ⁶Fällt die Zahlung des Zuschusses und der Abzug als Werbungskosten nicht in einen VZ, rechnet der Zuschuß im Jahr der Zahlung zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. ⁷Wählt der Steuerpflichtige eine gleichmäßige Verteilung nach §§ 11 a, 11 b EStG oder § 82 b EStDV, mindern die gezahlten Zuschüsse im Jahr des Zuflusses die zu verteilenden Erhaltungsaufwendungen. ⁸Der verbleibende Betrag ist gleichmäßig auf den verbleibenden Abzugszeitraum zu verteilen. ⁹Soweit der Zuschuß die noch nicht berücksichtigten Erhaltungsaufwendungen übersteigt oder wird er erst nach Ablauf des Verteilungszeitraums gezahlt, rechnet der Zuschuß zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. ¹⁰Hat der Steuerpflichtige die Zuschüsse zurückgezahlt, sind sie im Jahr der Rückzahlung als Werbungskosten abzuziehen.

(2) ¹Abweichend von Absatz 1 handelt es sich bei Zuschüssen, die keine Mieterzuschüsse sind, im Kalenderjahr des Zuflusses um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie eine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks darstellen (z. B. Zuschuß als Gegenleistung für eine Mietpreisbindung oder Nutzung durch einen bestimmten Personenkreis). ²Werden in diesen Fällen Zuschüsse zu Herstellungskosten in Form eines Einmalbetrages geleistet, können sie auf Antrag auf die Jahre des Bindungszeitraums, höchstens jedoch auf 10 Jahre verteilt werden. ³Absatz 3 Satz 4 und 5 gilt entsprechend.

(3) ¹Vereinbaren die Parteien eines Mietverhältnisses eine Beteiligung des Mieters an den Kosten der Herstellung des Gebäudes oder der Mieträume oder läßt der Mieter die Mieträume auf seine Kosten wieder herrichten und einigt er sich mit dem Vermieter, daß die Kosten ganz oder teilweise verrechnet werden, so entsteht dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch, der in der Regel durch Anrechnung des vom Mieter aufgewandten Betrags (Mieterzuschuß) auf den Mietzins wie eine Mietvorauszahlung befriedigt wird. ²Mieterzuschüsse sind in dem VZ als Mieteinnahmen anzusetzen, in dem sie zufließen. ³Sie können aber zur Vermeidung von Härten auf Antrag zunächst als zinslose Darlehen angesehen und so behandelt werden, als ob sie dem Vermieter erst im Laufe der Jahre zufließen würden, in denen er sie durch Vereinnahmung der herabgesetzten Miete tilgt. ⁴Als vereinnahmte Miete ist dabei jeweils die tatsächlich gezahlte Miete zuzüglich des anteiligen Vorauszahlungsbetrags anzusetzen. ⁵Satz 3 und Satz 4 gelten nur für die vereinnahmte Nettomiete, nicht für vereinnahmte Umsatzsteuerbeträge. ⁶Haben die Parteien ausnahmsweise nicht vereinbart, daß die Kosten des Mieters auf den Mietzins angerechnet werden, können die Zuschüsse auf Antrag auf die voraussichtliche Dauer des Mietverhältnisses, längstens auf einen Zeitraum von zehn Jahren, gleichmäßig verteilt werden. ⁷Die AfA nach § 7 EStG und die erhöhten Absetzungen oder Sonderabschreibungen sind von den gesamten Herstellungskosten (eigene Aufwendungen des Vermieters zuzüglich Mieterzuschüsse) zu berechnen. ⁸Hat ein Mieter Kosten getragen, die als Erhaltungsaufwand zu behandeln sind, so sind aus Vereinfachungsgründen nur die eigenen Kosten des Vermieters als Werbungskosten zu berücksichtigen. ⁹ Bei Inanspruchnahme des Werbungskosten-Pauschbetrags nach § 9a Satz 1 Nr. 2 EStG hat der Vermieter den vom Mieter getragenen Erhaltungsaufwand als Einnahme anzusetzen, soweit es sich nicht um Schönheitsreparaturen oder sonstigen kleineren Reparaturaufwand handelt, der typischerweise vom Mieter getragen wird.^{[1] 10}Wird ein Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr zur Erzielung von Einkünften im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 4 bis 7 EStG genutzt, ist der noch nicht als Mieteinnahme berücksichtigte Teil der Mietvorauszahlung in dem betreffenden VZ als Einnahme bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen. ¹¹In Veräußerungsfällen erhöhen sich seine Mieteinnahmen insoweit nicht, als unberücksichtigte Zuschußteile durchentsprechende Minderung de...