Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungste ... / 10 Beispiele zum Ertragswertverfahren

Rz. 70

Die folgenden Beispiele veranschaulichen die Berechnung des Grundbesitzwerts im Ertragswertverfahren.

Beispiel 1:

Bewertungsstichtag ist der 01.01.2020. Zur Erbmasse gehört ein Mehrfamilienhaus mit vier gleich großen und ähnlich ausgestatteten Wohnungen (jeweils 75 m²) in Ludwigshafen. Die Mieter zahlen pro Wohneinheit eine Monatsmiete von 810 EUR, in diesem Betrag ist eine Betriebskostenumlage (8 % des Netto-Mietzinses) enthalten. Bei der Nutzung des Grundstücks sind (ertragsteuerliche) Werbungskosten i. H. v. 20.000 EUR pro Jahr angefallen.

Der zuständige Gutachterausschuss hat letztmals zum 31.12.2019 einen Bodenrichtwert von 250 EUR/m² ermittelt. Das 800 m² große Grundstück wurde im Jahr 1935 bebaut. 1995 ließ der Eigentümer eine durchgreifende Sanierung des Gebäudes vornehmen, die nach dem Punktesystem der Tabelle 1 in R B 185.3 Abs. 4 ErbStR zu einer umfassenden Modernisierung geführt hat. Ein von den Erben beauftragter Gutachter hat zum Bewertungsstichtag einen Verkehrswert von 500.400 EUR ermittelt.

Lösung:

Beispiel 2:

Adam und Berta lebten seit 2008 unverheiratet zusammen. A verstirbt im Dezember 2020. Aufgrund eines notariellen Testaments wird B Alleinerbe.

Der Nachlass des A besteht u. a. aus einem Wohn- und Geschäftshaus in Saarbrücken mit drei gleich großen und ähnlich ausgestatteten Wohnungen (jeweils 100 m²). Die Wohnung im obersten Geschoss wurde von A und B zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die Mieter der anderen beiden Wohnungen zahlen pro Wohneinheit eine (ortsübliche) Monatskaltmiete von 900 EUR. Im Erdgeschoss sind Geschäftsräume (100 m²) für eine (ortsübliche) Jahreskaltmiete von insgesamt 60.000 EUR vermietet. Der Gutachterausschuss hat letztmals zum 31.12.2019 einen Bodenrichtwert von 204 EUR/m² und für regionale Bewirtschaftungskosten von Wohn- und Geschäftshäusern einen Erfahrungssatz von 27 % ermittelt. Das 2.500 m² große Grundstück wurde im Jahr 1968 bebaut.

B lebt nach dem Tod von A weiter in der bisherigen gemeinsamen Wohnung. Auf dem Grundstück lastet eine Hypothek i. H. v. 200.000 EUR.

Lösung:

Hinweis: Zu den aktuellen Brennpunkten bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken nach dem BewG vgl. von Arps-Aubert (NWB 2020, 3819).

Der vom Lage-FA gesondert festzustellende Grundbesitzwert beträgt 993.856 EUR. Für Zwecke der ggf. in Betracht kommenden Verschonungsregelungen hat das Lage-FA die gesamte Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes und die auf die einzelnen Nutzungen entfallenden Flächen zu ermitteln und bei der Feststellung des Grundbesitzwerts nachrichtlich mitzuteilen (R E 13d Abs. 6 Satz 6 ff. ErbStR i. V. m. H B 151.2 "Nachrichtliche Angaben" ErbStH):

Das Erbschaftsteuer-FA prüft die in Betracht kommenden Verschonungsregeln: