Dipl.-Finanzwirt Jörg Ramb
Rz. 10
Grundstücke, die sich am Bewertungsstichtag im Zustand der Bebauung befinden, können sowohl unbebaute als auch bereits bebaute Grundstücke sein. Befinden sich auf einem Grundstück außer dem im Bau befindlichen Gebäude zu Beginn der Baumaßnahme keine bezugsfertigen Gebäude, liegt ein unbebautes Grundstück vor. Hierfür ist der Grundbesitzwert nach § 179 BewG zu ermitteln. Sind auf einem Grundstück vor Beginn der noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahme bereits bezugsfertige Gebäude oder Gebäudeteile nach § 180 BewG vorhanden, erfolgt dessen Bewertung nach §§ 181 ff. BewG.
Rz. 11
Der Grundbesitzwert nach § 157 Abs. 3 Satz 1 BewG für ein Grundstück mit einem Gebäude im Zustand der Bebauung umfasst neben dem Wert des unbebauten Grundstücks bzw. dem Wert der ggf. bereits bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile auch die noch nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile. Dabei ist dem bisherigen Wert des unbebauten bzw. des bebauten Grundstücks der Wert der bis zum Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten des im Bau befindlichen Gebäudes oder Gebäudeteils hinzuzurechnen (§ 196 Abs. 2 BewG).
Maßgeblich sind die entstandenen Herstellungskosten; auf den tatsächlichen Zahlungsabfluss kommt es nicht an. Abbruchkosten für auf dem Grundstück vor Beginn der Baumaßnahme vorhandene Gebäude oder Gebäudeteile rechnen unabhängig von ihrer ertragsteuerlichen Beurteilung nicht zu den Herstellungskosten. Sind die bis zum Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten nicht eindeutig ermittelbar, müssen sie anhand des Baufortschritts geschätzt werden. Als Anhaltspunkt für diese Schätzung kann nach Auffassung der FinVerw in R B 196.2 Abs. 3 Satz 4 ErbStR z. B. § 3 Abs. 2 Nr. 2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) dienen.
Rz. 12
Befindet sich ein zuvor unbebautes Erbbaugrundstück im Zustand der Bebauung, ermittelt sich der Grundbesitzwert aus dem Bodenwertanteil des Erbbaurechts und den bis zum Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten, ggf. abzüglich des bei Ablauf des Erbbaurechts nicht entschädigten und auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Anteils der Herstellungskosten (R B 193 Abs. 7 Satz 4 ErbStR).
Sind auf einem Erbbaurecht oder bei einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden vor Beginn der am Bewertungsstichtag noch nicht abgeschlossenen Baumaßnahme bereits bezugsfertige Gebäude oder Gebäudeteile nach § 180 BewG vorhanden, erfolgt deren Bewertung nach §§ 181 ff. BewG (R B 196.2 Abs. 4 ErbStR).
Rz. 13
Ausführliche Beispiele zum Bewertungsverfahren enthält H B 196.2 Abs. 3 und Abs. 4 ErbStH:
- Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück,
- Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher bebauten Grundstück,
- Errichtung eines Gebäudes auf einem bislang unbebauten Erbbaugrundstück.