Dipl.-Finanzwirt Jörg Ramb
Rz. 10
Anstelle von Vergleichspreisen können zur Ermittlung des Vergleichswerts auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für geeignete Bezugseinheiten, z. B. die Wohnfläche (Gebäudefaktor) oder den erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor), ermittelt und mitgeteilt werden (§ 183 Abs. 2 BewG). Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung der Bezugseinheit mit dem Vergleichsfaktor.
Rz. 11
Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde liegenden Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise berücksichtigt werden können (s. Rn. 14).
Bei Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum sollten regelmäßig mindestens folgende Klassifizierungsmerkmale vorliegen: Baujahresklasse, Wohnungsgröße der Vergleichswohnung oder eine Wohnungsgrößenspanne und die Wohnlage (H B 183 Abs. 3 ErbStH). Zu Vergleichsfaktoren in Spannen vgl. H B 183 Abs. 3 ErbStH.
Rz. 12
Beziehen sich die Vergleichsfaktoren nur auf den Gebäudewert, ist der Bodenwert zusätzlich nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln (§ 183 Abs. 2 Satz 2 BewG).
Rz. 13
Das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz (GrStRefUG) vom 16.07.2021 (BGBl I 2021, 2931) hat § 183 Abs. 2 BewG um einen neuen Satz 3 ergänzt. Danach sind diejenigen Vergleichsfaktoren anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen für den letzten Auswertungszeitraum abgeleitet werden, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Bewertungsstichtag liegt; § 177 Abs. 2 BewG ist dabei zu beachten. Die neue Regelung ist auf Bewertungsstichtage nach dem 22.07.2021 anzuwenden (§ 265 Abs. 12 BewG).
Bewertungsstichtag ist der 22.10.2021. Es liegen Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses im jeweiligen Grundstücksmarktbericht vor: Auswertungszeitraum 2018/2019, Auswertungszeitraum 2019/2020 und Auswertungszeitraum 2020/2021.
Lösung:
Für die Anwendung des § 183 Abs. 2 BewG sind die Vergleichsfaktoren aus dem Auswertungszeitraum 2019/2020 heranzuziehen.