Rz. 32
Die Verschonungsregelung des § 13d ErbStG ist nur für bebaute Grundstücke anzuwenden. Bebaute Grundstücke sind nach § 180 Abs. 1 BewG Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, ist der fertig gestellte Teil als benutzbares Gebäude anzusehen. Bei zum Besteuerungszeitpunkt unfertigen Gebäuden bzw. Gebäuden im Zustand der Bebauung ist zu differenzieren. Sofern im Besteuerungszeitpunkt ein benutzbares Gebäude bereits vorhanden ist, d. h. dass es bezugsfertig ist, liegt ein bebautes Grundstück i. S. d. § 13d ErbStG vor (vgl. BFH vom 11.12.2014, BStBl II 2015, 344; Vosseler/Regierer, DStR 2015, 1351 (1353)). Entscheidend ist daher die Bezugsfertigkeit eines Gebäudes. Die bloße Vermietungsabsicht oder sogar schon geschlossene Mietverträge reichen nicht aus.
Nach § 180 Abs. 2 BewG ist als ein Grundstück i. S. d. § 180 Abs. 1 BewG auch anzusehen, wenn ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden errichtet oder in sonstigen Fällen einem anderen Eigentümer als dem des Grund und Bodens zuzurechnen ist. Das gilt auch vor dem Hintergrund, dass das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens geworden ist. § 13d gilt auch für zu Wohnzwecken vermietete Gebäude, die auf Erbpachtgrundstücken stehen. Allerdings ist der Verschonungsabschlag nicht anwendbar auf Erbpachtgrundstücke, sofern der Erwerber lediglich den Grund und Boden ohne das vermietete Erbpachtgebäude erhalten hat (vgl. BFH vom 11.12.2014, BStBl II 2015, 343), denn die Bebauung ist zivilrechtlich nicht dem Grundstückseigentümer zuzuordnen und somit wird kein bebautes Grundstück i. S. d. § 13d ErbStG übertragen (Vosseler/Regierer, DStR 2015, 1351 (1352); vgl. auch Pondelik, SteuK 2015, 172).
Für die Bewertung bebauter Grundstücke werden in § 181 Abs. 1 BewG folgende Grundstücksarten unterschieden: Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke. Diese Unterscheidung ist für die Wahl des Bewertungsverfahrens von Bedeutung (s. BT-Drs. 16/7918, bes. Teil, Begründung zu § 181). In den Abs. 2 bis 9 des § 181 BewG werden dann diese einzelnen Grundstücksarten von bebauten Grundstücken näher definiert.
Die Regelung ist auch anwendbar auf bebaute Grundstücksteile, wenn sie die übrigen Voraussetzungen des § 13d Abs. 3 ErbStG erfüllen.
3.2.2.2.1 Definition Wohnzwecke (Nr. 1)
Rz. 33
Der Verschonungsabschlag von 10 % wird nur für bebaute Grundstücke gewährt, die zu Wohnzwecken vermietet werden.
Für die Abgrenzung der Wohngrundstücke ist der bewertungsrechtliche Wohnungsbegriff maßgebend, der in § 181 Abs. 2 BewG erstmals gesetzlich definiert ist (zuvor z. B. in R 175 Abs. 2 ErbStR 2003 für das alte Recht; s. Drosdzol, ZEV 2008, 10, 12; R E 13d Abs. 6 Satz 1 ErbStR). Danach sind Wohngrundstücke solche, die zu überwiegenden Zwecken der Grundstücksart "Wohnungseigentum" des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechen (s. BT-Drs. 16/7918, bes. Teil, Begründung zu § 181). Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WoEigG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Allerdings sind nicht nur Wohnungen in diesem Sinne erfasst, sondern auch Grundstücke, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Erstmals ist der Wohnungsbegriff für bewertungsrechtliche Zwecke in § 181 Abs. 9 BewG gesetzlich definiert worden. Eine Wohnung ist demnach eine Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushaltes möglich ist. Diese Zusammenfassung von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Darüber hinaus ist es erforderlich, dass die notwendigen Nebenräume wie Küche, Bad oder Dusche und Toilette vorhanden sind. Die Wohnfläche muss nach § 181 Abs. 9 Satz 4 BewG mindestens 23 qm betragen.
Rz. 34
Nach § 181 Abs. 2 BewG sind Ein- und Zweifamilienhäuser Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen. Eine bloße Mitbenutzung des Grundstücks für betriebliche (auch gewerbliche, freiberufliche oder land- und forstwirtschaftliche) oder öffentliche Zwecke ist demnach dann unschädlich, wenn diese Mitbenutzung weniger als 50 % der Wohn- oder Nutzfläche beträgt und die "Eigenart des Grundstücks" als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht beeinträchtigt. Die Mietwohngrundstücke müssen – berechnet nach Wohn- oder Nutzfläche – zu mehr als 80 % Wohnzwecken dienen.
Rz. 35
Die für die Verschonung erforderlichen Wohnzwecke müssen eine primäre Nutzung als Wohnung in dem dargestellten Sinne beinhalten. Dabei ist es unerheblich, ob die Nutzung zu Wohnzwecken durch Angehörige oder fremde Dritte erfolgt. Dies trifft auch auf die Fälle zu, in denen ein Arbeitszimmer im Wohnbereich belegen ist, sofern die Wohnnutzung überwiegt (vgl. R E 13d Abs. 7 ErbStR). Auch eine Vermietung zum Zweck des betreuten Wohnens fällt unter die...
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