Dipl.-Finanzwirt Jörg Ramb
Rz. 22
Der Gebäudewertanteil ermittelt sich nach § 193 Abs. 5 BewG. Je nach Bewertungsverfahren ist als Gebäudewertanteil der
- Gebäudeertragswert (Ertragswertverfahren) oder
- der Gebäudesachwert (Sachwertverfahren) anzusetzen (§ 193 Abs. 5 Satz 1 BewG).
Verbleibt i. R.d. Ertragswertverfahrens bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts nach Abzug der Bodenwertverzinsung vom Grundstücksreinertrag kein oder ein negativer Betrag, ist der Gebäudeertragswert mit 0 EUR anzusetzen (R B 193 Abs. 7 Satz 2 ErbStR).
Rz. 23
Nach § 27 ErbbauRG hat der Erbbauverpflichtete vorbehaltlich anderweitiger Vertragsvereinbarungen dem Erbbauberechtigten bei Ablauf des Erbbaurechtsvertrags eine Entschädigung zu zahlen, die sich nach dem Verkehrswertanteil des Gebäudes bemisst. In diesem Fall ist der Gebäudewertanteil in vollem Umfang dem Erbbaurecht zuzurechnen.
Geht aber nach Ablauf des Erbbaurechtvertrags der verbleibende Gebäudewert ohne Vollentschädigung oder nur durch Teilentschädigung über, so ist der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks zu mindern (§ 193 Abs. 5 Satz 2 BewG); dies entspricht dem finanziellen Nachteil, den der Erbbauberechtigte dadurch erlangt, dass er keine oder nur eine Teilentschädigung vergütet bekommt. Bei dieser Minderung wird typisierend unterstellt, dass das Gebäude infolge der Regelungen über die Mindest-Restnutzungsdauer im Ertragswertverfahren (§ 185 Abs. 3 Satz 5 BewG) sowie über den Mindest-Gebäudewert im Sachwertverfahren (§ 190 Abs. 2 Satz 4 BewG) zum Bewertungsstichtag noch einen erheblichen Wert hat. Somit verbleibt auch in diesen Fällen ein restlicher Gebäudewertanteil beim Erbbaurecht; dies entspricht dem Nutzungswert des Erbbauberechtigten an dem Gebäude für die restliche Laufzeit des Erbbaurechts.
Rz. 24
Befindet sich das im Erbbaurecht entstehende Gebäude im Zustand der Bebauung, stellen die am Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten nach § 196 BewG für die sich im Bau befindlichen Gebäude bzw. Gebäudeteile, ggf. abzüglich des bei Ablauf des Erbbaurechts nicht entschädigten und auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Anteils der Herstellungskosten, den Gebäudewertanteil des Erbbaurechts dar (R B 193 Abs. 7 Satz 4 ErbStR).
Rz. 25
Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil ergeben zusammen den Grundbesitzwert des Erbbaurechts (§ 193 Abs. 2 BewG). Ist das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück unbebaut, besteht der Wert des Erbbaurechts allein im Bodenwertanteil.
Rz. 26
Eine Berücksichtigung weiterer wertbeeinflussender Umstände, bspw. vom Üblichen abweichende Auswirkungen vertraglicher Vereinbarungen, insb. die Berücksichtigung von fehlenden Wertsicherungsklauseln oder der Ausschluss einer Anpassung des Erbbaurechtsvertrags sowie die Anwendung von Marktanpassungsfaktoren, sieht das Gesetz i. R.d. § 193 BewG nicht vor.
Rz. 27
Die Öffnungsklausel für Grundstücke ist in der zentralen Vorschrift des § 198 BewG geregelt. Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist demnach für das nach § 193 BewG bewertete Erbbaurecht möglich (interessant insb. wegen Berücksichtigung von regionalen Marktanpassungsfaktoren oder fehlender Wertsicherungsklausel im Erbbauvertrag). Der Nachweis kann nicht allein für den Bodenwert- oder Gebäudewertanteil geführt werden, sondern ist nach dem (eindeutigen) Wortlaut des § 198 BewG nur für die (gesamte) wirtschaftliche Einheit "Erbbaurecht" zu führen.
Zu Einzelheiten i.R.d. Öffnungsklausel vgl. die dortige Kommentierung.