Einheitlicher Erwerbsgegenstand bei der Grunderwerbsteuer

Erwerb von Miteigentum

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag erwarben die Kläger von der Firma C GmbH & Co. KG ein Grundstück zum Miteigentum je zur Hälfte zum Kaufpreis von 465.000 EUR. Im notariellen Kaufvertrag verpflichteten sich die Käufer, den Verkäufer über den Stand und Gang des Baugenehmigungsverfahrens zur Sanierung des Mehrfamilienhauses zu unterrichten und ihm die Baugenehmigung zur Kenntnis zu bringen. Die Fälligkeit des Kaufpreises hing von der Erteilung der vom Verkäufer bereits beantragten Baugenehmigung für die vom Käufer geplante Baumaßnahme ab. Die Kosten der Baugenehmigung waren im Kaufpreis enthalten. Der Verkäufer verpflichtete sich, durch Umsetzung der Mieter bzw. Mietfreimachung die Voraussetzungen für den tatsächlichen Beginn der vom Käufer geplanten Baumaßnahme zu schaffen. Mit Bescheiden setzte das Finanzamt aus einer Bemessungsgrundlage von 465.000 EUR Grunderwerbsteuer in Höhe von jeweils 8.137 EUR je Miteigentümer fest. Mit Bauvertrag beauftragten die Kläger die Firma X mit der Ausführung der Generalunternehmerarbeiten für das Bauvorhaben "Modernisierung MFH in der Str. 1" zum Festpreis von 369.200 EUR. 

Berücksichtigung von Sanierungskosten 

Nach Aufforderung durch das Finanzamt reichten die Kläger zur Überprüfung des Vorliegens eines sogenannten einheitlichen Vertragswerks den versandten Fragebogen ein und gaben dabei unter anderem an, dass sie unabhängig vom Kauf des Grundstücks von verschiedenen Firmen Angebote zur Sanierung eingeholt und nach unabhängiger Auswahl eine Entscheidung über die zu beauftragende Firma getroffen hätten. Daraufhin änderte das Finanzamt die bisher ergangenen Grunderwerbsteuerbescheide und bezog die Sanierungskosten für das Gebäude in Höhe von 369.200 EUR in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ein. Die Grunderwerbsteuer setzte es aus der Gegenleistung für Grund und Boden und den Sanierungskosten für das Gebäude in Höhe von jeweils 14.958 EUR je Miteigentümer fest.

Einheitlicher Erwerbsgegenstand? 

Die Kläger legten hiergegen Einspruch ein. Die Einspruchsverfahren verliefen erfolglos; mit Einspruchsentscheidungen wurden die Einsprüche als unbegründet zurückgewiesen. Vom Prozessbevollmächtigten wurde für die Kläger Klage erhoben. Begründet wurde diese insbesondere damit, dass beim Erwerb des Grundstücks und der nachfolgenden Sanierung des Gebäudes kein einheitlicher Leistungsgegenstand vorliege. Der Grundstückskaufvertrag und der Bauvertrag seien rechtlich unabhängig voneinander.

Nach Auffassung des Finanzgerichts war die Klage unbegründet. Demnach sind die angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheide in Gestalt der Einspruchsentscheidungen rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten. Zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauleistungsvertrag besteht ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang. Zu Recht hat das Finanzamt die Kosten für die Sanierung des Mehrfamilienhauses in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen.

Werden im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf auch Verpflichtungen zur Errichtung oder Sanierung eines bereits bestehenden Gebäudes auf diesem Grundstück eingegangen, ist zu entscheiden, ob der unbebaute/unsanierte oder der künftige bebaute/sanierte Zustand für die Besteuerung maßgeblich ist. Hierbei ist entscheidend, ob die geplante Errichtung bzw. Sanierung des Gebäudes noch der Veräußererseite oder schon dem Erwerber zuzurechnen ist. Ergibt sich aus den weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand bzw. das bei Abschluss des Kaufvertrages unsanierte Gebäude in saniertem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand.

Ein solcher objektiv enger sachlicher Zusammenhang liegt unter anderem dann vor, wenn der Erwerber (spätestens) mit dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das "ob" und "wie" einer Bebauung bzw. Sanierung gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei ist. Ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang kann auch dann vorliegen, wenn ein längerer Zeitraum zwischen Abschluss des Kaufvertrages und der Angebotsannahme eines Bauleistungsvertrages liegt und besondere Umstände hinzutreten.

FG Nürnberg, Urteil v. 8.6.2018, 4 K 26/16