Keine Grunderwerbsteuer für den Erwerb von Zubehör

Hintergrund: Veräußerung eines Geschäftsgrundstücks mit Ladeneinrichtung

Das FA bezog den auf die Ladeneinrichtung entfallenden Kaufpreisanteil in die GrESt-Bemessungsgrundlage mit ein. Das FG gab der dagegen erhobenen Klage mit der Begründung statt, es handele sich um nicht zu berücksichtigendes Zubehör. Nur der anteilig auf das Grundstück entfallende Kaufpreis falle in die Bemessungsgrundlage.

Das FA legte dagegen Nichtzulassungsbeschwerde ein. Es sah die Rechtsfrage als grundsätzlich klärungsbedürftig an, ob die Einrichtung eines Ladengeschäfts Zubehör eines Grundstücks (i.S.v. § 97 Abs. 1 Satz 1 BGB) ist mit der Folge, dass es bei einem Grundstückskauf nicht als Gegenleistung (i.S.v. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) in die Bemessungsgrundlage für die GrESt (§ 8 Abs. 1 GrEStG) einzubeziehen ist. Außerdem hob das FA die Frage als grundsätzlich bedeutsam heraus, ob ein Wohn- und Geschäftshaus generell Bestandteil eines in dessen Räumen befindlichen Einzelhandelsgeschäfts ist, wenn dieses vom Grundstückseigentümer selbst eingerichtet und betrieben wird.  

Entscheidung: Eine Ladeneinrichtung fällt als Zubehör nicht unter die GrESt

Der BFH wies die Nichtzulassungsbeschwerde zurück. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung i.S.v. § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO. Sie erfordert auch keine Entscheidung des BFH zur Rechtsfortbildung (§ 115 Abs. 2 Nr. 2 FGO) als Unterfall der grundsätzlichen Bedeutung. Die aufgeworfenen Rechtsfragen lassen sich aufgrund der Rechtsprechung des BFH und den dazu vorliegenden Literatur-Meinungen im Sinne des FG-Urteils beantworten.

Erwerb von Zubehör unterliegt nicht der GrESt

Werden zusammen mit einem Grundstück weitere Gegenstände (körperliche Gegenstände oder Rechte) veräußert, die nicht unter den Grundstücksbegriff des § 2 GrEStG fallen, rechnet der Aufwand für diesen Erwerb nicht zur Gegenleistung, da insoweit keine Leistung für den Erwerb eines Grundstücks vorliegt. § 2 Abs. 1 GrEStG knüpft an den Grundstücksbegriff i.S. des Zivilrechts an. Damit gehört Zubehör i.S. des § 97 Abs. 1 Satz 1, § 98 Nr. 1 BGB nicht zum Grundstück i.S. des GrEStG. Sein Erwerb unterliegt nicht der GrESt. Ein auf das Zubehör entfallendes Entgelt ist keine Gegenleistung i.S. des § 8 Abs. 1, § 9 GrEStG.

Verhältnismäßige Aufteilung des Gesamtkaufpreises

Bei einer Gegenleistung, die sich nicht nur auf das Grundstück, sondern auch auf andere nicht der GrESt unterliegende Gegenstände bezieht, ist die Gesamtgegenleistung nach dem Verhältnis zu verteilen, in dem der Wert der Grundstücke zum Wert der sonstigen Gegenstände steht. Dabei ist vom gemeinen Wert (§ 9 BewG) bzw. bei Betriebsvermögen vom Teilwert (§ 10 BewG) auszugehen. Für die Aufteilung gilt die sog. Boruttau'sche Formel. Danach ist das Gesamtentgelt mit dem gemeinen Wert der Grundstücke zu vervielfachen und durch die Summe des gemeinen Werts der sonstigen Gegenstände und des gemeinen Werts des Grundstücks zu teilen (BFH v. 29.1.1992, II R 36/89, BStBl II 1992, 418).

Begriff des Grundstückszubehörs

Ob Gegenstände Zubehör sind, beurteilt sich nach dem BGB-Recht. Danach sind Zubehör bewegliche Sachen, die (ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein) dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen (§ 97 Abs. 1 Satz 1 BGB). Erforderlich ist ein Abhängigkeitsverhältnis, das durch Überordnung der Hauptsache (Grundstück) und Unterordnung der Hilfssache (Zubehör) gekennzeichnet ist.

Die Entscheidung darüber, was bei einem Gewerbebetrieb Hauptsache ist, bestimmt sich nach dem wirtschaftlichen Schwerpunkt ("Brennpunkt") des Unternehmens. Das ist grundsätzlich das Betriebsgrundstück. Deshalb werden in aller Regel die einem Unternehmen zugeordneten Gegenstände als Zubehör des Grundstücks angesehen, auf dem der wirtschaftliche Schwerpunkt des Betriebs liegt.

Die erforderliche dauerhafte Zweckbestimmung erfolgt regelmäßig durch schlüssige Handlung, für die die tatsächliche Benutzung der Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen Sache ein Indiz sein kann. Im Bereich der Feststellung, was im Einzelfall als Zubehör anzusehen ist, steht dem FG ein weiter Ermessensspielraum zu (BGH v. 14.12.2005, IV ZR 45/05, BGHZ 165, 261).

Zutreffende schätzweise Aufteilung durch das FG

Hiervon ausgehend bestätigt der BFH das Urteil des FG. Die Ladeneinrichtungsgegenstände sind Zubehör. Der auf sie im Rahmen der Gesamtgegenleistung entfallende Kaufpreis fällt nicht in die grunderbsteuerliche Bemessungsgrundlage. Im Rahmen der dem FG eingeräumten Schätzungsbefugnis ist der Teilwert nicht zu beanstanden.

Keine Revisionszulassung zur Sicherung der Rechtsprechungseinheit

Der BFH verneint auch eine Revisionszulassung nach § 115 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 FGO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung. Denn das Urteil des FG weicht nicht von der Rechtsprechung des BGH (Urteile v. 29.6.1971, VI ZR 255/69, BB 1971, 1123, und v. 14.12.1973, V ZR 44/77, BGHZ 62, 49) ab. Das FG geht vielmehr – in Übereinstimmung mit der zivilrechtlichen Rechtsprechung – davon aus, dass die Zubehöreigenschaft eine dauernde Verbindung mit dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks voraussetzt. Die fraglichen Gegenstände waren sowohl durch die Verkäuferin als auch durch die Käuferin dauernd für den Geschäftsbetrieb bestimmt. Offenbar vermietete die Käuferin das Grundstück an die Verkäuferin, die darauf ihren Betrieb fortführte.   

Hinweis: Weitgehender Ermessensspielraum

Der BFH betont, dass für den Bereich der Zubehöreigenschaft von Gegenständen dem FG – und damit letztendlich auch dem FA – ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt ist. Das gilt zum einen für die Frage, was im Einzelfall als Zubehör anzusehen ist, und zum anderen, ob für die Ermittlung bzw. Schätzung der Teilwerte ein Gutachten heranzuziehen ist. Die Entscheidung in derartigen Fällen hängt somit im Wesentlichen von der Tatsachengrundlage ab. Damit liegt der Schwerpunkt des Verfahrens in der Argumentation vor dem FA bzw. dem FG. Der BFH ist sodann an die Tatsachenfeststellung des FA gebunden, sofern sie rechtlich einwandfrei zustande gekommen ist. Im Übrigen könnte im Nichtzulassungsbeschwerde-Verfahren ein in einer fehlerhaften Schätzung möglicherweise liegender materiell-rechtlicher Fehler die Zulassung der Revision nicht begründen (z.B. BFH v. 30.7.2013, IV B 107/12, BFH/NV 2013, 1928).

BFH Beschluss vom 03.06.2020 - II B 54/19 (veröffentlicht am 30.07.2020)

Alle am 30.07.2020 veröffentlichten Entscheidungen.