Reuber, Die Besteuerung der Vereine, Grundsteuer / 1.3 Länderspezifische Sonderregelungen

Tz. 26

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Im Rahmen der Überarbeitung des Grundsteuergesetzes und der damit verbundenen Bewertungsregeln, wurde es den Bundesländern – durch Änderung des Art. 72 Abs. 3 GG – ermöglicht, eigenständige Bewertungsregeln, d. h. Bewertungsverfahren, die von dem Bundesmodell abweichen, für ihr Bundesland zu treffen.

Für die Grundstücksbewertung haben die Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und in ihren Ländern eigenständige Grundsteuergesetze erlassen. Die eigenständigen Regelungen finden ebenfalls erstmals ab dem 01.01.2025 Anwendung (Art. 125b GG).

Bei der Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens wenden alle Bundesländer die Regelungen des BewG an.

Daneben wenden Saarland und Sachsen zwar das Bundesmodell an, haben jedoch abweichende Steuermesszahlen festgelegt.

Nachfolgend werden die länderspezifischen Sonderregelungen kurz dargestellt. Wegen weiterer Einzelheiten und Detailfragen wird auf die Internetseite https://grundsteuerreform.de/ hingewiesen, über die sich ein Überblick über die getroffenen Regelungen der einzelnen Bundesländer verschafft werden kann.

a) Bayern

Tz. 27

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Bayern wendet ein Flächenwertmodell an, nach dem sich der Grundsteuerwert ausschließlich aus der Fläche des Grundstücks, der Fläche des Gebäudes, der Art der Nutzung der Immobilie, einem Äquivalenzwert und der Steuermesszahl ermittelt. Dabei spielt die Lage des Grundstücks für die Bewertung keine Rolle.

Der bayerische Grundsteuermessbetrag ermittelt sich wie folgt:

	Fläche des Grund und Bodens × Äquivalenzwert × Steuermesszahl
+	Wohn- u. Nutzflächen des Gebäudes × Äquivalenzzahl × Steuermesszahl
=	Grundsteuermessbetrag

Der Äquivalenzwert hat dabei keinen Bezug zu realen Werten und beträgt für den Grund und Boden 0,04 EUR/qm und für ein Gebäude 0,50 EUR/qm. Eine Ermäßigung der Äquivalenzzahl auf 0,02 EUR/qm gibt es bei großen Grundstücken; d. h. wenn die Grundstücksfläche mehr als das 10-Fache der Wohnfläche beträgt.
Die Steuermesszahl beträgt für den Grund und Boden und die sonstigen Gebäudeflächen 1,0 sowie für Wohnflächen 0,7.

Da das bayerische Flächenwertmodell keinen Bezug zu realen Werten hat, sieht das Grundsteuergesetz in Bayern keine wiederkehrende Hauptfeststellung vor.

b) Baden-Württemberg

Tz. 28

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Baden-Württemberg wendet ein sog. "modifiziertes Bodenwertmodell" an. Dabei wird der Grundsteuerwert ermittelt durch die Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

Für die auf diesen Wert anzuwendende Steuermesszahl von 1,3 ‰ gibt es bei überwiegend (> 50 %) zu Wohnzwecken dienenden Grundstücken eine Ermäßigung auf 0,91 ‰.

Da bei der Berechnung in Baden-Württemberg auf reale Werte (Bodenrichtwerte) zurückgegriffen wird, findet alle sieben Jahre (wie im Bundesmodell) eine Hauptfeststellung statt.

c) Hamburg

Tz. 29

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Das von Hamburg angewendete modifizierte Flächenwertmodell entspricht dem Grunde nach dem Model in Bayern. Jedoch wird in Hamburg – anders als in Bayern – auch die Wohnlage bei der Ermittlung des Grundsteuermessbetrags berücksichtigt.

Bei Wohnflächen ermäßigt sich die Grundsteuersteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag um 25 %, soweit eine normale Wohnlage vorliegt. Auch kann es Ermäßigungen der Grundsteuermesszahl des Äquivalenzbetrags für denkmalgeschützte Gebäude oder Gebäude, die eine Wohnungsförderung erhalten haben, geben.

Eine regelmäßige Hauptfeststellung findet aufgrund der wertunabhängigen Berechnungsmethode in Hamburg nicht statt (§ 6 Abs. 1 HmbGrStG).

d) Hessen

Tz. 30

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Im hessischen Flächen-Faktor-Modell wird neben der Größe des Grund und Bodens und des Gebäudes auch die Lage eines Grundstücks bei der Ermittlung des Steuermessbetrags berücksichtigt.

Für die Ermittlung des Steuermessbetrags werden die Flächenbeträge jeweils mit den Steuermesszahlen multipliziert. Die Summe der verschiedenen Flächenbeträge (= Ausgangsbetrag) wird mit einem (Lage-)Faktor multipliziert. Das daraus resultierende Ergebnis wird zuletzt auf volle Euro abgerundet (= Steuermessbetrag).

Die Flächenbeträge ermitteln sich aus den Flächen des Grund und Bodens und die des Gebäudes, die mit einer Flächenzahl (0,04 EUR/qm Grundstück; 0,50 EUR/qm Gebäudefläche) zu multiplizieren sind.

Die auf die verschiedenen Flächenbeträge anzulegenden Steuermesszahlen betragen für den Flächenbetrag Grund und Boden sowie für Gebäudeflächen, die nicht Wohnzwecken dienen, 100 % und für den Flächenbetrag für Gebäude, die Wohnzwecken dienen, 70 %.

Der auf den Ausgangsbetrag anzuwendende (Lage-)Faktor ist das um 0,3 potenzierte Verhältnis des Bodenwerts des Grundstücks zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde (§ 7 HGrStG).

Der Bodenrichtwert für das Grundstück sowie der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde werden von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht.

Auf Antrag kann für Kulturdenkmäler eine Ermäßigung der Steuermesszahlen und der Flächenbeträge um 25 % erf...