Reuber, Die Besteuerung der Vereine, Private Grundstücksgeschäfte

Stand: EL 116 – ET: 04/2020

Bei privaten Veräußerungsgeschäften (demnach von natürlichen Personen, ggf. als Beteiligte an rein vermögensverwaltenden "einkommensteuertransparenten" Personengesellschaften, Erbengemeinschaften o.Ä.) müssen Veräußerungsgewinne versteuert werden, wenn innerhalb von zehn Jahren Grundeigentum gekauft (oder auf andere Weise angeschafft) und wieder verkauft (oder in anderer Weise "veräußert") wird. Für die Berechnung der Zehnjahresfrist (Haltefrist) sind bei der Anschaffung als auch Veräußerung grundsätzlich der schuldrechtliche Notarvertrag, nicht aber der spätere Vollzugszeitpunkt, maßgebend (s. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, Anhang 10). Ohne Haltefrist einkommensteuerfrei veräußerbar ist privat gehaltener Grundbesitz, der zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Nach früherem Recht (bis 1999) betrug die Haltefrist (Spekulationsfrist) zwei und nicht zehn Jahre. Verfassungsrechtlich unbedenklich war die Verlängerung, soweit die Zweijahresfrist am 31.03.1999 noch nicht abgelaufen war. Grundstücke, die ab dem 01.04.1997 angeschafft wurden, sind somit vom verfassungsrechtlichen Rückwirkungsverbot nicht geschützt und unterlagen bereits der Zahnjahresfrist, BVerfG vom 07.07.2010, BVerfGE 127, 1.

Gewinn oder Verlust aus privaten Grundstücksveräußerungen ist grundsätzlich der Unterschied zwischen dem erzielten Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungskosten und Werbungskosten andererseits (s. § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG, Anhang 10). Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn der im Veranlagungszeitraum (Kalenderjahr) erzielte Gesamtgewinn (addiert aus allen privaten Veräußerungsgeschäften) unter 600 EUR liegt (s. § 23 Abs. 3 EStG, Anhang 10).

Als einkommensteuerpflichtige Veräußerung gilt auch die Einlage von privatem Grundbesitz in ein Betriebsvermögen oder in eine Kapitalgesellschaft innerhalb der Haltefrist.

Steuerbegünstigte Körperschaften unterliegen mit Grundstücksveräußerungen grundsätzlich keiner Ertragsbesteuerung, weil die tatsächliche Vermögensverwaltung auf Ebene steuerbefreiter Körperschaften ertragsteuerfrei erfolgt. Steht jedoch die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung im Vordergrund, verhält sich der Steuerpflichtige wie ein Unternehmer oder tritt die Nutzung des Vermögens hinter die Bereitstellung einer einheitlichen unternehmerischen Organisation zurück, liegt eine wirtschaftliche Geschäftstätigkeit vor. Die Drei-Objekt-Grenze ist zu beachten: Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel fünf Jahre – zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, weil die Umstände den Schluss zulassen, dass es auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt, BFH vom 09.12.1986, VIII R 317/82, BStBl II 1988, 244. Dieser Grenze kommt nur Indizwirkung zu, sodass auch bei der Veräußerung von weniger als vier Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung (mithin einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb) hindeuten können. Auch wenn der Verein/die Körperschaft Projektentwicklung betreibt, dürfte die Grenze zwischen Vermögensverwaltung und steuerpflichtigem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb überschritten sein.

Wird der Körperschaft zudem die Steuerfreiheit aberkannt, kommt es zu einer (ggf. auch rückwirkenden) Besteuerung von Grundstücksveräußerungen nach allgemeinen körperschaftsteuerlichen Regeln.