Anlagen V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), V- ... / 2 Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – Anlage V

Die Einkünfte aus V+V werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt.

[Lage des Grundstücks → Zeilen 4–8]

Die Anlage V ist jeweils für ein vermietetes bebautes Grundstück bzw. für eine vermietete Eigentumswohnung oder im Teileigentum stehende Gebäudeteile abzugeben. Hat der Steuerpflichtige mehrere bebaute Grundstücke vermietet, muss er für jedes dieser Grundstücke eine weitere Anlage V einreichen. Liegt nur selbst genutztes Wohneigentum vor oder handelt es sich um ein zu eigenen gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutztes Grundstück, ist keine Anlage V abzugeben. Die Lage des Grundstücks, der Anschaffungszeitpunkt (= Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen, Lasten und der Gefahr des zufälligen Untergangs) und/oder den Zeitpunkt der Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) sind in den Zeilen 4, 5 und 7 einzugeben. Die Angaben haben Bedeutung für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (Zeilen ab 33). In der Zeile 6 muss ab dem VZ 2024 das Aktenzeichen lt. dem Grundsteuermessbescheid angegeben werden, bislang wurde in dieser Zeile das Einheitswertzeichen angegeben. Ebenfalls neu ist die Eintragungsmöglichkeit der Wirtschafts-Identifikationsnummer. Soweit vorhanden, kann diese in Zeile 8 eingetragen werden (zur Wirtschafts-Identifikationsnummer siehe → Rund um die Einkommensteuer – Einkommensteuerliche Rechtsänderungen und Vordruckänderungen 2024).

[Wohnfläche → Zeilen 10-12]

In den Zeilen 10-12 sind neben der Gesamtwohnfläche auch die Flächen anzugeben, die auf eigengenutzten, unentgeltlich an Dritte überlassenen oder als Ferienwohnung genutzten Wohnraum entfallen. Dies ist u. U. für die flächenmäßige Aufteilung von Ausgaben von Bedeutung. Soweit der Eigentümer eines Gebäudes dieses teilweise zu eigenen Wohnzwecken nutzt oder zu solchen Zwecken an eine andere Person unentgeltlich überlässt, erzielt er aus diesem Grundstücksteil keine Einnahmen und kann dementsprechend Aufwendungen, die mit diesem Grundstücksteil in Zusammenhang stehen, nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus V+V abziehen.

[Ferienwohnung → Zeilen 9 und 10-12]

Zu den Einkünften aus V+V gehören auch die Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen. Ausnahmsweise können auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen. Ein Gewerbebetrieb kann nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn aufgrund eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse – einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare – unternehmerische Organisation erforderlich ist (BFH, Urteil v. 28.5.2020, IV R 10/18, BFH/NV 2020 S. 1055).

Die Absicht zur Einkünfteerzielung seitens des Steuerpflichtigen muss immer dann überprüft werden, wenn er sich eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat; dies gilt unabhängig davon, ob er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht oder nicht (BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 22/12, BFH/NV 2013 S. 1552). Eine Selbstnutzung ist gegeben, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung selbst nutzt oder sie unentgeltlich Dritten (z. B. Angehörigen) zur Nutzung überlässt oder für derartige Nutzungen bereithält (BFH, Urteil v. 16.4.2013, IX R 26/11, BFH/NV 2013 S. 1475). Aufwendungen, die auf diese Zeiten entfallen, können nicht als WK abgezogen werden. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist in diesen Fällen zu prüfen und nur für den Fall zu bejahen, dass mit der Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss während der Gesamtdauer der Vermietung erzielt werden kann. Ausgaben, die ausschließlich die Vermietung betreffen (z. B. Werbung, Reparaturen nach Schäden durch Vermietung, Kurabgaben) sind dabei in voller Höhe abziehbar. Aufwendungen, die sowohl durch die Vermietung als auch durch die Eigennutzung entstehen (z. B. Gebäudeabschreibung, Finanzierungskosten, öffentliche Abgaben, allgemeine Reparaturkosten, evtl. Zweitwohnungsteuer) sind zeitanteilig aufzuteilen.

Zeiträume, in denen der Steuerpflichtige sich eine Ferienwohnung, deren Vermietung über einen Dritten erfolgt, für die Selbstnutzung reserviert, letztlich aber nicht genutzt hat, werden der Selbstnutzung zugerechnet. Alle anderen Leerstandszeiten sind der Vermietung zuzuordnen.

Ist die Selbstnutzung der Wohnung jederzeit möglich (z. B. bei Vermietung in Eigenregie), werden die Leerstandszeiten im Wege der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der erfolgten Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufgeteilt. Im Zweifel werden die Leerstandszeiten zu gleichen Teilen der Selbstnutzung und der Vermietung zugerechnet.

[Kurzfristige Vermietung über das Internet → Zeile 9]

Wenn Privatpersonen einzelne Zimmer ihrer Wohnung oder die ganze Wohnung regelmäßig oder auch nur gelegentlich über Internetportale an Touristen und Geschäftsreisende vermieten ("social travelling"), erzielen sie daraus Einkünfte. Oft sind sich die Steuerpflichtigen dieser Auswirkung und einer evtl. damit verbundenen Steuerhinterziehung bei Nichterklärung der Einkünfte nicht bewusst.

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