Betr.: Abgrenzung der Eigen- und Fremdnutzung bei Ferienwohnungen

BMF, Schreiben v. 4.5.1994, IV B 3 - S 2253 - 34/94, BStBl I 1994 S. 285

Bezug: Sitzung der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder vom 23. bis 25. März 1994 (ESt II/94 – TOP 4 –)

Zur einkommensteuerrechtlichen Behandlung einer zeitweise leerstehenden und zeitweise vermieteten Ferienwohnung vertrete ich nach Erörterung mit den obersten Finanzbehörden der Länder folgende Auffassung:

1 Aufteilung von Aufwendungen auf Zeiten der Eigen- und Fremdnutzung

Werden Ferienwohnungen zeitweise eigengenutzt und zeitweise vermietet, dürfen Aufwendungen als Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur abgezogen werden, soweit sie mit der Vermietung zusammenhängen.

Aufwendungen, die ausschließlich durch die Vermietung verursacht sind, sind in voller Höhe Werbungskosten. Aufwendungen, die sowohl durch die Vermietung als auch durch die Eigennutzung verursacht sind – z. B. für Instandhaltungsmaßnahmen oder die Anschaffung von Wirtschaftsgütern, die nicht ausschließlich der Vermietung dienen –, sind auf die Zeit der Eigennutzung und die Zeit der Vermietung aufzuteilen. Aufteilungsmaßstab ist das Verhältnis der Zeiträume der unterschiedlichen Nutzung in dem jeweiligen Veranlagungszeitraum.

2 Abgrenzung der Zeiten der Eigen- und Fremdnutzung

2.1 Grundsatz

Eigennutzung ist die Nutzung durch den Steuerpflichtigen selbst sowie die unentgeltliche Überlassung. Als Zeiten der Eigennutzung sind grundsätzlich auch die Zeiträume zu behandeln, in denen die Wohnung zwar leersteht, aber vom Steuerpflichtigen jederzeit genutzt werden kann. Dies ist anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige jeweils darüber entscheiden kann, ob er die Ferienwohnung vermietet oder selbst nutzt (BFH-Urteile vom 25. Juni 1991 - BStBl 1992 II S. 24 und vom 30. Juli 1991 - BStBl 1992 II S. 27).

2.2 Bereithalten zur ausschließlichen Vermietung

Leerstandszeiten sind nicht der Eigennutzung, sondern der Vermietung zuzurechnen, wenn der Steuerpflichtige Umstände vorträgt, die eine Eigennutzung ausgeschlossen erscheinen lassen, und die Wohnung ausschließlich zur Vermietung bereitgehalten wird.

2.2.1 Einschalten eines Vermittlers

Ein ausschließliches Bereithalten zur Vermietung ist anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung während des Zeitraums, in dem er die Wohnung nicht selbst nutzt oder unentgeltlich überläßt, einem ihm nicht nahestehenden Vermittler (z. B. einem überregionalen Reiseveranstalter) überträgt und eine Eigennutzung vertraglich ausschließt. Wird der Vertrag nicht für den gesamten Veranlagungszeitraum geschlossen, sind die Leerstandszeiten, in denen der Steuerpflichtige über die Vermietung selbst entscheiden konnte, als Zeiten der Eigennutzung zu behandeln.

2.2.2 Sonderfälle

Auch bei Eigenvermietung durch den Steuerpflichtigen sind die Zeiten des Leerstands ausnahmsweise nicht der Eigennutzung zuzurechnen, wenn der Steuerpflichtige die Ferienwohnung im jeweiligen Veranlagungszeitraum weder selbst nutzt noch unentgeltlich überläßt, und er glaubhaft macht, während der Leerstandszeit die Vermietung beabsichtigt zu haben. Das kann insbesondere der Fall sein, wenn

• die Ferienwohnung in der (regional unterschiedlichen) Saison mit Ausnahme eines kurzzeitigen Leerstands nahezu durchgängig vermietet wird und die tatsächliche Vermietungsdauer mindestens 100 Tage beträgt;
• der Steuerpflichtige an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung hat und nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder in Form der unentgeltlichen Überlassung nutzt. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn beispielsweise Ausstattung und Größe einer der Wohnungen auf die besonderen Verhältnisse des Steuerpflichtigen zugeschnitten sind. Die Leerstandszeiten der anderen Ferienwohnung(en) sind in einem solchen Fall nicht als Eigennutzung zu werten.

Normenkette

EStG § 21

Fundstellen

BStBl I, 1994, 285