FG des Landes Brandenburg Urteil vom 27.01.1999 - 2 K 1597/97 E

Entscheidungsstichwort (Thema)

Steuerliche Anerkennung eines zwischen nahen Angehörigen abgeschlossenen Mietverhältnisses bei unüblicher Betriebskostenvereinbarung. Einkommensteuer 1994

Leitsatz (amtlich)

Enthält der zwischen nahen Angehörigen abgeschlossene Mietvertrag widersprüchliche Angaben hinsichtlich der Betriebskostenvereinbarung, die erheblich von dem zwischen fremden Dritten Üblichen abweicht, weil sie lediglich eine Beteiligung an den Heizkosten vorsieht, so dass die übrigen in nicht zu vernachlässigender Höhe anfallenden Nebenkosten nicht abgerechnet werden und zudem das Vereinbarte tatsächlich nicht umgesetzt wird, ist das Mietverhältnis auch dann steuerrechtlich nicht anzuerkennen, wenn das im selben Haus mit Dritten abgeschlossene Mietverhältnis in Vereinbarung und Durchführung ähnliche Mängel aufweist.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 S. 1, § 12 Nr. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 28.06.2002; Aktenzeichen IX R 68/99)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer eines Hauses in O. Im Jahre 1993 und im Streitjahr wurde das Gebäude zu einem Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen ausgebaut, indem die ursprüngliche Dachkonstruktion abgetragen wurde und ein Obergeschoss sowie ein Dachgeschoss neu errichtet wurden. Das Erdgeschoss blieb im Wesentlichen unverändert. Die Herstellungskosten für die Schaffung der Obergeschoss- und der Dachgeschosswohnung beliefen sich auf insgesamt 709.176,00 DM. Die Wohnung im Obergeschoss vermietete der Kläger ab 01.01.1995 an seine Mutter, Frau Erika S, und deren Lebensgefährten, Herrn Otto S. Bei Abschluss des (schriftlichen) Mietvertrags bedienten sich die Vertragsparteien eines Formulars. Bei dem betreffenden Formulartyp befinden sich am Rand der Zeilen, die von den Vertragsparteien zu ergänzen sind, grüne Punkte; zur Erläuterung heißt es in der ersten Zeile des Formulars, grüne Punkte am Rande einer Zeile wiesen darauf hin, dass eine zusätzliche Eintragung oder eine Streichung vorzunehmen sei. In dem Mietvertrag, der vom 20.12.1994 datiert, ist die Wohnfläche der Wohnung mit 98 qm angegeben. Die Miete sollte monatlich 600,00 DM betragen. In § 3 Nr. 2 des Vertrags wurden als „Nebenkosten (z. B. Heizkostenvorschuss)” „zur Zeit” 50,00 DM vereinbart. In der Zeile, die sich unter den durch das Formular vorgegebenen Worten „Nebenkosten (z.B. Heizkostenvorschuss)” befindet, wurde unter dem Wort „Heizkostenvorschuss” handschriftlich ein Unterführungszeichen eingetragen, gefolgt von der Eintragung „50,–”. § 3 Nr. 3 Satz 1 des Vertrags lautet „Die Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung sind in der Miete enthalten”. Die entsprechende Zeile ist mit einem grünen Punkt versehen. Eine Streichung erfolgte nicht. Darunter heißt es, Erhöhungen der Betriebskosten würden anteilig umgelegt, ebenso führten Ermäßigungen zur anteiligen Herabsetzung. Unter § 4 Nr. 1 des Vertrags wurde vereinbart, dass Miete und Nebenkosten monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter oder die von ihm zur Entgegennahme ermächtigten Personen oder Stellen zu zahlen seien. Miete und Nebenkosten seien auf das Konto mit der Nummer 100 bei der Raiffeisenbank O einzuzahlen. Aus dem Schriftbild ergibt sich, dass die Konto-Nummer nachträglich eingetragen wurde. § 4 Nr. 2 des Vertragsformulars sieht eine Vereinbarung über die Zahlung von Nebenkosten vor. An der Stelle, die für die Aufzählung der abzurechnenden Nebenkosten vorgesehen ist, befindet sich ein Schrägstrich; ein Stichtag, zu dem eine Abrechnung der Nebenkosten erfolgen soll, ist in der dafür vorgesehenen Zeile nicht eingetragen. § 5 des Vertrags regelt die Versorgung mit Heizung und Warmwasser sowie die Abrechnung. Unter Nr. 4 ist bestimmt, dass die Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung in dem vereinbarten Mietzins nicht enthalten seien, sie würden vom Vermieter auf die daran angeschlossenen Wohnungen ungelegt. Unter Nr. 5 heißt es, die Betriebskosten würden vom Vermieter entsprechend den gesetzlichen Abrechnungmaßstäben umgelegt, das heißt nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum und nach einem dem Wärmeverbrauch Rechnung tragenden Maßstab. Die sich unter § 5 Nr. 6 des Vertrags befindende Zeile „die Wohnfläche, Nutzfläche, der umbaute Raum der Mietsache beträgt …. qm/cbm.” ist nicht ausgefüllt. Am Ende des Mietvertrags befindet sich ein handschriftlicher Zusatz des Inhalts, dass Herr S vom Kläger für die Instandhaltungsarbeiten am Grundstück eine Vergütung von monatlich 50,00 DM erhalte; dieser Betrag werde von der Miete abgezogen, so dass monatlich 600,00 DM zu zahlen seien.

Die Dachgeschosswohnung vermietete der Kläger ab 01.10.1995 an ein Ehepaar St. Bei Vertragsschluss wurde derselbe Vertragsformular-Typ verwendet, dessen der Kläger sich bei dem Abschluss des Vertrags mit seiner Mutter und Herrn S bedient hatte. Die Fläche der an das Ehepaar St vermieteten Wohnung betrug 66 qm. Als m...