FG Nürnberg Urteil vom 01.04.2004 - IV 197/2003, IV 197/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nachweis des Verkehrswertes eines Grundstück im Rahmen der Bedarfswertfeststellung

Leitsatz (redaktionell)

Die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen sind bei der Bedarfsbewertung eines Grundstückes auch dann anzusetzen, wenn für das Grundstück vorübergehend vom Üblichen abweichende Einnahmen erzielt werden.

Normenkette

BewG § 146 Abs. 2, 7; WertV §§ 16-19

Tatbestand

Streitig ist, ob beim Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts nach § 146 Abs. 7 BewG durch ein Verkehrswertgutachten der Ertragswert ausschließlich nach der nachhaltig erzielbaren Miete oder unter Berücksichtigung der tatsächlich bezahlten höheren Miete zu ermitteln ist.

Die Kläger sind Miterben nach ihrer am 09.10.1999 verstorbenen Mutter, der Erblasserin.

Diese war Eigentümerin u.a. des 75190 qm großen Grundstücks A. Str. 1 in B.. Auf diesem Grundstück hatte sie im Jahr 1993 eine Halle sowie ein Büro- und Verwaltungsgebäude mit einer Werkdienstwohnung errichten lassen. Mit Mietvertrag vom 30.09.1993 hatte sie diese Gebäude für die Dauer von 15 Jahren zu einem monatlichen Mietzins von 170.000 DM an die C. KG vermietet. Im Nachtrag vom 23.09.1999 zu diesem Mietvertrag hatten die Vertragsparteien einen geminderten Mietzins von monatlich 122.000 DM (jährlich 1.464.000 DM) vereinbart. An der C. KG waren bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 1993 der im Jahr 1994 verstorbene Ehemann der Erblasserin zu 55 % und die Kläger zu je 15 % beteiligt. Seit 23.09.1994 sind ausschließlich die Kläger Gesellschafter der C. KG..

Zur Erklärung über die Feststellung des Grundstückswerts legten die Kläger dem Finanzamt ein Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen D. über den Verkehrswert des bebauten Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag 09.10.1999 vor. Dieser ermittelte darin den Ertragswert des Grundstücks aus einem Ertragswert der baulichen Anlage von 11.738.597 DM abzüglich des Instandhaltungsstaus und zuzüglich des Bodenwerts von 2.200.000 DM mit insgesamt 13.241.325 DM und daraus einem gerundeten Ertragswert von 13.000.000 DM. Er legte dabei nicht die im Gutachten erwähnte Monatsmiete lt. Mietvertrag von 122.000 DM zugrunde, sondern eine nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete von monatlich 7 DM pro qm für die Hallenflächen, von 10 DM pro qm für die Büroflächen und von 8 DM pro qm für die Wohnflächen. Unter Erwähnung des im Sachwertverfahren ermittelten Werts von 15.000.000 DM stellte er den Verkehrswert des Grundstücks im Hinblick auf den Charakter des Objekts als Gewerbebetrieb mit dem Ertragswert von 13.000.000 DM fest.

Auf der Grundlage der tatsächlich bezahlten Miete stellte das Finanzamt mit Bescheid vom 25.05.2001 gegenüber den Klägern den Wert des Grundstücks zum 09.10.1999 unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 Abs. 1 AO) auf 17.751.000 DM fest und rechnete den Klägern D. und E. C. einen Bruchteil von jeweils 24/100 des Grundstückswerts und F. C. einen Bruchteil vom 52/100 zu.

Der Prozessbevollmächtigte erhob dagegen für die Kläger Einspruch und machte geltend, dass der Grundstückswert entsprechend dem vorgelegten Sachverständigengutachten mit 13.000.000 DM festzustellen sei. Nach Überprüfung durch die Oberfinanzdirektion stellte das Finanzamt mit geändertem Bescheid vom 18.12.2002, in welchem es zugleich den Vorbehalt zur Nachprüfung aufhob, den Grundstückswert auf 7.413.732 € (entspricht 14.500.000 DM) fest und rechnete den Klägern entsprechend geänderte Wertanteile zu. Es erhöhte dabei den vom Gutachter ermittelten Ertragswert von 13.000.000 DM um den kapitalisierten höheren Mietertrag (1.513.493 DM) aufgrund der bis zum 30.09.2008 zu zahlenden höheren tatsächlichen Miete. Mit Schreiben vom 23.12.2002 widersprach der Prozessbevollmächtigte der Feststellung des Finanzamts, dass sich mit dem Änderungsbescheid vom 18.12.2002 der Einspruch erledigt habe. Mit Entscheidung vom 14.05.2003 wies das Finanzamt den Einspruch der Kläger als unbegründet zurück.

Der Prozessbevollmächtigte hat Klage erhoben. Er beantragt, unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 14.05.2003 den Bescheid vom 18.12.2002 dahin zu ändern, dass der Grundstückswert auf 13.000.000 DM festgestellt wird.

Zur Begründung trägt er im Wesentlichen vor:

Der Sachverständige gelange in seinem Gutachten zu einem Verkehrswert von 13.000.000 DM. Er sei dabei zutreffend von der marktüblichen Miete ausgegangen, nicht von der tatsächlich vereinbarten Miete, weil der Mietvertrag zwischen Familienangehörigen abgeschlossen worden sei. Im Rahmen einer früheren Außenprüfung sei vom Finanzamt die Höhe des tatsächlichen Mietzinses infrage gestellt und dessen Herabsetzung, wie in der Vereinbarung vom 23.09.1999 geschehen, verlangt worden. Ein tatsächlich höherer als der nachhaltig erzielbare jährliche Reinertrag könne entgegen der Auffassung des Finanzamts nicht über § 19 der Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 (BGBl. I 1988, 2209 - WertV-) zu einer Erhöhung des Ertragswerts führen. Nach § 19 WertV seien nur solche wertbeeinflussenden Umstände zu ...