Hessisches FG Urteil vom 11.12.2014 - 3 K 1511/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundsteuerbefreiung für sog. ÖPP-Projekte

Leitsatz (redaktionell)

Eine Grundsteuerbefreiung für ein Erbbaurecht für eine private Gesellschaft die im Rahmen eines ÖPP-Projekts eine Schule sanieren und zum Teil neu errichten soll, kommt nur in Betracht, wenn die Rückübertragung des Grundstücks auf die öffentliche Hand nach Ablauf des Vertragsverhältnisses verbindlich festgelegt ist.

Normenkette

BewG § 19 Abs. 4; GrStG § 3 Abs. 1 S. 3

Streitjahr(e)

2005

Nachgehend

BFH (Urteil vom 27.09.2017; Aktenzeichen II R 13/15)

Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob die Voraussetzungen für die Befreiung von der Grundsteuer im Rahmen einer so genannten Öffentlich-Privaten-Partnerschaft (im Folgenden: ÖPP) gegeben sind für ein Erbbaurecht, das sich auf ein zu Schulzwecken genutztes Gebäude bezieht. Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin ist eine Personengesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG. Als Kommanditist ist an der Gesellschaft der Landkreis … (im Folgenden: Landkreis) beteiligt. Letzterer ist in seinem Zuständigkeitsgebiet Träger für eine Vielzahl von Schulen. In dieser Eigenschaft ist er auch Eigentümer von Grundstücken, auf denen jeweils Gebäude mit den dazugehörigen Außenanlagen zum Betrieb einer Schule errichtet sind. Zu diesem Grundbesitz gehört auch das Grundstück O-Str. … in E, bestehend aus zwei Parzellen mit einer Fläche von xx.xxx m² sowie von x.xxx m² (Gemarkung .., Flur … Flurstücke … und …). Die darauf stehenden Gebäude tragen die Bezeichnung „C-Schule”.

Am….12.2005 schlossen der Landkreis und die Klägerin einen notariellen Erbbaurechtsvertrag. Darin bestellte der Landkreis der Klägerin ein Erbbaurecht an dem vorgenannten Grundstück für eine Teilfläche von xx.xxx m² (Abschnitt II des Vertrages). Aufgrund dessen war die Klägerin berechtigt, auf dem Erbbaugrundstück Schulgebäude zu sanieren, abzubrechen und bestimmte Bauwerke mit den dazu erforderlichen Anlagen zu errichten bzw. zu belassen (Abschnitt III § 1 des Vertrages). Das Erbbaurecht sollte mit der Eintragung im Erbbaurechtsgrundbuch beginnen und eine Laufzeit von 40 Jahren haben (Abschnitt III § 2 des Vertrages). Die Klägerin verpflichtete sich, einen Erbbauzins in Höhe von xx.xxx € pro Jahr zu zahlen (Abschnitt III § 8 des Vertrages). Unter bestimmten (näher bezeichneten) Voraussetzungen war der Landkreis berechtigt, die sofortige Übertragung des Erbbaurechts (Heimfall) auf sich oder an einen von ihm zu bestimmenden Dritten zu verlangen (Abschnitt III § 11 des Vertrages). Für den Fall, dass der Landkreis von seinem Heimfallanspruch Gebrauch machen sollte, verpflichtete sich die Klägerin eine Entschädigung in bestimmter Höhe zu zahlen; bei Ablauf des Erbbaurechts sollten alle bestehenden und von der Klägerin errichteten Bauwerke in dem Zustand übergehen, in dem sie sich dann befinden; hierfür sollte der Landkreis an die Klägerin eine bestimmte Vergütung entrichten (Abschnitt III § 12 des Vertrages). Der Erbbaurechtsvertrag stand unter der Bedingung, dass zwischen der Klägerin und dem Landkreis im Hinblick auf die aufstehenden Gebäude ein Mietvertrag über Schulnutzung rechtswirksam abgeschlossen wurde (Abschnitt XIII Abs. 5 des Vertrages).

Sodann schlossen die Klägerin und der Landkreis am … .04.2006 in privatschriftlicher Form einen Mietvertrag über die Gebäude und Außenanlagen, die zum damaligen Zeitpunkt von dem vorstehend genannten Erbbaurecht erfasst waren (Mietgegenstand I), sowie über die baulichen Anlagen, die nach dem damaligen Planungsstand noch entstehen bzw. verbleiben sollten (Mietgegenstand II, § 1 des Vertrages). Die Vermietung sollte zum Zweck der Nutzung als Schulgebäude erfolgen (§ 2 des Vertrages). Der Mietzins sollte für den Mietgegenstand I x.xxx,xx € monatlich und für den Mietgegenstand II xx.xxx,xx € monatlich bzw. später xx.xxx,xx € monatlich betragen (§ 3 des Vertrages, 2. Nachtrag zum Mietvertrag). Die Dauer des Mietverhältnisses war für den Mietgegenstand I bis zum Beginn des Mietverhältnisses für den Mietgegenstand II und sodann für den Mietgegenstand II seinerseits auf 25  Jahre jeweils fest abgeschlossen; nach Ablauf des letztgenannten Mietverhältnisses sollte der Landkreis berechtigt sein, den Abschluss eines neuen Mietvertrages für die Dauer von 10 Jahren mit einem Mietzins in Höhe von 50% des bisher vereinbarten Betrages zu verlangen (§ 4 des Vertrages). Das Ende des Mietverhältnisses wurde später auf den 31.10.2034 festgelegt (3. Nachtrag zum Mietvertrag). Für den Anschlussmietvertrag wurde später ein Mietzins in Höhe von 75% der bei Neuabschluss üblichen Marktmiete vereinbart (1.  Nachtrag zum Mietvertrag). Der Landkreis war verpflichtet, neben dem Mietzins auch die üblichen Nebenkosten zu entrichten, dabei u.a. alle auf Gesetz, Verordnung oder Ortssatzung beruhenden Abgaben (§ 3 und § 11 des Vertrages).

Der Beklagte (im Folgenden: das Finanzamt) forderte die Klägerin auf, eine Erklärung zur Feststellung des Einheitswe...