Entscheidungsstichwort (Thema)
Abschlagszahlungen nach Baufortschritten
Leitsatz (NV)
Beim Erwerb eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude kommt hinsichtlich der Teilzahlungsbeträge, die bei Werkverträgen als Abschlagszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung vereinbart werden, der Ansatz einer sonstigen Leistung in Gestalt der Überlassung der Kapitalnutzungsmöglichkeit an den Unternehmer nicht in Betracht.
Normenkette
GrEStG 1983 § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1; BGB § 632a; MaBV § 3 Abs. 2
Verfahrensgang
FG Berlin (EFG 2000, 1027) |
Tatbestand
I. Die Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) schlossen am 18. Dezember 1998 einen notariell beurkundeten Wohnungseigentumskaufvertrag mit Bauerrichtungsverpflichtung ab. Der Verkäufer verpflichtete sich, das Wohnungseigentum den Klägern unverzüglich nach vollständiger Fertigstellung der Wohnung zu übergeben. Mit den Bauarbeiten sollte am 1. März 1999 begonnen werden. Vorgesehen war eine Bauzeit von 14 Monaten.
Der Kaufpreis betrug 364 873 DM mit einem Wahlrecht für die Kläger: Entweder hatten sie in Anlehnung an § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) den Kaufpreis in ―dem Baufortschritt entsprechenden― Teilbeträgen zu zahlen oder sie konnten ihn bei Vertragsabschluss in einem einzigen Betrag mit einem Nachlass von 10 834 DM, d.h. in Höhe von 354 039 DM, entrichten. Die Kläger machten von der letzteren Möglichkeit ("Anzahlungsvariante") Gebrauch. Zusätzlich mussten die Kläger für Marketing und Konzeption 32 983 DM sowie an einen Treuhänder 10 307 DM zahlen. Die Höhe des Preisnachlasses war durch Abzinsung des (ungekürzten) Kaufpreises entsprechend den Fälligkeiten fiktiver Teilzahlungen nach der MaBV ermittelt worden.
Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt ―FA―) setzte gegen die Kläger mit zwei Bescheiden vom 22. April 1999 nach einer Gegenleistung von (422 318,25 DM : 2 =) 211 159,12 DM Grunderwerbsteuer in Höhe von jeweils 7 390 DM fest. Die Bemessungsgrundlage ermittelte das FA, indem es dem bei Vertragsabschluss gezahlten ermäßigten Kaufpreis (354 039 DM) zuzüglich der Gebühren für Marketing etc. (43 290 DM) einen dem Verkäufer gewährten geldwerten Vorteil in Gestalt der vorzeitigen Kapitalnutzungsmöglichkeit in Höhe von 24 989,25 DM hinzurechnete. Den Wert der Kapitalnutzungsmöglichkeit ermittelte das FA wie folgt: 354 039 DM (vorausgezahlter Kaufpreis) x 5,5 v.H. (Zinswert der Nutzungen) x 462/360 (Zeitraum der Vorausleistung in Tagen).
Mit ihren nach erfolglosen Einsprüchen erhobenen Klagen, die das Finanzgericht (FG) zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden hat, beantragten die Kläger, die Steuer nach einer Gegenleistung von (408 163 DM : 2 =) 204 081,50 DM auf jeweils 7 142 DM zu ermäßigen. Entgegen der Auffassung des FA sei als zusätzliche Gegenleistung durch dem Verkäufer zugewendete Kapitalnutzung nur die Differenz zwischen dem (Raten-)Kaufpreis und dem ermäßigten Kaufpreis, d.h. ein Betrag in Höhe von 10 834 DM anzusetzen.
Das FG gab mit seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2000, 1027 veröffentlichten Urteil der Klage teilweise statt. Es vertrat die Auffassung, dass bei der Zahlung eines Grundstückskaufpreises in ―dem Baufortschritt entsprechenden―- Teilbeträgen, die in Anlehnung an § 3 Abs. 2 MaBV festgesetzt worden sind, keine sonstige Leistung durch Kapitalüberlassung zu sehen ist. Der von den Klägern dem Verkäufer durch (Voraus-)Zahlung bereits bei Vertragsabschluss zugewendete Kapitalüberlassungsvorteil sei deshalb zeitlich und betragsmäßig an den Raten zu messen, die die Kläger bei Wahl der Ratenzahlung nach Baufortschritt zu entrichten gehabt hätten. Der Vorteil müsse ―entgegen der Auffassung der Kläger― gemäß § 15 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) mit einem Zinssatz von 5,5 v.H. berechnet werden. Unter Berücksichtigung eines danach sich ergebenden Werts der Kapitalüberlassung in Höhe von 13 857 DM setzte das FG die Grunderwerbsteuer auf jeweils 7 195 DM herab.
Mit der Revision macht das FA die Verletzung von § 8 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG 1983) geltend. Es sei entscheidend darauf abzustellen, dass durch jede von §§ 320, 322 des Bürgerlichen Gesetzbuches ―BGB― (in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung) zu Lasten des Grundstückserwerbers abweichende Zahlungsvereinbarung ein Kapitalnutzungsvorteil für den Verkäufer entstehe. Es gebe keinen Rechtfertigungsgrund, zwischen einer Abbedingung in Gestalt der Vereinbarung einer Sofortzahlung und der durch Zahlung nach der MaBV zu differenzieren.
Das FA beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
II. Die Revision des FA ist unbegründet. Das FG hat die der Steuerfestsetzung zugrunde gelegte Bemessungsgrundlage nicht zu Lasten des FA zu niedrig berechnet.
1. Der notariell beurkundete Vertrag vom 18. Dezember 1998 ist ein Rechtsvorgang, der nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliegt. Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.
Als sonstige Leistungen sind alle Verpflichtungen des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne, aber gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 12. Oktober 1994 II R 4/91 (BFHE 176, 56, BStBl II 1995, 69) kann eine als sonstige Leistung zu qualifizierende Gewährung eines geldwerten Vorteils vorliegen, wenn sich der Käufer eines Grundstücks zu einer Vorleistung des Kaufpreises verpflichtet. Der geldwerte Vorteil besteht nach dieser Entscheidung in der vorzeitigen Kapitalnutzungsmöglichkeit.
2. Zu Unrecht beruft sich das FA für seine Auffassung, der Wert der Kapitalnutzungsmöglichkeit richte sich im Streitfall nach dem Zeitraum zwischen der Zahlung des vereinbarten Preises und der endgültigen Fertigstellung des Bauwerks, auf das zitierte Urteil. Der Senat folgt vielmehr der der Entscheidung des FG zugrunde liegenden Überlegung, dass hinsichtlich der Teilzahlungsbeträge, die bei Werkverträgen als Abschlagszahlungen nach der MaBV vereinbart werden, der Ansatz einer sonstigen Leistung in Gestalt der Überlassung der Kapitalnutzungsmöglichkeit an den Unternehmer nicht in Betracht kommt.
Gemessen daran, was im Rechtsverkehr aufgrund der MaBV üblich ist, entspricht die Leistung von Abschlagszahlungen nach Baufortschritten dem bürgerlich-rechtlichen Modellfall im Sinne des Urteils in BFHE 176, 56, BStBl II 1995, 69. Der in der MaBV getroffenen Regelung kommt für das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung Leitbildfunktion in der Weise zu, dass ―nach den Maßstäben der MaBV― insoweit nicht von Vorleistungen des Bestellers gesprochen werden kann, als der Unternehmer seinerseits bereits die in der MaBV genannten (Teil-)Bauleistungen erbracht hat. Diese Beurteilung entspricht der ab 1. Mai 2000 geltenden Neuregelung in § 632a BGB i.V.m. der zu § 27a des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) erlassenen Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen vom 23. Mai 2001 (BGBl I 2001, 981), wonach der Besteller vom Unternehmer zur Leistung von Abschlagszahlungen entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV verpflichtet werden kann.
Der Senat hat keine Bedenken, dass das FG im Streitfall die Höhe der Abschlagszahlungen anhand der von den Vertragsparteien der Berechnung des Preisnachlasses zugrunde gelegten, nach dem voraussichtlichen Baufortschritt ermittelten Teilbeträge geschätzt hat. Offen lassen kann der Senat, ob dem FG darin zu folgen ist, dass sich aus der Gegenüberstellung der Vorauszahlung mit den Teilzahlungen, die entsprechend dem Baufortschritt bei Anwendung der MaBV zu leisten wären (oder tatsächlich zu leisten sind), vorzeitige Zahlungen der Kläger als Besteller ergeben, die als Kapitalnutzungsüberlassung zu erfassen sind. Die Kläger, zu deren Vorteil sich eine Verneinung dieser Frage auswirken würde, haben keine Revision eingelegt, ein höherer als der vom FG angenommene Kapitalnutzungsvorteil kommt zugunsten des FA nicht in Betracht.
Fundstellen
Haufe-Index 848072 |
BFH/NV 2002, 1612 |
DStRE 2002, 1542 |
HFR 2003, 161 |