Blersch/Goetsch/Haas, InsO § 110 Schuldner als Vermieter oder Verpächter

Gesetzestext

(1) ¹Hatte der Schuldner als Vermieter oder Verpächter eines unbeweglichen Gegenstands oder von Räumen vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Miet- oder Pachtforderung für die spätere Zeit verfügt, so ist diese Verfügung nur wirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für den zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht. ²Ist die Eröffnung nach dem fünfzehnten Tag des Monats erfolgt, so ist die Verfügung auch für den folgenden Kalendermonat wirksam.

(2) ¹Eine Verfügung im Sinne des Absatzes 1 ist insbesondere die Einziehung der Miete oder Pacht. ²Einer rechtsgeschäftlichen Verfügung steht eine Verfügung gleich, die im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt.

(3) ¹Der Mieter oder der Pächter kann gegen die Miet- oder Pachtforderung für den in Absatz 1 bezeichneten Zeitraum eine Forderung aufrechnen, die ihm gegen den Schuldner zusteht. ²Die §§ 95 und 96 Nr. 2 bis 4 bleiben unberührt.

Bisherige gesetzliche Regelungen

§ 21 Abs. 1–3 KO [Wirksamkeit gegenüber der Konkursmasse]

(1) Hatte der Gemeinschuldner einen von ihm vermieteten oder verpachteten Gegenstand dem Mieter oder dem Pächter vor der Eröffnung des Verfahrens überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch der Konkursmasse gegenüber wirksam.

(2) Im Falle der Vermietung oder der Verpachtung eines Grundstücks sowie im Falle der Vermietung von Wohnräumen oder anderen Räumen ist jedoch eine Verfügung, die der Gemeinschuldner vor der Eröffnung des Verfahrens über den auf die spätere Zeit entfallenden Miet- oder Pachtzins getroffen hat, insbesondere die Einziehung des Miet- oder Pachtzinses, der Konkursmasse gegenüber nur insoweit wirksam, als sich die Verfügung auf den Miet- oder Pachtzins für das zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens laufende Kalendervierteljahr bezieht; erfolgt die Konkurseröffnung innerhalb des letzten halben Monats eines Kalendervierteljahres, so ist die Verfügung auch insoweit wirksam, als sie sich auf den Miet- oder Pachtzins für das folgende Kalendervierteljahr bezieht.

(3) Soweit die Entrichtung des Miet- oder Pachtzinses der Konkursmasse gegenüber wirksam ist, kann der Mieter oder der Pächter gegen die Miet- oder Pachtzinsforderung der Konkursmasse eine ihm gegen den Gemeinschuldner zustehende Forderung aufrechnen.

Rn 1

Die Vorschrift entspricht im Grundsatz der bisherigen Regelung des § 21 Abs. 2 und 3 KO, eine Abweichung ergibt sich im Vergleich zu § 21 Abs. 1 KO, da die Überlassung des Vertragsobjekts an den Mieter/Pächter nicht vorausgesetzt wird.

Rn 2

Ist der Schuldner im Rahmen eines unter § 108 Abs. 1 Satz 1 fallenden Miet- oder Pachtvertrags über Immobilien (dementsprechend auch eines Leasingvertrags, der grundsätzlich als atypischer Mietvertrag den mietvertraglichen Vorschriften unterfällt)^[1] Vermieter oder Verpächter, hat die Eröffnung des Insolvenzverfahrens auf den Bestand des Vertrags keinen Einfluss, unabhängig davon, ob der Vertragsgegenstand dem anderen Teil bereits überlassen war.

Der Insolvenzverwalter bleibt verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen, ein Sonderkündigungsrecht wegen der Eröffnung des Insolvenzverfahrens besteht nicht. Unberührt blei- ben die vertraglich vereinbarten und ggf. daneben geltenden gesetzlichen Kündigungsrechte.

Rn 3

Da der Gebrauch des Vertragsgegenstands zu Lasten der Insolvenzmasse zu gewähren ist, soll der Insolvenzmasse auch der Erlös aus der Vermietung bzw. Verpachtung zufließen. Dementsprechend werden Verfügungen des Schuldners über zukünftige Miet- oder Pachtforderungen mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens unwirksam. Lediglich diejenigen Miet- oder Pachtforderungen, die sich auf den Monat der Verfahrenseröffnung beziehen, unterfallen noch der Vorausverfügung des Schuldners; soweit das Verfahren nach dem 15. eines Kalendermonats eröffnet worden ist, ist die Wirksamkeit auch noch für eine auf den Folgemonat entfallende Forderung gegeben.

Rn 4

Unter einer Verfügung des Schuldners ist jedes Rechtsgeschäft zu verstehen, durch das bestehende Rechte verändert, übertragen, belastet oder aufgehoben werden.^[2] Insoweit kommen hinsichtlich der Miet- oder Pachtforderungen die Vorausabtretung, Verpfändung zukünftiger Ansprüche, Nießbrauchbestellung, der vollständige oder teilweise Erlass der Forderung sowie eine Stundung in Betracht. Eine Vorausverfügung stellt ebenfalls die Einziehung von Miet- oder Pachtforderungen für die Zukunft dar.^[3]

Rn 5

Vorauszahlungen auf die zu entrichtende Miete oder Pacht sind dementsprechend nur wirksam, soweit sie sich auf den Monat der Verfahrenseröffnung oder ggf. noch den Folgemonat beziehen, für die spätere Zeit hat der Mieter oder Pächter ggf. nochmals an den Insolvenzverwalter zu leisten.

Rn 6

In diesem Fall steht ihm gegenüber dem Schuldner ein Bereicherungsanspruch zu, der als Insolvenzforderung im Verfahren geltend gemacht werden kann.^[4]

Rn 7

Hinsichtlich der Mietvorauszahlungen muss im Einzelfall danach differenziert werden, ob die Mietvorauszahlung für den Bau oder Ausbau der Mietsache verwendet und dements...