FG Baden-Württemberg Urteil vom 28.06.2006 - 5 K 604/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kaufpreisaufteilung bei Geschäftsgrundstücken nach dem Sachwertverfahren

Leitsatz (redaktionell)

Die Kaufpreisaufteilung ist bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen grundsätzlich nach dem Sachwertverfahren vorzunehmen. Dies gilt auch bei Geschäftsgrundstücken mit Ladengeschäften.

Normenkette

EStG § 7 Abs. 4

Nachgehend

BFH (Urteil vom 20.08.2014; Aktenzeichen X K 12/12)

BFH (Urteil vom 29.05.2008; Aktenzeichen IX R 36/06)

BFH (Urteil vom 29.05.2008; Aktenzeichen IX R 36/06)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

3. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 21. Dezember 2000 (Urkundenrolle… des Notariats … I) erwarben die Kläger (Kl) in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das im Grundbuch von … eingetragene Flurstück Nr. … Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 2,18 ar. Im Zeitpunkt des Erwerbs war das Objekt vermietet. Der Gesamtkaufpreis betrug 1.700.000 DM zzgl. 120.943 DM Nebenkosten.

Das Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut und liegt am … in … Das Gebäude stammt aus dem Mittelalter und wurde 1890 umgebaut. 1964 wurde ein Anbau daran errichtet und gleichzeitig die schadhaften Seitenwände ersetzt.

In dem mit – A – bezeichneten Gebäudeteil befinden sich folgende Einheiten:

EG	Verkaufsräume	402 cbm
OG 1	Verkaufsräume	489 cbm
OG 2	Büro/Wohnen	453 cbm
DG 1	Nebenräume/Büro	396 cbm
DG 1	Dachboden	61 cbm

In dem mit – B – bezeichneten Gebäudeteil befinden sich folgende Einheiten:

UG	Lager/Heizung	194 cbm
EG	Verkaufsräume	245 cbm
OG 1	Büro	265 cbm
DG 2	Büro/Wohnung	273 cbm
DG 1		48 cbm

Das Gebäude enthält insgesamt fünf Einheiten, von denen zwei (237,05 qm und 57,53 qm) als Ladengeschäfte und drei (127,40 qm, 50,22 qm und 52,04 qm) zu Wohnzwecken genutzt werden.

In ihrer am 3. Mai 2002 beim Beklagten (Bekl) eingereichten Einkommensteuer(ESt)-Erklärung für das Jahr 2001 machten die Kl aus diesem Objekt Werbungskosten in Höhe von 171.397 DM geltend, unter anderem 45.523,57 DM in Form von AfA nach § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG), ausgehend von einer AfA-Bemessungsgrundlage von 1.438.545 DM. Im unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehenden ESt-Bescheid 2001 vom 14. Januar 2003 ließ der Bekl die AfA nur in Höhe von 27.316 DM zum Werbungskostenabzug zu. In einer vom Bausachverständigen des Bekl vorgenommenen Kaufpreisaufteilung nach dem Verhältnis der Sachwerte vom 10. Juni 2003 (siehe allgemeine Akten) ermittelte dieser einen Grund- und Bodenanteil von 39%. Der Bekl übernahm diese Wertaufteilung in einem nach § 164 Abs. 2 AO geänderten ESt-Bescheid vom 26. Juni 2003. Im Zuge des sich daran anschließenden Einspruchsverfahren legten die Kl ein Gutachten des Grundstückssachverständigen … vor, der aufgrund einer Bewertung nach dem Ertragswertverfahren einen Bodenwert in Höhe von 436.000 DM sowie einen Gebäudewert in Höhe von 1.637.022 DM ermittelte (AS. 2 f. Rechtsbehelfsakte).

Mit ihrer nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobenen Klage begehren die Kl einen Ansatz der Abschreibungsbemessungsgrundlage für das Objekt – A – und – B – in Höhe von 79% der Anschaffungskosten, somit 1.673.000 DM, auf der Grundlage einer Aufteilung des Kaufpreises nach dem Ertragswertverfahren. Sie tragen zur Begründung vor, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sei auf der Grundlage jedes Einzelfalles zu prüfen, welches Wertermittlungsverfahren im konkreten Einzelfall zugrunde zu legen sei. Dabei finde die Auffassung des Bekl, dass dabei regelmäßig das Sachwertverfahren zur Anwendung komme, in der Wertermittlungsverordnung keine Grundlage. Vielmehr verlange die Rechtsprechung, dass die zutreffende Bewertungsmethode anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln sei, da die verschiedenen Wertermittlungsmethoden sich gleichwertig gegenüberstünden. In der Rechtsprechung sei festzustellen, dass das Sachwertverfahren bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen dann zur Anwendung zu bringen sei, wenn eine geringe Anzahl von Wohneinheiten vorläge. In diesen Fällen sei davon auszugehen, dass nicht der Ertragsgedanke, sondern die langfristige Vermögenssicherung im Sinne einer Substanzschaffung im Vordergrund stehe.

Bei der Investition in Geschäftsgrundstücke, die höhere Erträge verspreche, aber auch ein höheres Risikopotential enthalte, stehe im Regelfall der Ertragsgesichtspunkt im Vordergrund. Deshalb vertrete der BFH auch die Auffassung, dass in diesen Fällen das Ertragswertverfahren als zutreffender Aufteilungsmaßstab anzuwenden sei. Daraus schließe der BFH, dass der Wert von Geschäftsgrundstücken, die üblicherweise vermietet würden, im Allgemeinen nach dem Ertragswertverfahren zu schätzen sei.

Letzterer Sachverhalt sei im Streitfall gegeben. Bei dem Grundstück handele es sich um ein Geschäftsgrundstück mit Ladengeschäften. Der überwiegende Teil der Gebäudefläche werde für den Betrieb von Ladengeschäften bzw. Büros genutzt. Dieser Teil gebe dem Gebäude auch das Gepräge. Eine ausschlie...