FG Düsseldorf Urteil vom 14.09.2006 - 8 K 4194/03 F

Entscheidungsstichwort (Thema)

Aufteilung des Verkehrswerts eines Geschäftsgrundstücks

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei der Schätzung des Teilwerts des Boden- und Gebäudeanteils eines Grundstücks für ertragsteuerliche Zwecke stehen die in § 7 Abs. 1 WertV vorgesehenen Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) gleichwertig nebeneinander. Welchem Ermittlungsverfahren der Vorzug zu geben ist, ergibt sich aus den Gegebenheiten des Einzelfalles.
2. Bei einem Geschäftsgrundstück, dessen Grundstückswert im Wesentlichen durch den nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag bestimmt wird, ist das Verhältnis der Teilwerte nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln.
3. Der Anwendung des Ertragswertverfahrens steht nicht entgegen, dass bei diesem Verfahren der Reinertrag um die angemessene Verzinsung des Bodenwerts zu mindern ist.

Normenkette

WertV § 7 Abs. 1, § 16; EStG § 4 Abs. 4

Streitjahr(e)

1992, 1993, 1994

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 22.10.2007; Aktenzeichen IV B 111/06)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Aufteilung von Anschaffungskosten auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits.

Die Klägerin wurde am 12.12.1991 gegründet. Gründungsgesellschafter waren die B-GmbH als Komplementärin und die C-AG als Kommanditistin. Diese erbrachte ihre Kommanditeinlage durch Einlage eines Kaufhausgrundstücks und eines Erbbaurechtes in X. Die Einbringung erfolgte zu Buchwerten in Höhe von 2.329.824,95 DM. Das Kaufhausgrundstück wurde mit Mietvertrag vom 12.12.1991 und Immobilienleasingvertrag vom 04.06.1993 für die Dauer von 22,5 Jahren an die C-AG zurückvermietet.

Durch Vertrag vom 13.12.1991 veräußerte die C-AG die Hälfte ihrer Kommanditbeteiligung an die D in Z zum Kaufpreis von 21.200.000 DM.

Am 16.12.1992 erwarb die A GmbH in F (A GmbH) 99 % der Kommanditanteile, und zwar von der D deren Hälfte der Kommanditbeteiligung nebst Gewinnbezugsrecht für 41.435.000 DM und von der C-AG von deren hälftiger Kommanditbeteiligung einen Anteil von 49 % für 40.606.000 DM. Die A GmbH übertrug ihre Kommanditanteile gegen Übernahme sämtlicher zum Anteilserwerb eingegangener Verbindlichkeiten – also ohne Gewinn – durch Vertrag vom 26.08.1993 auf die A KG (A KG).

Die den Buchwert der Beteiligung übersteigenden Anschaffungskosten der A KG betrugen unstreitig 83.612.973,89 DM. Die Klägerin wies diesen Betrag in einer Ergänzungsbilanz aus und verteilte ihn auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits entsprechend einer von der E GmbH am 26.11.1992 erstellten internen Wertermittlung. Dort war im Ertragswertverfahren für das Kaufhausgrundstück ein Schätzwert von 82 Mio. DM ermittelt worden, von dem rd. 34 Mio. DM auf den Bodenwert und rd. 48 Mio. DM auf den Gebäudewert entfielen. Auf die in der Ergänzungsbilanz ausgewiesenen Anschaffungskosten für Erbbaurecht und Gebäude nahm die Klägerin Absetzungen für Abnutzung – AfA – von jährlich 4.911.155,39 DM in Anspruch.

Im Rahmen einer für die Jahre 1992 bis 1995 durchgeführten Betriebsprüfung wurde die von der Klägerin vorgenommene Aufteilung nicht anerkannt. Der amtliche Bausachverständige des Finanzamtes X ermittelte nach dem Sachwertverfahren folgende Teilwerte:

Grund und Boden	67.720.000 DM
Erbbaurecht	1.000.000 DM
Gebäude	11.300.000 DM
Verkehrswert	80.020.000 DM

Da die Klägerin mit diesen Werten nicht einverstanden war, holte sie in Absprache mit dem Betriebsprüfer und dem Bausachverständigen beim Gutachterausschuss der Stadt X ein Verkehrswertgutachten ein, in dem der Verkehrswert sowohl nach dem Ertragswertverfahren als auch nach dem Sachwertverfahren ermittelt wurde. Im Gutachten vom 25.08.1995 kam der Gutachterausschuss zu folgenden Teilwerten:

Wirtschaftsgut	Ertragswert	Sachwert
Grund und Boden	43.999.792 DM ( 58,39%)	43.999.792 DM ( 65,98%)
Erbbaurecht	2.521.457 DM ( 3,35%)	2.521.457 DM ( 3,87%)
Gebäude	28.835.270 DM ( 38,26%)	20.169.815 DM ( 30,24%)
Summe	75.356.519 DM (100,00%)	66.691.064 DM (100,00%)

Der Prüfer nahm in der Ergänzungsbilanz der A KG für Zwecke der AfA-Berechnung eine Verteilung der Mehranschaffungskosten im Verhältnis der vom Gutachterausschuss im Sachwertverfahren ermittelten Teilwerte vor und kam zu folgenden Bilanzwerten (siehe Tz. 26.1 des Betriebsprüfungsberichts des Finanzamts für Großbetriebsprüfung F vom 27.01.1997 und Anlage 10 des Berichts):

Grund und Boden	55.164.114,04 DM
Erbbaurecht	3.161.240,88 DM
Gebäude	25.287.618,87 DM
	83.612.973,89 DM

Die AfA der Streitjahre berechnete er für das Gebäude mit 2.528.761,90 DM und für das Erbbaurecht mit 47.430,96 DM.

Der Beklagte folgte diesen Feststellungen und erließ am 12.11.1997 Gewinnfeststellungsbescheide für die Jahre 1994 und 1995, in denen er anstelle der von der Klägerin geltend gemachten AfA von 4.911.155,39 DM eine AfA von 2.576.192,86 DM ansetzte. Den hiergegen eingelegten Einspruch wies er mit Einspruchsentscheidung vom 27.06.2003 als unbegründet zurück.

In dem vor Erlass der Einspruchsentscheidung eingeleiteten Verfahren wegen Aussetzung der Vollziehung der streitigen...