FG Hamburg Urteil vom 10.08.2004 - I 241/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bewertung von Grund und Boden bei Kaufpreisaufteilung

Leitsatz (amtlich)

Der Kaufpreis für Wohngrundstücke kann im Schätzungswege nach der Sachwertmethode aufgeteilt werden. Dabei sind zunächst Bodenwert und Gebäudewert selbstständig zu ermitteln und sodann ins Verhältnis zu ihrer Summe zu setzen.

Normenkette

EStG § 7

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 23.06.2005; Aktenzeichen IX B 132/04)

Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist die Bewertung des Grund und Bodens und die hieraus resultierende Kaufpreisaufteilung eines Hausgrundstücks für die Zwecke der einkommenssteuerlichen Gebäudeabschreibung streitig.

Es handelt sich bei dem streitbefangenen Grundstück um ein Grundstück in Hamburg, X-Straße, welches mit einem Mehrfamilienhaus, Baujahr 1953 bebaut ist. Das Grundstück wurde vom Käufer durch Kaufvertrag vom 13.05.1998 zum Übergabestichtag 01.07.1998 für einen Kaufpreis von DM 3.300.000,- zuzüglich Nebenkosten von DM 115.500 Grunderwerbsteuer, DM 15.370,05 Notarkosten und DM 5.060 Gerichtskosten erworben. Der Grund und Boden hat eine Größe von 948 qm. Das Gebäude hat eine Gesamtnutzfläche von 1.296 qm und eine Geschossfläche von 1.659 qm.

Der Beklagte schaltete im Rahmen des Veranlagungsverfahrens einen Bausachverständigen vom Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz ein. Dieser erstellte am 15.12.1999 sein Gutachten bezüglich der Kaufpreisaufteilung nach dem Verhältnis der Sachwerte der Baulichkeiten einerseits und des Grund und Bodens andererseits. Hierbei ermittelte er ein Verhältnis von 55,22 % für das Gebäude und von 44,78 % für den Grund und Boden. Der Gebäudewert wurde vom Bausachverständigen des Beklagten mit DM 3.272.879,64 errechnet und ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Für den Grund und Boden ermittelte der Bausachverständige des Finanzamts für Verkehrsteuern und Grundbesitz einen Wert von DM 2.654.400. Dabei ging er bei seinen Berechnungen von einer Geschossflächenzahl von 1,75 und einem Umrechungskoeffizienten für Richtwert Wohnnutzung von 1,507 aus. Der Wert von 1,507 wurde mit einem Bodenrichtwert von DM 1.900,- multipliziert, so dass ein abgerundeter Bodenwertansatz von DM/qm von 2.800 angenommen wurde.

Dieser Kaufpreisaufteilung folgte der Beklagte mit seinem Bescheid vom 27.10.2000, der den gem. § 165 AO vorläufigen Bescheid vom 02.07.1999 änderte. Hierbei berücksichtigte der Beklagte für das streitbefangene Grundstück eine 2%-ige AFA für 6 Monate in Höhe von DM 18.973.

Hiergegen legte der Kläger durch sein Schreiben vom 31.10.2000 Einspruch ein. Dieser wurde durch Einspruchsentscheidung vom 25.09.2002 als unbegründet zurückgewiesen.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner am 25.10.2002 bei Gericht eingegangenen Klage.

Zur Begründung trägt er insbesondere vor, der vom Beklagten angesetzte Bodenwert sei nicht angemessen. Insbesondere könne sich ein anzusetzender Wert nicht aus einem Vergleich mit unbebauten Grundstücken ergeben. Zudem müsse ein Bebauungsabschlag vorgenommen werden, da er wegen des Baujahres und der Bauart des Gebäudes nur relativ geringe Mieten erzielen könne. Ein zusätzlicher Abschlag sei auch wegen der Sicht auf die ... Hochhäuser und den Kindergarten erforderlich. Insbesondere wegen des zum Kindergarten gehörenden Fußballplatzes, der nachmittags und an Wochenenden auch von älteren Kindern genutzt werde, sei eine erhebliche Lärmbelästigung vorhanden. In diesem Zusammenhang hat der Kläger Beweis angeboten: Zeugnis Herr ... A, X-Straße, Hamburg, Zeugnis N.N. Die Argumentation des Beklagten hinsichtlich der Verpflichtung des Eigentümers, eigene Spielplätze zur Verfügung zu stellen, könne hier nicht überzeugen, da seine Mieter keine Kinder haben würden, die einen Spielplatz nutzen können würden, denn in dem Haus seien nur kleine Wohnungen, die nicht für Familien geeignet seien.

Zudem handele es sich um ein Eckgrundstück mit einem engen und dunklen Innenhof. Auch ein Vergleich der ermittelten Gesamtmiete zum Bodenwert zeige, dass der vom Beklagten angenommene Bodenwert überhöht sei. Das mündliche Gutachten des vom Gericht bestellten Sachverständigen könne nicht überzeugen. Zwar orientiere sich dieses Gutachten an der ständigen Rechtsprechung des BFH, allerdings sei auch diese Rechtsprechung des BFH nicht überzeugend. Dies gelte insbesondere, weil bei Altbauten höhere Mieten erzielt werden können, als bei Nachkriegsbauten. Dies werde von der angewandten Rechtsprechung nicht ausreichend gewürdigt. Insbesondere würde nicht ausreichend einbezogen, dass der Bodenwert durch die Erträge eines Grundstücks begrenzt sein würde.

Der Kläger beantragt, den Einkommensteuerbescheid 1998 vom 27.10.2000 in Form der Einspruchsentscheidung vom 25.09.2002 dahingehend zu ändern, dass für das Objekt X-Straße Abschreibungen in Höhe von mindestens DM 25.432,00 gewährt werden und der Gebäudewert zum 31.05.1998 auf mindestens DM 2.543.275 festgesetzt wird.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Zur Begründung trägt er vor, der angesetzte Bodenwert sei angemessen. Absch...