FG München Urteil vom 16.11.2017 - 11 K 1149/14 (veröffentlicht am 25.08.2018)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kein Neubeginn des 30-jährigen Prognosezeitraums für die Überschusserzielungsprognose eines verpachteten Hotelbetriebs bei späterem grundlegenden Umbau der Hotelimmobilien. Liebhaberei bei langjährigen Verlusten im Hotelbereich

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei der Vermietung und Verpachtung von Gewerbeobjekten wie z. B. einem verpachteten Hotelbetrieb ist die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen. Im Rahmen der danach vorzunehmenden Gesamtwürdigung ist unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände anhand einer Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung von grundsätzlich 30 Jahren unter Ansatz der in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und der anfallenden Werbungskosten festzustellen, ob aus der Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann.

2. Der 30-jährige Prognosezeitraum für ein vom Zeitpunkt des Kaufs an verpachtetes Hotel beginnt mit Aufnahme der Verpachtung (hier: bei Kauf des Hotels). Er beginnt nicht neu, wenn die Hotelgebäude Jahre später grundlegend umgebaut und renoviert werden, anschließend an eine Betriebs-GmbH neu verpachtet werden und sich hierdurch keine wesentliche Verbesserung der Einnahmesituation ergibt.

3. Es spricht für die Fortführung eines verpachteten Hotelbetriebs aus privaten Gründen und damit für eine Liebhaberei, wenn nach über 15 Jahren immer noch keine Gewinne erzielt werden, die Verpachtung in Anbetracht rückläufiger Touristenzahlen und wegen neuer Konkurrenten nicht mehr erfolgversprechend fortgeführt werden kann, ferner der Verpächter die Möglichkeit hat, die Verluste steuerlich mit anderen Einkünften zu verrechnen und es daher keine finanzielle Veranlassung gibt, das Hotel aufzugeben oder etwa das gesamte Objekt zu veräußern, und wenn zudem wegen der Belegenheit der Immobilie in einem touristisch interessanten Gebiet die Chancen einer – nicht steuerbaren – Wertsteigerung der Hotelimmobilien besteht.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6, Abs. 2 S. 1 Nr. 2

Nachgehend

BFH (Urteil vom 19.02.2019; Aktenzeichen IX R 16/18)

BFH (Urteil vom 19.02.2019; Aktenzeichen IX R 16/18)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

I.

Die Klägerin ist eine im Jahr 1993 gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie erzielte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus der Verpachtung des Hotels … in …. Beteiligte sind zu … % die Brüder …. Sie stammen aus einer Hoteliers-Familie und besitzen in…. eine Steuerkanzlei sowie weitere Hotels in Europa. Während sich Herr …. um die Hotels kümmert, betreibt Herr … die Steuerkanzlei.

Das streitgegenständliche Objekt „Hotel ….” wurde mit Vertrag vom 18. August 1993 für 5.200.000 DM (= 2.658.718 EUR) erworben. Es handelt sich um ein Hotel, Nebengebäude und ein Einfamilienhaus. Zunächst erfolgte die Verpachtung des gesamten Objekts an einen fremden Dritten, 1999 und 2000 wurde das Hotel umgebaut, aus ursprünglich 6 Zimmern wurden 22 Zimmer, das Restaurant wurde renoviert und dadurch zu einem 4-Sterne-Haus. Die weitere Verpachtung erfolgte zunächst durch eine Betriebs-GmbH, in welcher fremde Geschäftsführer eingesetzt waren. Ab 2010 übernahm die Ehefrau von Herrn …. die Geschäftsführung, eine Betriebsaufspaltung liegt nicht vor. Das Hotel und Restaurant wird mit fremden Wirten betrieben.

Für die Jahre 2008-2010 wurden die in der Erklärung über die gesonderte und einheitliche Feststellung angegebenen Verluste zunächst unter Vorbehalt der Nachprüfung anerkannt. Im Rahmen der Veranlagung 2011 führte der Beklagte (Finanzamt) aufgrund der bisherigen Entwicklung eine Prognoseberechnung durch und errechnete für den Zeitraum 1995 bis einschließlich 2024 einen Totalverlust. Wegen fehlender Einkunftserzielungsabsicht erkannte das Finanzamt die Verluste der Jahre 2008 – 2012 nicht (mehr) an, erließ für die Jahre 2008-2010 am 11. Februar 2013 entsprechende Änderungsbescheide und hob den Vorbehalt der Nachprüfung auf. Für die Jahre 2011 (Bescheid vom 11. Februar 2013) und 2012 (Bescheid vom 07. Februar 2014) wurden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Objekt jeweils mit 0 EUR festgestellt.

Gegen diese Bescheide legte die Klägerin Einsprüche ein und trug vor, die Umsätze seien hinter den Erwartungen zurückgeblieben, weil das Hotel heruntergewirtschaftet gewesen sei. Zudem habe man Pech mit den Pächtern gehabt, ein vielversprechender Wirt habe das Hotel auf einem guten Weg gebracht, sei aber dann weggegangen, außerdem sei der Fremdenverkehr in …. stark zurückgegangen. Langfristig sei geplant gewesen, das Areal des Hotels …. völlig neu zu gestalten und ein teures Wellnesshotel zu bauen. Verhandlungen mit der Gemeinde fänden statt, die Finanzierung müsse noch geklärt werden.

Es habe ein Gesamtkonzept mit den Banken für die Finanzierung der verschiedenen Objekte bestanden, das streitgegenständliche Objekt habe dabei nicht an erster S...