Rz. 483
§ 7 Abs. 4 und 5 EStG sind nach § 7 Abs. 5a EStG auf Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räumlichkeiten entsprechend anzuwenden.
Rz. 483a
§ 7 Abs. 5a EStG dient der Klarstellung.
Rz. 484
Ein Gebäude bildet grundsätzlich ein einheitliches Wirtschaftsgut. Dessen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sind einheitlich abzuschreiben. Eine Aufteilung der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten auf die Gebäudeteile ist ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt nach § 7 Abs. 5a EStG, soweit es sich um Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, Eigentumswohnungen oder Teileigentum handelt. Diese Wirtschaftsgüter sind wie selbstständige Gebäude zu behandeln. Es findet eine Aufteilung der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten statt. Die genannten Wirtschaftsgüter sind eigenständig nach § 7 Abs. 4 oder 5 EStG abzuschreiben. Auch steht dem Stpfl. insoweit ein Wahlrecht zwischen § 7 Abs. 4 und 5 EStG zu. Hinsichtlich der persönlichen AfA-Berechtigung, der AfA-Bemessungsgrundlage und der Nutzungsdauer gelten die Grundsätze zu § 7 Abs. 4 und 5 EStG.
Rz. 485
Zu den Gebäudeteilen, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter i. S. d. § 7 Abs. 5a EStG sind, gehören die Ladeneinbauten und ähnliche Wirtschaftsgüter, die sonstigen Mietereinbauten und die sonstigen selbstständigen Gebäudeteile (Rz. 392ff.). Aufstockungen, Anbauten und Umbauten können sonstige selbstständige Gebäudeteile sein. Voraussetzung ist, dass bezogen auf das bereits vorhandene Wirtschaftsgut ein neues selbstständiges Wirtschaftsgut entsteht (Rz. 395). Baut z. B. jemand in seinem, fremden Wohnzwecken dienenden Mehrfamilienhaus das Dachgeschoss zu einer Wohnung aus und begründet daran Wohnungseigentum durch Aufteilung erst, nachdem er die Wohnung fertiggestellt und sie wie die übrigen Wohnungen des Gebäudes auch zu fremden Wohnzwecken vermietet hat, stellt er keinen sonstigen selbstständigen Gebäudeteil bzw. eine Eigentumswohnung i. S. d. § 7 Abs. 5a EStG her. Vielmehr wird das einheitliche Wirtschaftsgut "Gebäude" durch die Erweiterung des bisherigen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs "Nutzung zu fremden Wohnzwecken" lediglich erweitert.[1]
Rz. 486 bis 490 einstweilen frei
Rz. 491
Einbezogen in den Anwendungsbereich von § 7 Abs. 5a EStG sind auch das Wohnungs- und das Teileigentum nach WEG. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes i. V. m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Dabei gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum das Grundstück und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Wohnungs- und Teileigentum unterliegt der AfA nach § 7 Abs. 4 oder 5 EStG. Für den Anteil am Grund und Boden gilt dies nicht. Die aufgezeigten Grundsätze gelten auch dann, wenn z. B. alle Eigentumswohnungen in einem Gebäude im Alleineigentum eines Stpfl. stehen. Zivilrechtlich wirksam begründetes Wohnungseigentum bildet aber weiterhin einen unselbstständigen Teil des einheitlichen Wirtschaftsguts "Gebäude", wenn es bereits vor der Teilung z. B. im einheitlichen Funktions- und Nutzungszusammenhang "Vermietung zu fremden Wohnzwecken" stand (Rz. 395).
Rz. 492
Das Dauerwohnrecht i. S. d. §§ 31ff. WEG, das zeitlich unbeschränkt oder zumindest auf sehr lange Zeit gewährt wird und bei dem der Dauerwohnberechtigte sowohl die Kosten für den Grundstückserwerb und die Gebäudeerrichtung als auch die laufenden Bewirtschaftungskosten trägt, ist dem Wohnungseigentum gleichgestellt.[2]
Rz. 493
Bemessungsgrundlage für die AfA bilden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder die an deren Stelle tretenden Werte. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sind auf die Gebäude, die Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, und das Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilen. Im Rahmen dieser Aufteilung sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die sich auf die unselbstständigen Gebäudeteile beziehen, den jeweiligen Gebäuden und gleichgestellten Objekten i. S. d. § 7 Abs. 5a EStG zuzuordnen, denen sie zu dienen bestimmt sind. Aufteilungsmaßstab ist dabei grundsätzlich das Verhältnis der einzelnen Nutzflächen zur Gesamtnutzfläche des Objekts.[3] Sollte das Aufteilungsergebnis unangemessen sein, kommt auch eine Aufteilung nach dem Rauminhalt in Betracht (R 4.2 Abs. 8 S. 5 EStR 2012). Unterbleiben kann die Aufteilung, wenn sie aus steuerlichen Gründen nicht erforderlich ist (R 4.2 Abs. 6 S. 3 EStR 2012). In Betracht kommt dies z. B., wenn das gesamte Gebäude zum Privatvermögen gehört und nach der gleichen AfA-Methode und der gleichen Nutzungsdauer abgeschrieben wird.
Rz. 494
Folge einer Nutzungsänderung kann sein, dass aus eine...
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