Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer Juli 2023

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Erwerb von zahlreichen Grundstücken: Einkunftserzielungsabsicht ist objektbezogen zu prüfen

   Die steuerbare Tätigkeit der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen ist objekt- und nicht grundstücksbezogen. Das gilt auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück befinden. Ebenfalls objektbezogen ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen.

   Hintergrund

   Die verheirateten Steuerpflichtigen erwarben im Zeitraum 2003 bis 2016 insgesamt 111 Immobilienobjekte in ganz Deutschland, die sie zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vorsahen und die sie in den jeweiligen Einkommensteuererklärungen in den Anlagen V durch Einnahmenüberschussermittlung ansetzten.

   Es handelt sich dabei überwiegend um unbebaute Grundstücke, die sie, hauptsächlich bei Zwangsversteigerungen, zu Kaufpreisen von teilweise wenigen hundert oder tausend Euro, erworben hatten. Sie gaben an, die Grundstücke teilweise als landwirtschaftliche Flächen, als Lagerflächen oder Ähnlichem zu vermieten bzw. vermieten zu wollen.

   Wegen ihrer noch andauernden aktiven Einbindung in ihr Bauunternehmen hätten sie in den Anfangsjahren nach Erwerb nicht alle, i. d. R. telefonischen Mietanfragen, beantworten und bearbeiten können. Deshalb seien viele Objekte unvermietet geblieben, was sich nach ihrem Eintritt in den Ruhestand ab den Jahren 2020 ändern werde.

   Das Finanzamt erließ Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2013 bis 2016, wobei hinsichtlich einzelner Objekte die geltend gemachten Verluste vorläufig nicht angesetzt wurden, da die Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden konnte. Bei einzelnen Objekten, bei denen keine Einkünfte erzielt wurden, wurden die Einkünfte endgültig mit 0 EUR angesetzt.

   Hiergegen wandten sich die Steuerpflichtigen mit der Klage. Sie waren der Ansicht, dass die für die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erforderliche Einkunftserzielungsabsicht und für die in diesem Rahmen zu prüfende Totalüberschussprognose nicht jedes einzelne Objekt isoliert zu betrachten und zu beurteilen sei.

   Entscheidung

   Die Klage der Steuerpflichtigen hatte insoweit keinen Erfolg. Nach Auffassung des FG ist die nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbare Tätigkeit objekt- und nicht grundstücksbezogen, d. h. sie ist auf ein bestimmtes Immobilienobjekt ausgerichtet. Dies gilt auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück im zivilrechtlichen Sinne befinden.

   Vermietet der Steuerpflichtige demgegenüber mehrere Objekte bzw. das gesamte - etwa aus unterschiedlich genutzten Teilstücken bestehende - Grundstück auf der Grundlage lediglich eines Rechtsverhältnisses und mithin unter den identischen rechtlichen Vertragsbedingungen, so sei die Vermietungstätigkeit einheitlich zu beurteilen. Wie der objektive Tatbestand ist auch der subjektive Tatbestand – die Einkunftserzielungsabsicht – objektbezogen.

   Sie ist nur dann in Bezug auf mehrere Objekte oder das gesamte Grundstück zu prüfen, wenn sich auch die Vermietungstätigkeit gleichzeitig auf mehrere Objekte oder auf das gesamte Grundstück richtet. Werden demgegenüber verschiedene, auf einem Grundstück gelegene Gebäudeteile jeweils einzeln - auf der Grundlage verschiedener Rechtsverhältnisse oder nach Maßgabe unterschiedlicher miet- oder pachtrechtlicher Vertragsbedingungen - vermietet, bezieht sich die zu prüfende Einkunftserzielungsabsicht nur auf das jeweilige Objekt.

2. Müssen Detektivkosten zur Prüfung des Eigenbedarfs erstattet werden?

   Klagt ein Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung gegen einen Wohnungsmieter auf Räumung, sind die Kosten für die Beauftragung eines Detektivs zur Überprüfung des Eigenbedarfs gegen Vorlage der Rechnungen erstattungsfähig.

   Hintergrund

   Anlässlich einer Klage des Vermieters gegen seine Mieterin auf Räumung der von ihr gemieteten Wohnung beauftragte diese einen Detektiv. Dieser sollte herausfinden, ob der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestand oder nur vorgeschoben war.

   Die Räumungsklage gegen die Mieterin wurde abgewiesen. Die Ermittlungsergebnisse des Detektivs und seine gerichtliche Vernehmung als Zeuge hatten maßgeblich zu diesem Ergebnis beigetragen.

   Entgegen dem Antrag der beklagten Mieterin berücksichtigte die zuständige Rechtspflegerin im anschließenden Kostenfestsetzungsbeschluss die angefallenen Detektivkosten i. H. v. 1.624 EUR nicht. Hiergegen legte die Mieterin Beschwerde ein.

   Entscheidung

   Der Beschwerde blieb der Erfolg versagt. Das zuständige LG stellte zunächst fest, dass Detektivkosten zur Ermittlung des vom Vermieter behaupteten Eigenbedarfs gru...