Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer Mai 2022

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Ist der Gewinn aus dem Verkauf eines selbst bewohnten Gartenhauses steuerpflichtig?

   Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein Gartenhaus baurechtswidrig dauerhaft bewohnt. Eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts ist damit ausgeschlossen.

   Hintergrund

   A erwarb im Jahr 2009 einen Miteigentumsanteil an Grundstücken, die in einem Wochenend- und Ferienhausgebiet liegen. Im Flächennutzungsplan sind sie als Kleingartengelände ausgewiesen. Darauf befindet sich ein von A bewohntes Gartenhaus.

   Im Jahr 2014 und damit innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums veräußerte A seinen Miteigentumsanteil. Kaufpreiszahlung und Besitzübergabe erfolgten 2015.

   Das Finanzamt berücksichtigte im Einkommensteuer-Bescheid 2015 einen Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften. A wandte dagegen ein, dass das Grundstück mit einem Bungalow (60 qm Wohnfläche) bebaut war, den er während der gesamten Besitzdauer zu eigenen Wohnzwecken genutzt hatte.

   Das Finanzgericht wies die dagegen gerichtete Klage ab. Das Gartenhaus war baurechtlich nicht zur Wohnnutzung geeignet gewesen.

   Entscheidung

   Die Revision des A hatte Erfolg. Der Bundesfinanzhof gab der Klage statt. Die Steuerfreistellung erfordert nicht, dass das genutzte Wirtschaftsgut auch rechtlich dazu bestimmt und geeignet sein muss, Menschen auf Dauer Unterkunft und Aufenthalt zu ermöglichen.

   Auch eine baurechtswidrige Nutzung kann eine "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sein. Der gesetzliche Wortlaut ist zwar nicht eindeutig. Denn unter einer Nutzung "zu eigenen Wohnzwecken" kann sowohl eine baurechtskonforme als auch eine baurechtswidrige Wohnnutzung verstanden werden. Allerdings sprechen Sinn und Zweck dafür, dass auch die baurechtswidrige Wohnnutzung unter die Steuerfreistellung fällt. Denn die Norm dient der Verhinderung einer ungerechtfertigten Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Aufgabe eines Wohnsitzes, z. B. wegen eines Arbeitsplatzwechsels. Gewinne aus der Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum sollen innerhalb der 10-Jahres-Frist keine Besteuerung auslösen.

   Der Gesetzeszweck ist bei baurechtswidriger Nutzung von Wohneigentum ebenso erfüllt wie bei einer baurechtskonformen Wohnnutzung. Die baurechtliche Zulässigkeit der Wohnnutzung ist also in diesem Zusammenhang unerheblich.

   Entscheidend ist, ob das Objekt tatsächlich dazu geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Dies betrifft vor allem die Beschaffenheit des Gebäudes, insbesondere seine Ausstattung und Einrichtung, nicht aber rechtliche Gegebenheiten.

   Nach § 40 AO ist es für die Besteuerung unerheblich, ob ein Verhalten, das den Tatbestand eines Steuergesetzes ganz oder zum Teil erfüllt, gegen ein gesetzliches Gebot oder Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt. Die Vorschrift regelt, dass die Besteuerung wertneutral ist und an tatsächliche Gegebenheiten anknüpft. Das gilt auch für begünstigende Steuerrechtsnormen.

2. Maklerprovision: Wenn die Widerrufsbelehrung im Spam-Ordner landet

   Bei der Kommunikation per E-Mail ist eine regelmäßige Kontrolle des Spam-Ordners angezeigt. Denn mit dem Verweis auf einen gelöschten Spam-Ordner kann zum Beispiel eine Maklerprovision nicht umgangen werden.

   Hintergrund

   Die klagende Maklerin inserierte im Internet eine Immobilie zu einem Preis von 249.000 EUR mit dem ausdrücklichen Hinweis auf eine Käuferprovision in Höhe von 6,25 % inklusive Mehrwertsteuer des Kaufpreises. Das vom Beklagten per E-Mail abgerufene Exposé enthielt ebenfalls einen Hinweis auf die Käuferprovision. Vor dem Abruf des Exposés musste der Interessent vorher auf dem per E-Mail übersandten Link die allgemeine Geschäftsbedingungen und die Widerrufsbelehrung mit einem Haken an der entsprechenden Stelle bestätigen. Ansonsten konnte das Exposé nicht geöffnet werden. Der Kunde ließ sich nach dem Erhalt des Exposés noch weitere Unterlagen zusenden.

   Es kam zum Kauf des Objektes. Der Käufer weigerte sich jedoch, die Provision zu zahlen. Daraufhin klagte die Maklerin ihre Provision gegen den Käufer ein.

   Der Käufer behauptete, dass er die Belehrung nicht erhalten hatte, da diese wohl in den Spam-Ordner geraten war. Sein Computer war so eingestellt, dass dort die E-Mails sofort gelöscht werden.

   Entscheidung

   Die Klage der Maklerin hatte Erfolg. Das Gericht gewährte ihr einen Provisionsanspruch. Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB ist, wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht, zur Entrichtung des Lohns ver...