Weilbach, GrEStG § 8 Grundsatz / 4.4.2.2 Bebaute Grundstücke

Rz. 33

Bebaute Grundstücke – als solche gelten nach § 146 Abs. 1 BewG die nicht unbebauten Grundstücke i. S. d. § 145 Abs. 1 BewG – sind gem. § 148 BewG nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten (vgl. R 164ff. ErbStR 2003). Als Wert eines solchen Grundstücks war bis zum 31.12.2006 das 12,5-Fache der für dieses im Durchschnitt der letzten 3 Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmiete anzusetzen, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (§ 146 Abs. 2 BewG). Lag keine Fremdvermietung vor, war anstatt der Jahresmiete die übliche Miete anzusetzen (§ 146 Abs. 3 BewG).

Ist das Grundstück vor dem Besteuerungszeitpunkt weniger als 3 Jahre vermietet worden (z. B. Neubau oder vorherige Eigennutzung), ist die durchschnittliche Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum zu ermitteln. Dies muss auch dann gelten, wenn sich während des dreijährigen Ermittlungszeitraums die tatsächlichen Verhältnisse so geändert haben, dass sie sich dauerhaft auf die Ertragsfähigkeit auswirken. Dies wird bei wesentlichen Verbesserungen oder Verschlechterungen einer Mietsache der Fall sein (z. B. Umbau, Totalrenovierung, Teilabriss) oder auch bei Nutzungsänderung (gewerbliche Vermietung anstelle von Wohnraumvermietung).

Der Altersabschlag beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 %, höchstens 25 % des Werts des Grundstücks. Die Anknüpfung an den Besteuerungszeitpunkt stand im Widerspruch zu § 138 Abs. 1 S. 2 BewG, der eine Feststellung der Grundstückswerte nach den Wertverhältnissen zum 1.1.1996 vorschrieb. Diese Diskrepanz ist inzwischen beseitigt.

Mit der Neuregelung durch Art. 18 des Jahressteuergesetzes 2007 vom 13.12.2007 (BGBl I 2006, 2878ff.; BStBl I 2007, 28ff.) sind ab 1.1.2007 neben den tatsächlichen Verhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt auch die Wertverhältnisse des Besteuerungszeitpunkts maßgebend.

Ab 1.1.2007 ist der Wert eines bebauten Grundstücks das 12,5-Fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (§ 146 Abs. 2 S. 1 BewG).

Die Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter oder Pächter für die Nutzung des bebauten Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben (§ 146 Abs. 2 S. 2 BewG). Aus dieser Formulierung geht hervor, dass stets die vertraglich vereinbarte Miete der Berechnung zugrunde zu legen ist. Dies bedeutet zum einen, dass bei bestehender Mietpreisbindung nur die gebundene Miete Berücksichtigung findet, zum anderen aber auch, dass bei Mietausfällen trotz des tatsächlich erzielten geringeren Ertrags die Sollmiete maßgebend ist.

Zur Jahresmiete rechnen neben der vereinbarten Miete auch die Mieteinnahmen für Stellplätze, Nebengebäude u. a., die Vergütungen für Nebenleistungen des Vermieters und ggf. Untermietzuschläge. Die Umsatzsteuer bei ganz oder teilweise umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gebäuden ist nicht in die Berechnung der Jahresmiete einzubeziehen.

Nicht zur Jahresmiete gehören auch Einnahmen für die Überlassung von Maschinen oder Einrichtungsgegenständen sowie die Betriebskosten (vgl. § 146 Abs. 2 S. 3 BewG), also die umlagefähigen Kosten, die neben der Miete nach Anlage 3 der II. BV gesondert mit dem Mieter abgerechnet werden können. Dies sind u. a. die Grundsteuer, Wasser- und Heizkosten, Aufwendungen für Schornsteinfeger und Müllabfuhr usw.

Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis wurden bereits bei der Festlegung des Vervielfältigers berücksichtigt; ein weiterer Abzug scheidet somit aus.

Praxis-Beispiel

Für ein im Ertragswertverfahren zum 1.2.2007 zu bewertendes bebautes Grundstück wurden vom Mieter folgende Mieten (monatlich, kalt) entrichtet:

bis 31.5.2005	780 EUR
ab 1.6.2005	800 EUR
ab 1.6.2006	840 EUR
ab 1.1.2007	870 EUR

Die Jahresnettokaltmiete errechnet sich aus der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Monatsmiete (kalt) in Höhe von 870 EUR, multipliziert mit 12, und beträgt damit 10.440 EUR.

Die Neuregelung führt im Ergebnis dazu, dass in Zeiten steigender Mieten höhere Bedarfswerte festgestellt werden.

Rz. 34

An die Stelle der Jahresmiete tritt nach § 146 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 und 2 BewG die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

• die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
• die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.

Dies gilt sowohl für Wohnräume als auch für gewerblich oder freiberuflich genutzte Räume.

Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird (§ 146 Abs. 3 S. 2 BewG). Sie kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben auß...