Leitsatz (amtlich)
a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).
b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.
d) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.
Normenkette
BGB §§ 307, 535 Abs. 1 S. 2
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 25.06.2014; Aktenzeichen 65 S 388/13) |
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 09.08.2013; Aktenzeichen 22 C 57/12) |
Tenor
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des LG Berlin vom 25.6.2014 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Beklagten gegen den Zahlungsanspruch zurückgewiesen worden ist.
Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des AG Tempelhof-Kreuzberg vom 9.8.2013 im Kostenpunkt und hinsichtlich des Zahlungsanspruchs abgeändert.
Die Klage wird hinsichtlich des Zahlungsanspruchs insgesamt abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Rz. 1
Die Beklagten waren seit dem 1.10.2002 Mieter einer aus vier Zimmern nebst Küche, Diele, Bad und Balkon bestehenden Wohnung der Kläger in Berlin. Die Parteien vereinbarten eine Monatsmiete von 504,71 EUR sowie eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 132,53 EUR. Der Mietvertrag enthält u.a. folgende Formularbestimmungen:
"§ 4 Nr. 6 Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. [...] § 14 Nr. 1 Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. [...]."
Rz. 2
Unter § 12 Nr. 2 des Mietvertrages ist nach dem vorgedruckten Text "Hinsichtlich des Zustandes der Mietsache werden folgende Feststellungen getroffen: ..." handschriftlich ergänzt:
"Der Mietvertrag wird per 1.10.2002 geschlossen. Mietzahlung ab 15.10.2002, da Mieter noch Streicharbeiten in 3 Zimmern vornimmt. [...]."
Rz. 3
Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis zum 30.11.2011 und gaben die Wohnung am 29.12.2011 zurück. Mit Schreiben vom 6.1.2012 forderten die Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 25.1.2012 u.a. zur Vornahme näher bezeichneter Schönheitsreparaturen auf.
Rz. 4
Die Kläger haben auf der Basis eines Kostenvoranschlages eines Malerbetriebes vom 6.2.2012 Schadensersatz für nicht bzw. nicht fachgerecht vorgenommene Schönheitsreparaturen verlangt. Die Beklagten haben unter Beweisantritt geltend gemacht, die Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand übernommen zu haben; die bei Mietbeginn erforderliche Renovierung sei durch die Gegenleistung der Kläger in Form eines zweiwöchigen Mieterlasses nicht abgegolten worden.
Rz. 5
Das AG hat der Klage - unter deren Abweisung im Übrigen - i.H.v. 5.759,69 EUR nebst Zinsen stattgegeben sowie festgestellt, dass sich der Rechtsstreit i.H.v. 197,20 EUR in der Hauptsache erledigt habe. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG die Verurteilung nur i.H.v. 5.453,14 EUR nebst Zinsen aufrechterhalten und das Rechtsmittel im Übrigen zurückgewiesen.
Rz. 6
Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren hinsichtlich des Zahlungsanspruchs weiter.
Entscheidungsgründe
Rz. 7
Die Revision hat Erfolg.
I.
Rz. 8
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt:
Rz. 9
Den Klägern stehe ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten zu, weil diese fällige Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen hätten. Das Berufungsgericht folge der Bewertung des AG, wonach davon auszugehen sei, dass die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gem. §§ 4 Nr. 6, 14 Nr. 1 des Mietvertrages wirksam sei. Die Regelung sei nicht deshalb gem. § 307 BGB unwirksam, weil die Wohnung bei Anmietung nicht (vollständig) renoviert gewesen sei und die Beklagten unstreitig Renovierungsarbeiten vorgenommen hätten, für die sie keinen diesen Leistungen entsprechenden Ausgleich erhalten hätten.
Rz. 10
Zwar sei im Mietvertrag vom 1.10.2002 vorgesehen, dass die Mieter noch Renovierungsarbeiten in drei Zimmern vornehmen und der Beginn der Mietzahlungspflicht deshalb auf den 15.10.2002 verschoben werde. Eine die Mieter unzumutbar belastende Benachteiligung dadurch, dass ihnen sowohl die Anfangs- als auch die laufende Renovierung übertragen worden sei, ergebe sich aus dem Zusammenspiel dieser Regelungen aber nicht, denn die Mieter seien nicht verpflichtet gewesen, diese Arbeiten zu Beginn des Mietverhältnisses in bestimmter Art und Weise sowie in bestimmter Frist auszuführen.
Rz. 11
Die formularmäßige Regelung stelle auch im Übrigen keine für den Mieter unzumutbare Benachteiligung dar. Wie der BGH noch durch Urteil vom 20.10.2004 (VIII ZR 378/03) unter Bezugnahme auf seinen Rechtsentscheid vom 1.7.1987 (VIII ARZ 9/86) entschieden habe, sei die Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch bei einer anfänglich nicht renovierten Wohnung nach Maßgabe eines - wie hier - nicht starren Fristenplans wirksam, selbst wenn ein Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung ausgeschlossen sei, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen begännen. Davon sei indessen auszugehen, weil sich die Regelungen im Mietvertrag mangels anderer Vereinbarungen nach ihrem Sinngehalt auf diesen Vertrag und seine Laufzeit beschränkten. Ob der BGH, wie der Beschluss vom 20.1.2014 (VIII ZR 352/12) nahelege, von dieser über Jahrzehnte vertretenen Rechtsansicht Abstand nehmen werde, stehe derzeit nicht fest.
Rz. 12
Schönheitsreparaturen seien in dem Umfang, den das AG seinem Urteil zugrunde gelegt habe, auch fällig. Dafür spreche bereits die Dauer des Mietverhältnisses von etwa neun Jahren; nach allgemeiner Erfahrung würden Schönheitsreparaturen in dieser langen Zeit bei üblicher Nutzung fällig. Die Beklagten könnten sich nicht erfolgreich damit verteidigen, dass der vorgefundene Zustand demjenigen bei Mietbeginn entspreche. Da die Vereinbarung zur Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf sie wirksam sei, schuldeten sie jedenfalls während des Mietverhältnisses fällig gewordene Arbeiten. Bei der Dauer des Mietverhältnisses wirke sich nicht mehr aus, dass und ob dekorative Details der Wohnung bereits bei Anmietung verbraucht oder nicht fachgerecht ausgeführt gewesen seien.
II.
Rz. 13
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Rz. 14
Die auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gerichtete Klage ist unbegründet. Den Klägern steht ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§§ 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 Satz 1) nicht zu. Denn die Beklagten waren zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.
Rz. 15
1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Beurteilung sich an der früheren Senatsrechtsprechung orientiert (grundlegend: BGH [Rechtsentscheid] vom 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 261 ff., zu § 9 AGBG), ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen - wie der Senat nunmehr entscheidet - gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn - wie hier - den Mietern ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird.
Rz. 16
a) Allerdings hat der Senat - worauf das Berufungsgericht abgestellt hat - in der Vergangenheit entschieden, dass Vornahmeklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB jedenfalls dann standhielten, wenn der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werde (Rechtsentscheid vom 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, a.a.O., S. 268 ff.). Durch Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6.7.1988 (VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.) hat der Senat diese Beurteilung auf Quotenabgeltungsklauseln übertragen. In der Folgezeit hat der Senat seine Rechtsprechung zu den Vornahmeklauseln mehrfach bestätigt (Urt. v. 28.4.2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 unter III d; v. 26.5.2004 - VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042 unter II 2a cc; v. 20.10.2004 - VIII ZR 378/03, NJW 2005, 425 unter II 1a; v. 9.3.2005 - VIII ZR 17/04, NJW 2005, 1426 unter II; Hinweisbeschluss v. 18.11.2008 - VIII ZR 73/08, WuM 2009, 36 Rz. 2). Dies kann nicht aufrechterhalten werden.
Rz. 17
b) Festzuhalten ist jedoch an dem Ausgangspunkt der vorgenannten Senatsrechtsprechung, wonach der Mieter auch bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind (vgl. Rechtsentscheide vom 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, a.a.O., S. 265 f., 268; vom 6.7.1988 - VIII ARZ 1/88, a.a.O., S. 85 f.).
Rz. 18
aa) In der Vergangenheit hat der Senat allerdings angenommen, es sei gewährleistet, dass der Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung nur die auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen vorzunehmen habe, wenn das Klauselwerk dahingehend ausgelegt werden könne, dass die üblichen Renovierungsfristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (Rechtsentscheide vom 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, a.a.O., S. 268 f.; vom 6.7.1988 - VIII ARZ 1/88, a.a.O., S. 84 ff.). Dabei ist der Senat von der Vorstellung ausgegangen, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.
Rz. 19
bb) An dieser Sichtweise kann jedoch unter Berücksichtigung der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des BGH zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht mehr festgehalten werden. Bei Erlass der genannten Rechtsentscheide entsprach es noch der Praxis des BGH, den Anwendungsbereich von Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf § 242 BGB in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6.7.1988 - VIII ARZ 1/88, a.a.O., S. 87 f.). Diese Handhabung wurde durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (dazu unten zu (1)) und später zusätzlich durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu unten zu (3)) abgelöst.
Rz. 20
(1) Die Entwicklung zu einer strengeren Klauselkontrolle wird zunächst durch die Rechtsprechung des Senats zu "flexiblen" Renovierungsfristen verdeutlicht. Die oben genannten Rechtsentscheide gingen noch davon aus, dass die Schönheitsreparaturen nach einem bestimmten Fristenplan ausgeführt werden, mithin nach (allerdings damals nicht so bezeichneten) "starren" Fristen. Mit Urteil vom 23.6.2004 (VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586) hat der Senat seine Rechtsprechung dahin abgeändert und weiterentwickelt, dass die Wirksamkeit formularmäßiger Vornahmeklauseln einen flexiblen Fristenplan voraussetzt, der Mieter mithin auch nach Ablauf üblicher Fristen seit der letzten Renovierung nur dann renovieren muss, wenn der Erhaltungszustand der Dekoration es erfordert. Der (Ausnahme-)Fall, dass die Vornahme von Schönheitsreparaturen trotz Ablauf üblicher Renovierungsfristen noch nicht erforderlich ist, wurde damit nicht mehr - wie bisher - über eine korrigierende Auslegung (§§ 133, 157 BGB) oder Anwendung von § 242 BGB vom Anwendungsbereich der Formularklausel ausgenommen, sondern führt seit der Entscheidung vom 23.6.2004 (VIII ZR 361/03, a.a.O.) dazu, dass die Klausel, weil sie auch diesen Fall erfasst und den Mieter in dieser Konstellation unangemessen benachteiligt, insgesamt unangemessen und unwirksam ist.
Rz. 21
(2) Das Senatsurteil vom 26.9.2007 (VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) hat die Entwicklung zu einer strengeren Inhaltskontrolle von Vornahme- und Quotenabgeltungsklauseln fortgesetzt. In diesem Urteil, welches eine Quotenabgeltungsklausel betraf, hat der Senat Zweifel erkennen lassen, ob eine entsprechende Klausel bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standhält. Der Senat hat diese Bedenken damit begründet, dass entweder - wenn der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt habe - sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lasse, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst oder durch den Vormieter herbeigeführt worden sei, oder der Mieter - sofern er im Laufe seiner Mietzeit renoviert habe - doppelt belastet werde, indem er zusätzlich zu dem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen habe, obwohl bzw. weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abgenutzt habe (vgl. BGH, Urt. v. 26.9.2007 - VIII ZR 143/06, a.a.O., Rz. 20). Einer abschließenden Entscheidung, ob eine Änderung der Rechtsprechung bezüglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnungen geboten ist, bedurfte es in diesem Fall nicht, weil die betreffende Wohnung renoviert übergeben worden war (BGH, Urt. v. 26.9.2007 - VIII ZR 143/06, a.a.O.).
Rz. 22
(3) Im Urteil vom 29.5.2013 (VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505) hat der Senat dann - unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung - eine Quotenabgeltungsklausel, die als Berechnungsgrundlage den Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes bestimmte, - entgegen der im Rechtsentscheid vom 6.7.1988 (VIII ARZ 1/88, a.a.O., S. 82 ff.) vertretenen Auffassung - für unangemessen erachtet und dabei entscheidend darauf abgestellt, dass bei der Prüfung der Wirksamkeit der jeweils zu beurteilenden Abgeltungsklausel diejenige Auslegung zugrunde zu legen sei, nach der dem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung zukommt und es dem Mieter verwehrt ist, hiergegen Einwendungen zu erheben. Denn nach neuerer Rechtsprechung ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im - hier gegebenen - Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (BGH, Urt. v. 29.4.2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rz. 19 m.w.N.; v. 23.9.2009 - VIII ZR 344/08, NJW 2009, 3716 Rz. 8). Hierdurch wird zum einen § 305c Abs. 2 BGB Rechnung getragen, wonach sich Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders auswirken, und zum anderen vermieden, dass die Entscheidung im Individualprozess auf eine Klausel gegründet wird, die im Verbandsprozess für unwirksam zu erklären wäre (BGH, Urt. v. 29.5.2013 - VIII ZR 285/12, a.a.O., Rz. 20; vom 29.4.2008 - KZR 2/07, a.a.O.).
Rz. 23
(4) In seinem Beschluss vom 22.1.2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135 Rz. 5) hat der Senat schließlich angedeutet, dass die im Senatsurteil vom 26.9.2007 genannten Erwägungen auf die Inhaltskontrolle von Vornahmeklauseln übertragbar sein könnten, mit der Folge, dass bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen werden könnte. Denn auch eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht habe.
Rz. 24
2. Gemessen an der dargestellten Fortentwicklung der Maßstäbe für die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt - jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Rz. 25
a) Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme während des Mietverhältnisses anfallender Schönheitsreparaturen lässt sich bereits nach dem Wortlaut derartiger Regelungen nicht auf nach Mietbeginn entstehende Abnutzungsspuren beschränken. Denn sie stellen nicht auf den Zeitpunkt der Verursachung, sondern auf den Zeitpunkt der Renovierungsbedürftigkeit ab und schließen damit den vom Vormieter mitverursachten Renovierungsbedarf ein. Auch das hier verwendete Klauselwerk (§ 4 Nr. 6 des Mietvertrages) ermöglicht ein solches Verständnis nicht nur, sondern legt es sogar nahe. In der für einen Mieter als Gegner des Klauselverwenders ungünstigsten Auslegung könnte der Mieter bei entsprechendem Zustand der Mieträume sogar bereits unmittelbar nach Mietbeginn zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl die Abnutzung der Wohnung nicht auf ihn zurückgeht.
Rz. 26
Noch deutlicher würde die Benachteiligung des Mieters, wenn die Dekoration der Wohnung bei der Übergabe an diesen bereits so abgewohnt oder verbraucht ist, dass eine weitere Verschlechterung während der Vertragslaufzeit schon aus diesem Grund praktisch nicht mehr in Betracht kommt. Führt der Mieter in diesem Fall bei Vertragsbeginn eine Renovierung durch, zu der er nicht verpflichtet ist, müsste er spätestens bei Vertragsende gleichwohl renovieren, obwohl sich die Wohnung in keinem schlechteren Zustand befindet als sie ihm bei Nutzungsbeginn überlassen worden war. Auch diese Konstellation ist nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zugrunde zu legen und führt zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel, weil diese dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, die Wohnung ggf. in einem gegenüber dem Vertragsbeginn verbesserten Zustand zurückzugeben.
Rz. 27
b) Die von der früheren Senatsrechtsprechung befürwortete Anknüpfung an den Ablauf von Renovierungsfristen nach Beginn des Mietverhältnisses ist demgegenüber nicht geeignet, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung zu verhindern. Der noch im Rechtsentscheid vom 1.7.1987 (VIII ARZ 9/86, a.a.O.) vertretenen gegenteiligen Rechtsauffassung ist bereits durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats, wonach die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen den Mieter nur dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn ein vorgesehener Fristenplan "flexibel" ausgestaltet ist, die Grundlage entzogen worden. Flexible Fristen stellen auf den tatsächlichen Erhaltungszustand bzw. einen bestehenden Renovierungsbedarf ab. Der Mieter ist bei einer flexiblen Renovierungsfrist zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, sobald es der (abgenutzte) Erhaltungszustand der Dekoration erfordert, und zwar unabhängig davon, inwieweit dieser vom Mieter oder seinem Vormieter verursacht worden ist.
Rz. 28
3. Entgegen einer vereinzelt in Rechtsprechung und Schrifttum vertretenen Auffassung (AG Dortmund, NZM 2014, 826, 828; Schach, ZMR 2014, 944) ist eine Vornahmeklausel allerdings nicht schon deshalb unwirksam, weil sie so formuliert ist, dass sie sowohl auf renoviert als auch auf unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassene Wohnungen Anwendung finden kann. Zwar erfolgt die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB auf der Grundlage einer generalisierenden Betrachtungsweise des Klauselinhalts; sie darf aber den konkreten Vertragsgegenstand nicht außer Acht lassen. Bei der Inhaltskontrolle ist im Individualprozess daher jeweils danach zu unterscheiden, ob Gegenstand der Renovierungsverpflichtung des Mieters eine bei Vertragsbeginn renovierte oder eine unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Wohnung ist (Rechtsentscheid vom 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, a.a.O., S. 264; Staudinger/Coester, BGB, Neubearb. 2013, § 307 Rz. 113; s. auch Pfeiffer in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGB-Recht, 6. Aufl., § 307 BGB Rz. 86).
Rz. 29
4. Nach diesen Grundsätzen bedarf es in Fällen, in denen streitig ist, ob die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben worden ist, tatrichterlicher Feststellungen (§ 286 Abs. 1 ZPO).
Rz. 30
a) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Auch in der Vergangenheit hat der Senat nicht zwischen mehr oder weniger abgewohnten Mieträumen unterschieden (vgl. Rechtsentscheid vom 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, a.a.O., S. 264). Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist (vgl. Rechtsentscheid vom 1.7.1987 - VIII ARZ 9/86, a.a.O., S. 269).
Rz. 31
Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine "renovierte" Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt dies einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.
Rz. 32
b) Es ist Sache des Mieters, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für tatsächliche Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit einer AGB-Regelung ergibt, trägt im Individualprozess der sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufende Vertragspartner des Verwenders (BGH, Urt. v. 18.5.1983 - VIII ZR 83/82, NJW 1983, 1854 unter II 3; v. 29.5.1991 - IV ZR 187/90, NJW 1991, 2763 unter II 3a; v. 21.11.1995 - XI ZR 255/94, NJW 1996, 388 unter II 2b bb; v. 6.12.2002 - V ZR 220/02, BGHZ 153, 148, 155; Staudinger/Coester, a.a.O., § 307 Rz. 104; Dammann in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, a.a.O., Vor §§ 308, 309 BGB Rz. 19; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 11. Aufl., Vorb. v. § 307 BGB Rz. 109; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 307 Rz. 9; Erman/Roloff, BGB, 14. Aufl., Vorbemerkung zu §§ 307-309 Rz. 21; Baumgärtel/Schmidt-Eichhorn, Handbuch der Beweislast, 3. Aufl., § 307 BGB Rz. 2; Lehmann-Richter, NZM 2014, 818, 819).
Rz. 33
Zwar kann dies Beweisschwierigkeiten aufwerfen, zumal sich die Frage der Wirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter häufig erst bei Vertragsende stellt. Jedoch stehen dem Mieter insoweit verschiedene Beweismittel zur Verfügung. So kann er bei Mietbeginn darauf hinwirken, dass ein gemeinsames Übergabeprotokoll gefertigt wird; daran wird regelmäßig auch der Vermieter Interesse haben. Des Weiteren kann der Mieter den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fotografisch festhalten. Beweiswert kommt auch Belegen zu, welche die Renovierungskosten des Mieters dokumentieren. Schließlich können etwaige Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis oder beauftragte Handwerker als Zeugen für den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn benannt werden.
Rz. 34
c) Nach dieser Maßgabe war die von den Beklagten gemietete Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger den Beklagten die Wohnung bei Mietbeginn mit Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum übergeben, weil in drei Zimmern noch Streicharbeiten vorzunehmen waren.
Rz. 35
5. Allerdings kann die formularvertragliche Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung gleichwohl wirksam vereinbart werden, sofern die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren durch einen vom Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert wird, durch den der Mieter so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (vgl. BGH, Urt. v. 25.10.1995 - VIII ZR 258/94, NJW 1996, 389 unter II 2d; v. 23.4.1991 - XI ZR 128/90, BGHZ 114, 238, 246 m.w.N.). Die Parteien können sich etwa dafür entscheiden, dass der Mieter zum Ausgleich für den Renovierungsaufwand für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu entrichten hat (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, 76).
Rz. 36
Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung obliegt dem Vermieter als Klauselverwender, da es sich um besondere tatsächliche Umstände handelt, die eine Benachteiligung des Vertragspartners dennoch gerechtfertigt erscheinen lassen können (vgl. BGH, Urt. v. 29.5.1991 - IV ZR 187/90, a.a.O.; Staudinger/Coester, a.a.O.).
Rz. 37
Danach fehlt es im gegebenen Fall an einem mit Rücksicht auf den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn genügenden Ausgleich der Benachteiligung. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mussten Anfang Oktober 2002 Streicharbeiten in drei Zimmern vorgenommen werden. Im Gegenzug haben die Parteien vereinbart, dass die Miete erst zur Monatsmitte zu entrichten ist. Das entspricht einem Nachlass im Umfang einer halben Monatsmiete. Dieser stellt mit Rücksicht darauf, dass hier drei von vier Zimmern der Mietwohnung betroffen waren, keine taugliche Kompensation dar.
Rz. 38
6. Nach dieser Maßgabe ist im Streitfall die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gem. §§ 4 Nr. 6, 14 Nr. 1 des Mietvertrages insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit kann nicht auf diejenigen Teile der Wohnung beschränkt werden, die dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden sind. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klauseln kommt wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGH, Urt. v. 29.5.2013 - VIII ZR 285/12, a.a.O., Rz. 23 m.w.N.). Ob die Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf renovierte Teile der Wohnung beschränkt werden kann, bedarf hier keiner Entscheidung.
Rz. 39
Die streitigen Klauseln sind nicht unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das hier gegebene Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln. Dies macht auch die Revisionserwiderung nicht geltend. Zwar hat der Senat in früheren Entscheidungen Vornahmeklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen als wirksam erachtet. Selbst in Fällen, in denen eine vergleichbare Klausel zuvor nicht beanstandet worden ist, hat ihr Verwender aber - unbeschadet besonders gelagerter Sachverhalte - im Allgemeinen das Risiko zu tragen, dass die Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt wird (BGH, Urt. v. 5.3.2008 - VIII ZR 95/07, NJW 2008, 1438 Rz. 20; v. 31.7.2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rz. 63; jeweils m.w.N.).
Rz. 40
An die Stelle der unwirksamen Klauseln tritt gem. § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das bedeutet, dass der Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hat (st.Rspr.; s. nur BGH, Urt. v. 9.7.2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rz. 20; v. 29.5.2013 - VIII ZR 285/12, a.a.O.).
III.
Rz. 41
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; im Umfang der Anfechtung ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist die Klage hinsichtlich des Zahlungsanspruchs in vollem Umfang abzuweisen.
Rz. 42
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Fundstellen
Haufe-Index 7752183 |
BGHZ 2015, 302 |
NJW 2015, 1594 |
NJW 2015, 6 |
NWB 2015, 968 |
DWW 2015, 175 |
EBE/BGH 2015, 173 |
JurBüro 2015, 388 |
NZM 2015, 374 |
ZAP 2015, 577 |
ZIP 2015, 26 |
ZMR 2015, 685 |
ZfIR 2015, 539 |
JZ 2015, 369 |
JuS 2015, 8 |
JuS 2015, 840 |
MDR 2015, 578 |
NJ 2015, 271 |
NJ 2015, 7 |
WuM 2015, 338 |
WuM 2015, 406 |
MietRB 2015, 161 |
MietRB 2015, 5 |
NWB direkt 2015, 314 |
RÜ 2015, 417 |
RdW 2015, 603 |
RdW 2017, 95 |
BBB 2015, 60 |
IWR 2015, 56 |
MK 2015, 95 |