Vermieter können verjährte Ansprüche von der Kaution abziehen
Vermieter können Schadensersatzforderungen wegen Schäden an der Mietsache auch nach Ablauf der Verjährungsfrist gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen. (BGH, Urteil v. 10.7.2024, VIII ZR 184/23) Mehr
Quotenabgeltungsklausel kann individuell vereinbart werden
Eine Pflicht des Mieters, anteilig Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu tragen ("Quotenabgeltungsklausel") kann individualvertraglich vereinbart werden. Indes sind die Hürden für eine Individualvereinbarung hoch. (BGH, Urteil v. 6.3.2024, VIII ZR 79/22) Mehr
Mieter muss beweisen, dass nicht gestrichen war
Hält ein Mieter eine Schönheitsreparaturklausel für unwirksam, weil ihm die Wohnung unrenoviert überlassen worden sei, obliegt ihm der Beweis über den Renovierungszustand bei Übergabe. (BGH, Beschluss v. 30.1.2024, VIII ZB 43/23) Mehr
Alte Wohnflächenberechnung gilt nicht in neuem Mietverhältnis
Die Wohnfläche ist auch bei frei finanzierten Wohnungen grundsätzlich anhand der Regeln für preisgebundenen Wohnraum zu berechnen. Welche dies sind, richtet sich nach dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht dem der (erstmaligen) Berechnung der Wohnfläche. (BGH, Beschluss v. 17.10.2023, VIII ZR 61/23) Mehr
Wohnflächenberechnung am Limit
Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Wohnfläche, ist die Wohnung mangelhaft und eine Mietminderung gerechtfertigt. In einem aktuellen Fall war es ganz knapp und die entscheidende Frage beim BGH lautete: Was ist eine Türnische? (BGH, Urteil v. 27.9.2023, VIII ZR 117/22) Mehr
Vermieter kann für Kosten einer Notunterkunft haften
Kann ein Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Wohnung schuldhaft nicht mehr gewähren, können auch die Mehrkosten für die Unterbringung des Mieters in einer öffentlichen Notunterkunft einen ersatzfähigen Schaden darstellen. (BGH, Urteil v. 21.6.2023, VIII ZR 303/21) Mehr
Vermieter können Schadensersatz weiterhin fiktiv berechnen
Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen und Rückbauten sowie Schäden an der Mietsache können Vermieter nach wie vor anhand eines Kostenvoranschlags ("fiktiv") bemessen. Die anderweitige Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht ist nicht auf das Mietrecht übertragbar. (BGH, Urteil v. 19.4.2023, VIII ZR 280/21) Mehr
Verkleinerung von Fahrradkeller kann Mietminderung rechtfertigen
Die nachträgliche Verkleinerung eines großzügigen gemeinschaftlichen Fahrradkellers auf wenige Quadratmeter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung führen kann. (BGH, Beschluss v. 12.10.2021, VIII ZR 51/20) Mehr
Was zur Wohnfläche zählt, ist Vereinbarungssache
Welche Flächen einer Wohnung zur vereinbarten Wohnfläche zählen sollen, ist einer Vereinbarung der Vertragsparteien zugänglich. Diese können auch solche Flächen einbeziehen, die anhand bestehender Regelwerke nicht oder nicht vollständig zählen würden. (BGH, Beschluss v. 22.6.2021, VIII ZR 26/20) Mehr
Mangelerforschung durch Vermieter ist kein Anerkenntnis
Geht ein Vermieter Hinweisen des Mieters nach einem vermeintlichen Mangel und dessen Ursache nach, erkennt er hierdurch nicht ohne Weiteres an, dass ein Mangel tatsächlich vorliegt. (BGH, Urteil v. 23.9.2020, XII ZR 86/18) Mehr
Kompromiss-Urteil zu Schönheitsreparaturen
Der Vermieter einer unrenoviert an den Mieter übergebenen Wohnung muss Schönheitsreparaturen ausführen, wenn die Renovierungspflicht nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug deutlich verschlechtert hat. Der Mieter muss sich aber – in der Regel zur Hälfte – an den Kosten beteiligen. (BGH, Urteile v. 8.7.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) Mehr
Wer Mangelbeseitigung ablehnt, darf Miete nicht zurückbehalten
Lehnt der Mieter die Beseitigung von Mängeln ab, kann er wegen dieser Mängel kein Zurückbehaltungsrecht mehr geltend machen und muss einbehaltene Beträge nachzahlen. Die Furcht vor dem Verlust von Beweismitteln rechtfertigt es nicht, eine Mangelbeseitigung abzulehnen. (BGH, Urteil v. 10.4.2019, VIII ZR 12/18) Mehr
Schimmelgefahr allein rechtfertigt keine Mietminderung
Die bloße Gefahr, dass in einer Wohnung aufgrund einer bei Errichtung üblichen, aber heute nicht mehr zeitgemäßen Bausubstanz Schimmel auftreten kann, stellt keinen Mangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt. (BGH, Urteile v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) Mehr
Vermieter muss Telefonleitung instand halten
Verfügt eine Mietwohnung von Beginn des Mietverhältnisses an über einen Telefonanschluss, sind dessen Instandhaltung und Reparatur Aufgabe des Vermieters. (BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 17/18) Mehr
Rechtsirrtum kann Mietminderung retten
Zahlt der Mieter in Kenntnis eines Mangels die vollständige Miete, verliert er sein Minderungsrecht nicht, wenn er davon ausgegangen ist, die Minderung hänge von der Zustimmung des Vermieters ab. (BGH, Beschluss v. 4.9.2018, VIII ZR 100/18) Mehr
In unrenoviert übergebener Wohnung muss Mieter nicht streichen
Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn sich der Mieter gegenüber dem vorigen Mieter zur Renovierung verpflichtet hat. (BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16) Mehr
Vermieter muss Mangel auch beseitigen, wenn Mieter Wohnung nicht selbst nutzt
Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten, besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. (BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 99/17) Mehr
Vermieter muss bei Schäden an der Mietsache keine Frist setzen
Beschädigt der Mieter die Mietsache, setzt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters auch nach Ende des Mietverhältnisses nicht voraus, dass der Vermieter zuvor eine Frist zur Beseitigung des Schadens gesetzt hat. Dieser Auffassung des 8. Zivilsenats hat sich der 12. Zivilsenat des BGH auch für die Gewerbemiete angeschlossen. (BGH, Urteil v. 27.6.2018, XII ZR 79/17) Mehr
Schadensersatz ohne Fristsetzung, wenn Mieter Mietsache beschädigt
Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen der Beschädigung der Mietsache setzt nicht voraus, dass der Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat. (BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17) Mehr
Mietzuschlag für preisgebundene Wohnung bei unwirksamer Renovierungsklausel
Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter die Miete um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen erhöhen, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist. Er muss dem Mieter zuvor nicht anbieten, die unwirksame Klausel durch eine wirksame zu ersetzen. (BGH, Urteil v. 20.9.2017, VIII ZR 250/16) Mehr
Kinderlärm ist normalerweise zulässig – aber nicht grenzenlos
In einem Mehrfamilienhaus sind gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen durch Kinderlärm grundsätzlich hinzunehmen. Allerdings gibt es Grenzen, die von den Umständen des Einzelfalls abhängen. (BGH, Beschluss v. 22.8.2017, VIII ZR 226/16) Mehr
Separater Ausweis von Renovierungskosten im Mietvertrag zulässig
Ein im Mietvertrag gesondert ausgewiesener Zuschlag dafür, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, ist Bestandteil der Miete und kann auch im Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden. (BGH, Beschluss v. 30.5.2017, VIII ZR 31/17) Mehr
Mietminderung wegen Lärm in der Wohnung
Mindert ein Mieter wegen Lärmbelastung der Wohnung die Miete, muss er nur darlegen, wie sich der Lärm bemerkbar macht. Zur Mangelursache muss er nichts vortragen. Nennt er dennoch eine Ursache, engt dies sein Minderungsrecht nicht auf solche Mängel ein, die auf dieser Ursache beruhen. (BGH, Beschluss v. 21.2.2017, VIII ZR 1/16) Mehr
Einbauküche weg – Trotzdem keine Mietminderung
Lagert der Mieter einer Wohnung eine ursprünglich vorhandene Einbauküche in Absprache mit dem Vermieter im Keller, um – bei unveränderter Miethöhe – eine eigene Küche einzubauen, begründet der Diebstahl der eingelagerten Küche keine Mietminderung. (BGH, Urteil v. 13.4.2016, VIII ZR 198/15) Mehr
Zurückbehaltungsrecht des Mieters hat Grenzen
Der Mieter kann bei Mängeln neben der Minderung grundsätzlich auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Insgesamt darf er aber nur einen Betrag einbehalten, der in einem angemessenen Verhältnis zu dem Mangel steht. (BGH, Beschluss v. 27.10.2015, VIII ZR 288/14) Mehr
Wann berechtigt Lärm vom Bolzplatz zur Minderung?
Lärmbelästigungen durch einen neu angelegten Bolzplatz begründen nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache. Insbesondere Lärm, der von Kindern ausgeht, müssen Nachbarn hinnehmen. (BGH, Urteil v. 29.4.2015, VIII ZR 197/14) Mehr
BGH kippt Schönheitsreparaturklauseln
Der BGH hat in wichtigen Punkten seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Schönheitsreparaturen können nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH jetzt für unwirksam. (BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) Mehr
Schönheitsreparaturen: Kostenerstattung durch Vermieter
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter dem Mieter Kosten für Schönheitsreparaturen erstattet, muss sich der Vermieter daran auch festhalten lassen, wenn er die Arbeiten selbst ausführen will. (BGH, Urteil v. 3.12.2014, VIII ZR 224/13) Mehr
Mieter behält bei Vertragsverlängerung seine Mängelrechte
Übt ein Mieter in Kenntnis von Mängeln der Mietsache vorbehaltlos eine Verlängerungsoption aus, verliert er hierdurch nicht seine Rechte wegen dieser Mängel. (BGH, Urteil v. 5.11.2014, XII ZR 15/12) Mehr
Keine Minderung wegen hoher Heizkosten
Die Unwirtschaftlichkeit einer Heizungs- und Belüftungsanlage berechtigt den Mieter nicht zur Minderung, wenn die Anlage fehlerfrei arbeitet und dem bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Standard entspricht. Zur Modernisierung einer vertragsgemäßen Anlage ist der Vermieter nicht verpflichtet. (BGH, Urteil v. 18.12.2013, XII ZR 80/12) Mehr
Schadensersatz wegen bunter Wände
Der Mieter einer Wohnung muss Schadensersatz leisten, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. (BGH, Urteil v. 6.11.2013, VIII ZR 416/12) Mehr
Schlüsselrückgabe an Hausmeister allein lässt Verjährung nicht beginnen
Gibt der Mieter die Wohnungsschlüssel an den Hausmeister zurück, läuft die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters nur, wenn der Hausmeister mit der Rücknahme der Wohnung beauftragt ist. Ansonsten beginnt die Verjährung erst, wenn der Vermieter von der Rückgabe erfährt. (BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12) Mehr
Kostenvoranschlag darf für Abgeltung von Schönheitsreparaturen nicht verbindlich sein
Eine Formularklausel über die anteilige Abgeltung von Schönheitsreparaturen (Quotenabgeltungsklausel) in einem Mietvertrag über Wohnraum ist unwirksam, wenn für den Abgeltungsbetrag der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malers verbindlich sein soll. (BGH, Urteil v. 29.5.2013, VIII ZR 285/12) Mehr
Einschränkung rettet „Parkettklausel“ nicht
Eine Formularklausel, die dem Wohnungsmieter die Pflicht zur Parkettversiegelung nur für den Fall überträgt, dass die Übertragung dieser Pflicht irgendwann einmal zulässig sein sollte, ist unwirksam. (BGH, Beschluss v. 5.3.2013, VIII ZR 137/12) Mehr
Verkehrslärm allein rechtfertigt keine Minderung
Eine vorübergehende Mehrbelastung mit Verkehrslärm ist kein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung, wenn nicht eine geringe Verkehrsbelastung vertraglich vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung liegt nicht schon darin, dass der Mieter eine geringe Lärmbelastung vorfindet und als vorteilhaft ansieht. (BGH, Urteil v. 19.12.2012, VIII ZR 152/12) Mehr
Verstoß gegen Konkurrenzschutz ist Mietmangel
Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung der Miete führen kann. (BGH, Urteil v. 10.10.2012, XII ZR 117/10) Mehr
Vermieter kann sich keine Mitsprache bei Renovierung vorbehalten
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, dass der Mieter bei Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist auch dann unwirksam, wenn sich das Zustimmungserfordernis auf erhebliche Abweichungen beschränkt. (BGH, Beschluss v. 11.9.2012, VIII ZR 237/11) Mehr
Nebenräume können bei Mietminderung weniger zählen
Bei der Geschäftsraummiete bemisst sich die Höhe einer Mietminderung wegen einer Flächenabweichung nicht pauschal nach der prozentualen Abweichung, wenn sich die Minderfläche eindeutig Nebenräumen zuordnen lässt. (BGH, Urteil v. 18.7.2012, XII ZR 97/09) Mehr
Renovierungsabgeltung ohne Rechtsgrund – Rückzahlungsanspruch verjährt in sechs Monaten
Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so verjährt der Rückzahlungsanspruch des Mieters innerhalb von sechs Monaten. (BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 12/12) Mehr
Mieter muss kein „Lärmprotokoll“ führen
Will ein Mieter die Miete wegen Lärm und ähnlichen Einwirkungen mindern, reicht eine Beschreibung der Beeinträchtigungen und deren ungefährer Zeitpunkt, Dauer und Frequenz aus. Der Mieter muss kein minutiöses Protokoll vorlegen. (BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11) Mehr
Farbvorgabe für Mieter ist unzulässig
Eine Farbvorgabe für das laufende Mietverhältnis benachteiligt den Mieter auch dann unangemessen, wenn er bei Mietbeginn eine frisch in weiß gestrichene Wohnung übernommen hat. (BGH, Urteil v. 22.2.2012, VIII ZR 205/11) Mehr
Verjährung erst ab Wohnungsübergabe
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft erst, wenn die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist. (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11) Mehr
„Weißen“ ist nicht dasselbe wie „Streichen“
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zum „Weißen“ der Wände verpflichtet, enthält eine unzulässige Farbvorgabe und ist daher unwirksam. (BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 47/11) Mehr
Ersatzanspruch des Mieters verjährt in 6 Monaten
Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung von Renovierungskosten verjährt in 6 Monaten ab Ende des Mietverhältnisses. Das hat der BGH entschieden und damit eine wichtige Streitfrage geklärt. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10) Mehr
Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig
Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen. (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10) Mehr
Mieter kann auch bei möblierter Wohnung wegen zu geringer Wohnfläche mindern
Auch bei einer möblierten Wohnung kann der Mieter die Miete mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist als im Mietvertrag vereinbart. (BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 209/10)
Keine Minderung im Winter, weil Mieter im Sommer schwitzen muss
Wenn es im Sommer in gemieteten Räumen so heiß ist, dass die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, ist die Miete nur für diesen Zeitraum gemindert. (BGH, Urteil v. 15.12.2010, XII ZR 132/09) Mehr
Vermieter kann keinen weißen Anstrich bei Auszug vorschreiben
Eine Formularklausel, die den Mieter einer Wohnung verpflichtet, die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses weiß gestrichen zurückzugeben, ist unwirksam. (BGH, Beschluss v. 14.12.2010, VIII ZR 198/10) Mehr
Keine Mietminderung bei unverbindlicher Angabe der Wohnfläche
Ein Mieter kann keine Minderung wegen zu kleiner Wohnfläche geltend machen, wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die dort angegebene Quadratmeterzahl nicht verbindlich ist. (BGH, Urteil v. 10.11.2010, VIII ZR 306/09) Mehr
Mieter darf Miete erst nach Mangelanzeige zurückbehalten
Ein Mieter darf wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter nichts weiß, Mietzahlungen erst zurückbehalten, wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. (BGH, Urteil v. 3.11.2010, VIII ZR 330/09) Mehr
Vermieter haftet für Konstruktionsfehler
Kommt ein Mieter aufgrund eines Konstruktionsfehlers der Mietsache zu Schaden, haftet der Vermieter hierfür auch ohne Verschulden, wenn der Fehler schon bei Vertragsschluss vorhanden war und die Haftung nicht wirksam ausgeschlossen ist. (BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ZR 189/08) Mehr
Keine Mietminderung bei Schallschutz nach DIN
Ein Mieter kann nicht erwarten, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht. (BGH, Urteil v. 7.7.2010, VIII ZR 85/09) Mehr
Mieter muss bei Renovierungs-Abgeltung auch Umsatzsteuer erstatten
Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer. (BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 280/09) Mehr
Mieter muss selbst streichen dürfen
Ein Wohnungsmieter, der die Renovierungspflicht übernommen hat, muss die Möglichkeit haben, die Arbeiten selbst vorzunehmen. Eine Klausel, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen „ausführen lassen muss“, ist unwirksam. (BGH, Urteil v. 9.6.2010, VIII ZR 294/09) Mehr
Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung verjährt nicht
Der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln kann während der Mietzeit nicht verjähren. (BGH, Urteil v. 17.2.2010, VIII ZR 104/09) Mehr
Mieter kann ausreichende Stromversorgung verlangen
Ein Wohnungsmieter hat Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermöglicht. (BGH, Urteil vom 10.2.2010, VIII ZR 343/08) Mehr
Farbvorgabe für Fenster lässt Renovierungspflicht entfallen
Ist in einem Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter Türen und Fenster nur weiß lackieren darf, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen ausführen. (BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 50/09) Mehr
Parkettversiegelung und Fenster-Außenanstrich sind keine Schönheitsreparaturen
Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Eine Renovierungsklausel, die diese Arbeiten enthält, ist insgesamt unwirksam. (BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09) Mehr
