FG Baden-Württemberg Urteil vom 05.03.2008 - 13 K 219/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Beweislast für die Feststellung des Mindestwerts eines Grundstücks für Zwecke der Schenkungssteuer

Leitsatz (redaktionell)

1. Für Zwecke der Schenkungssteuer sind bebaute Grundstücke im vereinfachten Ertagswertverfahren zu bewerten; der Ansatz eines niedrigeren gemeinen Wertes kann aufgrund der Nachweisregelung des § 146 Abs. 7 BewG nicht auf ein Privatgutachten, sondern nur auf ein Gutachten gestützt werden, dass der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat.

2. Das Finanzgericht hat nicht von Amts wegen zu prüfen, ob ein zu bewertendes Grundstück einen gegenüber dem Ertragswertverfahren niedrigeren gemeinen Wert hat; die Nachweislast für einen solchen niedrigeren Wert bürdet das Gesetz dem Steuerpflichtigen auf.

3. Die nach § 14 WertV zu berücksichtigenden Einflussfaktoren können vom Gutachter nur dann wertmindernd angesetzt werden, wenn die Abweichungen des zu begutachtenden Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück schlüssig und nachvollziehbar dargestellt werden.

Normenkette

BewG § 146 Abs. 6-7, § 145 Abs. 3, § 138 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 S. 1, § 9 Abs. 2; FGO § 76 Abs. 1 S. 1; WertV § 15 Abs. 1, § 13 Abs. 2, § 14 Sätze 2-3

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 25.03.2009; Aktenzeichen II B 62/08)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Streitig ist die Höhe des für die Schenkungsteuer festgestellten Grundbesitzwertes.

Der Ehemann der Klägerin war Eigentümer des im Grundbuch von X, Heft xxxx eingetragenen bebauten Grundstücks Flst.Nr. xx, B-straße xx der Gemarkung Liebenzell. Mit notariellem Schenkungsvertrag vom 10. März 2000 schenkte er der Klägerin eine Miteigentumshälfte dieses insgesamt 1.789 qm großen Grundstücks. Nutzen, Lasten und Gefahr gingen am 10. März 2000 auf die Klägerin über.

Das für die Schenkungsteuer zuständige Finanzamt O sah den Grundstückserwerb als schenkungsteuerpflichtig an. Die „Anlage Grundstücke zur Schenkungsteuererklärung” wurde von der Klägerin trotz Aufforderung nicht abgegeben bzw. nicht ausgefüllt. Sie reichte jedoch beim Finanzamt O ein von ihr in Auftrag gegebenes Verkehrswertgutachten des von der IHK Region xxx öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Dipl.-Ing. Z, vom 5. Februar 2000 ein. Darin wird der Verkehrswert des gesamten Grundstücks zum 12. Januar 2000, dem Tag der Ortsbesichtigung (= Wertermittlungsstichtag), mit 1.200.000 DM angegeben. Unter Gliederungspunkt B „Zustandsmerkmale” führt der Gutachter zu Nr. 6 „Emissionen, Kontaminationen” aus: „Eine Untersuchung war nicht Inhalt des Gutachtens. Laut Auskunft des Auftraggebers haben Bodenuntersuchungen ergeben, dass das Grundstück mit Chloräthylen belastet ist. Die äußerst komplizierte Sanierung – teilweise unter dem Gebäude – würde Kosten bis ca. DM 300.000,– verursachen, da der Boden teilweise bis zum anstehenden Fels in 6 m Tiefe saniert werden müsse. Diese Sanierungskosten sind in dem ermittelten Verkehrswert nicht berücksichtigt.” (vgl. S. 6 des Verkehrswertgutachtens vom 5. Februar 2000; Bl. 12 der Einheitswertakten).

Bei der Ermittlung des Bodenwertes nahm der Gutachter vom Bodenrichtwert in Höhe von 480 DM je qm einen Bebauungsabschlag i. H. v. 30 v. H. (=144,00 DM) vor. Zur Begründung gab er an, dass dieser Abschlag aufgrund der vorhandenen Bebauung, die das Grundstück nicht optimal ausnütze, erforderlich sei. Auf den so gefundenen Zwischenwert i. H. v. 336,00 DM machte er einen Abschlag von 10 v. H. wegen der Abweichung von den durchschnittlichen Lagemerkmalen. Dieser Abschlag sei notwendig, da das zu bewertende Grundstück im Vergleich zu den anderen Grundstücken in der Richtwertzone erheblich größer und mit einer Baulast belastet sei (vgl. S. 7 des Gutachtens vom 5. Februar 2000; Bl. 13 der Einheitswertakten).

Bei der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren setzte der Gutachter geschätzte Mieten an. Zur Begründung führte er aus: „Laut Aufstellung des Auftraggebers und überschlägiger Prüfung der Mietverträge beträgt die derzeitige Miete ca. 18,60 DM/qm. Dies erscheint in der ‚1 B-Lage’ von X zu hoch. Insbesondere weil der Mietvertrag im UG zum 29.06.2001 endet und dann neue Verhandlungen anstehen, kann bei dem genannten Betrag nicht mehr von einer nachhaltig erzielbaren Miete ausgegangen werden. Insbesondere im ländlichen Bereich ist mit sinkenden Gewerberaummieten zu rechnen. Die angesetzten Mieten sind nachhaltig erzielbar unter Berücksichtigung des Instandhaltungszustandes und entsprechen dem RDM-Mietspiegel” (vgl. S. 13 des Gutachtens vom 5. Februar 2000; Bl. 18 der Einheitswertakten). Der Gutachter berechnete bei der Ermittlung des Ertragswertes den Rohertrag unter Zugrundelegung eines Quadratmeterpreises von 15,00 DM. Der von ihm ermittelte Ertragswert beträgt 1.352.000 DM. Hierauf nahm er einen „Marktabschlag” i. H. v. 10 v. H. (= 135.200 D...