FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 20.01.2010 - 14 K 1355/06 B

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vermietungseinkünfte oder gewerbliche Einkünfte bei kurzfristigen Vermietungen einer Wohnung an wechselnde Mieter

Leitsatz (redaktionell)

1. Das Vermieten von Wohnräumen geht in der Regel über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung nicht hinaus.

2. Eine gewerbliche Vermietung einer nicht in einem Feriengebiet, sondern in einer Großstadt (im Streitfall: Berlin) liegenden Wohnung kann vorliegen, wenn eine unternehmerische Organisation deshalb erforderlich ist, weil der Vermieter diverse, ins Gewicht fallende „Sonderleistungen” erbringt, die bei der Vermietung von ggf. auch möblierten Räumen nicht üblich sind, oder wenn ein besonders häufiger Wechsel der Mieter eine einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb (Hotel, Fremdenpension) vergleichbare, unternehmerische Organisation erfordert.

3. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, wenn der Steuerpflichtige eine einzige, möblierte Wohnung in Berlin mit einer zwischen zwei Tagen und maximal einem Monat liegenden Mietdauer an jährlich zwischen drei und siebzehn unterschiedliche Mieter vermietet, es immer wieder längere Leerstandszeiten gibt und nur typischerweise von einem privaten Zimmervermieter angebotene Leistungen (z. B. Zurverfügungstellung von Bettwäsche, Handtüchern, Küchentüchern, eines Telefon- und Kabelanschlusses, einer Minibar, einer Einbauküche und sonstigen Möbeln wie Betten und Stühle; Auslage von Informationsmaterial, Routenempfehlungen für die Anfahrt auswärtiger Gäste; Durchführung einer Endreinigung), nicht aber Sonderleistungen wie ein täglicher Zimmerservice, ein Frühstücksangebot oder die Bereithaltung von jederzeit ansprechbarem Personal erbracht werden. Als Sonderleistung kann auch nicht eine gefälligkeitshalber unentgeltlich für die Mieter erbrachte Tätigkeit als Ratgeber und Führer durch Ausstellungen usw. in Berlin gewertet werden.

4. Das FG ist bei seiner Beurteilung weder an die Anmeldung einer „gewerblichen Vermietung” beim zuständigen Bezirksamt noch an die Einstufung der Vermietung in den Einkommensteuerbescheiden der Vorjahre (Prinzip der Abschnittsbesteuerung) als gewerblich gebunden.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2, § 21 Abs. 1 Nr. 1 S. 1

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 28.09.2010; Aktenzeichen X B 42/10)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden den Klägern auferlegt.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darum, ob die Vermietung einer Eigentumswohnung zu gewerblichen Einkünften geführt hat und damit ein bei der Veräußerung der Wohnung entstandener Verlust im Streitjahr steuermindernd zu berücksichtigen ist oder ob lediglich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen bloßer Vermögensverwaltung erzielt worden sind mit der Folge, dass der Verlust steuerlich unbeachtlich in der Vermögenssphäre eingetreten ist.

Die Kläger sind seit 2003 miteinander verheiratet. Der Kläger ist Lehrer, die Klägerin selbständige Designerin. Im Rahmen einer früheren Ehe erwarb der Kläger zunächst im Jahre 1991 einen hälftigen Miteigentumsanteil an der rund 74 qm großen Drei-Zimmer-Eigentumswohnung – Aufteilungsplan Nr. … – in Berlin. Gemeinsam mit seiner früheren Ehefrau bewohnte der Kläger die Wohnung bis in das Jahr 1999 hinein selbst. Im Rahmen eines notariellen Auseinandersetzungsvertrages erwarb der Kläger den hälftigen Miteigentumsanteil seiner Ex-Ehefrau hinzu, so dass er ab 2002 Alleineigentümer der Wohnung war, die er im Streitjahr (2004) veräußerte.

Ab 1999 bis Mai 2004 vermietete der Kläger die Wohnung im möblierten Zustand an regelmäßig wechselnde Mieter über nach Tagen, Wochen und Monaten bemessene Zeiträume. Laut einer vom Kläger erstellten Aufstellung war die Wohnung in den Jahren 2002, 2003 und 2004 – mit Unterbrechungen – stets mehrtägig vermietet bei einem Minimum von zwei bzw. drei Tagen bis hin zu vier Wochen am Stück. Gemäß dieser Aufstellung vermietete der Kläger die Wohnung im Jahre 2002 an insgesamt 162 Tagen an 17 verschiedene Mieter und im Jahre 2003 an sieben verschiedene Mieter. Im Jahre 2004 vermietete er an insgesamt 21 Tagen an drei unterschiedliche Mieter. Die Mieteinnahmen beliefen sich auf (jeweils netto) 8.126 EUR im Jahre 2003 und 1.293 EUR im Streitjahr. Nach exemplarisch eingereichten Mietverträgen verfügte die Wohnung über eine Einbauküche mit Geschirrspüler, zwei mit Stühlen und Tischen ausgestattete Wohnräume incl. Schlafcouch und Telefonanschluss und einen Schlafraum mit Doppelbett. Die ausgewiesenen Tages- und Wochenpreise schlossen die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern ein. Ferner sahen die Mietverträge eine Endreinigung vor. Für die Schlüsselübergabe bestimmten die Mietverträge, dass diese entweder durch den Vermieter oder die Wohnungsnachbarin auf viermaliges Klingeln erfolgte.

Für das Vorjahr 2003 erklärte der Kläger (negative) Einkünfte aus Gewerbebetrieb aus der Vermietung der Wohnung, die der Beklagte in dem nachfolgenden Steuerbescheid für dieses Jahr allerdings der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuordnet...