Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 2. Abgrenzung des Grundvermögens vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen (§ 69 BewG)

(1) ¹§ 68 Abs. 1 BewG enthält zusammen mit § 33 Abs. 1 BewG die allgemeine Regel für die Abgrenzung zwischen Grundvermögen und land- und forstwirtschaftlichem Vermögen; § 69 betrifft trotz seiner allgemein gehaltenen Überschrift nur Sonderfälle. ²Nach § 33 Abs. 1 BewG gehört zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, was einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt ist. ³Nach § 68 Abs. 1 BewG setzt die Annahme von Grundvermögen voraus, daß es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen handelt. ⁴Ob eine Fläche oder ein Gebäude zum Grundvermögen oder zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört, ist demnach bei der Feststellung des Einheitswerts des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft zu entscheiden.

(2) ¹Nach § 69 BewG gehören im Feststellungszeitpunkt noch land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen - abweichend von der grundsätzlichen Regelung in § 33 Abs. 1 und § 68 Abs. 1 BewG - unter bestimmten Voraussetzungen zum Grundvermögen. ²In § 69 Abs. 1 und 2 BewG handelt es sich um Fälle, für die in Zukunft mit einer Verwendung der Flächen für andere als land- und forstwirtschaftliche Zwecke zu rechnen ist. ³In § 69 Abs. 3 BewG handelt es sich darum, daß eine in einem rechtsverbindlichen Bebauungsplan als Bauland ausgewiesene Fläche unter näher bestimmten Voraussetzungen in jedem Fall als Grundvermögen zu bewerten ist. ⁴Liegt eine im Feststellungszeitpunkt land- und forstwirtschaftlich genutzte Fläche im Gebiet eines Bebauungsplans (Plangebiet) und ist sie in diesem als Bauland ausgewiesen, so kann eine Zurechnung zum Grundvermögen nicht nur nach § 69 Abs. 3 BewG, sondern u. U. auch nach § 69 Abs. 1 oder 2 BewG in Betracht kommen. ⁵Es empfiehlt sich in der Regel, zunächst zu prüfen, ob die Voraussetzungen des § 69m Abs. 3 BewG vorliegen.

(3) ¹Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden nach § 69 Abs. 3 BewG in jedem Fall zum Grundvermögen gerechnet, wenn die folgenden Voraussetzungen sämtlich erfüllt sind:

1.	Die Flächen müssen in einem rechtsverbindlichen Bebauungsplan (§§ 88. BBauG) als Bauland ausgewiesen sein;

2.	die sofortige Bebauung muß rechtlich und tatsächlich möglich sein;

3.	die Bebauung muß innerhalb des Plangebiets in einem benachbarten Bereich begonnen haben oder schon durchgeführt sein;

4.	die Flächen dürfen nicht Hofstelle oder mit ihr in räumlichem Zusammenhang stehende Hof-, Garten- und Weideflächen sein;

5.	weinbaulich oder gärtnerisch genutzte Flächen dürfen nicht zu einem ihrem Eigentümer als Existenzgrundlage dienenden Betrieb gehören, bei dem der Weinbau oder der Gartenbau den Hauptzweck darstellt.

²Hierzu ist noch folgendes zu bemerken:

Zu Nr. 2: ¹Ob eine sofortige Bebauung möglich ist, kann insbesondere von der Größe und dem Zuschnitt der Fläche abhängen. ²So kann eine Fläche für jede (nicht etwa nur für eine geplante) Bebauung zu klein oder zu ungünstig geschnitten sein. ³Auch die Bodenverhältnisse (z. B. Sumpf) können eine sofortige Bebauung ausschließen. ⁴In rechtlicher Hinsicht ist vor allem entscheidend, ob die sofortige Bebauung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften zulässig ist. ⁵Als Hinderungsgründe öffentlich-rechtlicher Art kommen insbesondere Veränderungssperren (§ 14 BBauG), die Unzulässigkeit von Bauvorhaben (vor allem nach § 30 BBauG) und nicht sofort erfüllbare Vorschriften über die Bebauung in Betracht - letzteres z. B. in Fällen, in denen die Grundstücksfläche für die vorgeschriebene offene Bebauung zu klein ist.

Zu Nr. 3: ¹Ob in benachbarten Bereichen die Bebauung schon begonnen hat oder durchgeführt ist, ist allein auf das jeweilige Plangebiet abzustellen. ²Die Bebauung von Flächen außerhalb des Plangebiets kommt selbst dann, wenn diese Flächen unmittelbar an das Plangebiet anschließen, nicht als Bebauung in einem benachbarten Bereich in Betracht. ³Andererseits ist hierfür nicht zu fordern, daß die Bebauung in der nächsten Nachbarschaft der zu bewertenden Fläche begonnen hat. ⁴Was als benachbarter Bereich anzusehen ist, richtet sich nach den örtlichen Verhältnissen. ⁵Bei Baulücken in geschlossener Ortslage ist die geforderte Voraussetzung stets erfüllt.

Zu Nr. 4: ¹Unter den im räumlichen Zusammenhang mit der Hofstelle stehenden Garten- und Weideflächen, die ebenso wie die Hofflächen nicht nach § 69 Abs. 3 BewG zum Grundvermögen gerechnet werden dürfen, sind der Hausgarten und die sog. Hofweide zu verstehen. ²Nicht darunter fallen die zur gärtnerischen Nutzung gehörenden Flächen (abgesehen von Hausgärten über 10 Ar, welche nach § 40 Abs. 3 Satz 2 BewG zur gärtnerischen Nutzung gehören können) sowie Wiesen und nicht mehr als Hofweide anzusprechende Weideflächen. ³Der räumliche Zusammenhang mit der Hofstelle kann auch dann anerkannt werden, wenn die Garten- oder Weideflächen durch kleinere Straßen, durch Wege oder durch kleinere Ackerflächen von der Hofstelle getrennt sind.

Zu Nr. 5: ¹Ob der Weinbau oder der Gartenbau den Hauptzweck eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft bildet, ist danach zu beurtei...