BFH Urteil vom 13.09.1968 - III 144/64

Leitsatz (amtlich)

1. Eine mit einem Flächenschaden zusammenhängende Entwertung eines Grundstücks im Sinne des Erlasses des BdF LA 2831-66/53 vom 4. August 1953 (BStBl I 1953, 350) und des Änderungserlasses LA 2831-77/53 vom 30. Oktober 1953 (BStBl I 1953, 478) kann grundsätzlich nicht durch Vergleich mit Grundstücken festgestellt werden, die in dem Gebiet liegen, das von der gleichen flächenmäßigen Zerstörung betroffen wurde wie das Grundstück, dessen zusätzliche Entwertung wegen seiner Lage im Flächenschadensgebiet zu ermitteln ist.

2. Zur Anwendung des § 131 AO in Fällen, in denen geeignete Vergleichsgrundstücke nicht ermittelt werden können.

Normenkette

LAG § 203 Abs. 5; AO § 131

Tatbestand

Streitig ist das Vorliegen der Voraussetzungen für eine zusätzliche Minderung der HGA im Billigkeitswege wegen eines Flächenschadens in einem Neuordnungsgebiet.

Das mit HGA belastete Grundstück war während des Krieges total zerstört worden. Die Schadensquote berechnet sich auf 63,46 %. Im Jahre 1956 wurde den Revisionsklägern von dem Amt für Stadtplanung mitgeteilt, daß aus verkehrstechnischen Gründen das Grundstück der Revisionskläger von einer teilweisen Baulandumlegung mitbetroffen werde. Die Baulandumlegung solle im Grenzregelungsverfahren gleichzeitig mit dem Bebaungsplanverfahren durchgeführt werden. Nach einer Äußerung der obersten Landesbehörde für das Bau- und Wohnungswesen sollen nach dem neuen Bebauungsplan von dem Grundstück der Revisionskläger etwa 812 qm als Straße verwendet werden. Da die Restfläche kein selbständiges Baugrundstück darstelle, solle sie den beiden Nachbargrundstücken zugeteilt werden. Ende 1958, Anfang 1959 veräußerten die Revisionskläger das Grundstück lastenfrei an das Land X.

Im Laufe des Jahres 1958 hatten die Revisionskläger beantragt, die HGA auf Grund des Erlasses des BdF LA 2831-66/53 vom 4. August 1953 (BStBl I 1953, 350) und des Änderungserlasses LA 2831-77/53 vom 30. Oktober 1953 (BStBl I 1953, 478) - im folgenden: VAO - betreffend Berücksichtigung von Schäden auf Grund städtebaulicher Neuplanung zu erlassen. Das FA lehnte den Antrag ab. Beschwerde und Berufung hatten keinen Erfolg.

Die ablehnende Entscheidung stützte die Vorinstanz auf die gutachtlichen Äußerungen der obersten Landesbehörde für das Bau- und Wohnungswesen, die eingeholt worden waren. Diese sollte sich dazu äußern, ob der Kaufpreis für das Streitgrundstück dem Verkehrswert entspreche. Das FG führte aus: Die oberste Landesbehörde für das Bau- und Wohnungswesen sei auf Grund eines Preisvergleichs zu dem Ergebnis gekommen, daß der von den Revisionsklägern erzielte Kaufpreis an der oberen Grenze des Verkehrswerts liege. Damit sei erwiesen, daß es bereits an dem Merkmal einer über den Substanzschaden hinausgehenden zusätzlichen Wertminderung fehle. Die von den Revisionsklägern vorgebrachten Zweifel an der Objektivität der obersten Landesbehörde für das Bau- und Wohnungswesen seien weder angebracht noch berechtigt. Es stelle auch keinen Ermessensmißbrauch dar, wenn die OFD die von den Revisionsklägern erstmals in der Berufungsinstanz angeführte VAO über den Erlaß von Abgabeschulden in geschlossenen Neuordnungs- und Wiederaufbaugebieten (BdF-Erlaß IV C/5 - LA 2611- 1/56 vom 24. Januar 1956, BStBl I 1956, 25; Steuer- und Zollblatt für Berlin 1956, S. 259) bei seiner Entscheidung unberücksichtigt gelassen habe. Da es deshalb an einer Vorentscheidung der Verwaltungsbehörden fehle, sei auch nicht zu prüfen gewesen, ob die Voraussetzungen dieser Verwaltungsanordnung vorliegen würden.

Mit der Rechtsbeschwerde (jetzt Revision) werden wesentliche Verfahrensmängel und fehlerhafte Rechtsanwendung gerügt. Die Revisionskläger führen aus: Das FG habe sich den gutachtlichen Äußerungen der obersten Landesbehörde für das Bau- und Wohnungswesen angeschlossen und den von ihnen gestellten Antrag, das Obergutachten eines freien Sachverständigen einzuholen, übergangen. Es sei richtig, daß sie nicht in der Lage seien, Tatsachen vorzutragen, die die mangelnde Objektivität des mit der Abfassung des Gutachtens beauftragten Beamten aufzeigten. Dieser sei ihnen nicht bekannt. Das Grundstücksamt, mit dem die Kaufverhandlungen über das Streitgrundstück geführt worden seien, habe von der obersten Landesbehörde für das Bau- und Wohnungswesen vor Vertragsabschluß deren gutachtliche Stellungnahme zum Verkehrswert des Grundstücks eingeholt. Diese Behörde sei aber die gleiche Behörde, die im anhängigen Rechtsstreit wiederum als Gutachter gehört worden sei. Wenn die oberste Landesbehörde für das Bau- und Wohnungswesen damals den Kaufpreis als angemessen bezeichnet habe, so habe sie in ihrer Eigenschaft als Gutachter notgedrungen diesen von ihr früher empfohlenen Kaufpreis auch jetzt wieder als zutreffend bezeichnen müssen. Wäre dies nicht geschehen, so hätte dies zur Folge haben müssen, daß der Eindruck entstanden wäre, daß sich das Land X mit dem zu niedrig angesetzten Kaufpreis auf ihre, der Revisionskläger, Kosten bereichert habe. Diese Gründe würden ausreichen, die oberste Landesbehörde für das Bau- und Wohnungswesen in ihrer Eigenschaft als gutachtende Behörde für interessiert und befangen anzusehen. In der Sache selbst seien von dem FG entsprechend dem Gutachten dieser Behörde Arrondierungskäufe zu Unrecht nicht in den Preisvergleich einbezogen worden. Letztlich werde aber jeder Grundstückskauf durch persönliche und nicht selten auch durch ungewöhnliche Verhältnisse beeinflußt, so daß auch solche Preise in den Preisvergleich einzubeziehen seien. Auch die Nichteinbeziehung der vorgelegten Preisangebote sei fehlerhaft. Ihnen müsse im Streitfall Beweiswert zugemessen werden, weil der Kaufpreis nicht auf dem freien Grundstücksmarkt, sondern einseitig infolge Inanspruchnahme durch das Land X auf Grund des von ihm festgestellten Bebauungsplans zustande gekommen sei.

Die Revisionskläger beantragen, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache an das FG zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen.

Die OFD ist der Auffassung, daß ein Flächenschaden nicht vorliege. Außerdem führt sie aus, die Umgestaltung trage ausschließlich den neuen Verkehrsbedürfnissen Rechnung, die unabhängig von dem eingetretenen Kriegssachschaden und seiner Beseitigung und überdies in einem viel späteren Zeitpunkt angesichts der neuen und noch zu erwartenden Verkehrsentwicklung aufgetreten seien. Selbst wenn das Vorhandensein eines Flächenschadens unterstellt würde, sei er für die Neuplanung nicht ursächlich gewesen.

Die OFD beantragt, die Rechtsbeschwerde (Revision) kostenpflichtig zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

Aus den Gründen:

Die Revision führt zur Aufhebung der Vorentscheidung.

In einer nicht zur Veröffentlichung bestimmten Entscheidung des Senats, in der es sich ebenfalls um die Berücksichtigung von Schäden auf Grund städtebaulicher Neuplanung nach der VAO gehandelt hat, hat der BdF, der dem Verfahren beigetreten war, folgendes ausgeführt:

Die VAO erläutere in Abs. 1 den Tatbestand, nach dem als Grundvoraussetzung eine Wertminderung des Grundstücks vorliegen müsse, wenn eine Billigkeitsmaßnahme überhaupt in Betracht gezogen werden könne. Danach sei eine Minderung der HGA im Billigkeitswege nur in den Fällen zulässig, in denen der Grundstückseigentümer auf Grund einer durch einen Flächenschaden bedingten städtebaulichen Neuplanung gezwungen werde, sein Grundstück zur Verwendung für einen öffentlichen Zweck zu einem Preis herzugeben, der durch die mit dem Flächenschaden zusammenhängende Entwertung des Grundstücks gemindert sei. Der Abs. 3 Satz 1 der VAO nenne das Motiv für die Billigkeitsregelung, während Satz 2 dieses Absatzes die näheren Voraussetzungen enthalte, unter denen bei Vorliegen des in Abs. 1 der VAO erwähnten Tatbestandes ein Erlaß zulässig sei.

Die Billigkeitsregelung der VAO hat zur Voraussetzung, daß die flächenmäßige Zerstörung eines Gebiets zu einer städtebaulichen Neuplanung geführt hat, daß die Neuplanung ihrerseits wieder Anlaß für den Verkauf des Grundstücks war und schließlich, daß der Kaufpreis durch die mit dem Flächenschaden zusammenhängende Entwertung gemindert wurde (Sonderschaden). Ein Flächenschaden ist dann anzunehmen, wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, das in seiner ganzen Fläche von der Kriegszerstörung betroffen wurde, selbst wenn in diesem Gebiet nicht alle Gebäude völlig zerstört worden sind. Es muß im Regelfall genügen, daß die Zerstörung sich nicht auf einzelne Gebäude (sogenannter Punktschaden) beschränkt, sondern durch Zerstörung der Mehrzahl der Gebäude einen flächenmäßigen Charakter angenommen hat, der durch einzelne unzerstört gebliebene Gebäude nicht entscheidend verändert wird. Gegenüber der Auffassung der OFD, ein Flächenschaden liege im Streitfall nicht vor, hat sich die oberste Landesbehörde für das Bau- und Wohnungswesen auf ausdrückliches Befragen des FG unter Beifügung eines Auszugs aus dem sogenannten Schadensplan dahin geäußert, dieser Auszug zeige in dem hier in Betracht kommenden Gebiet eindringlich das Ausmaß der Kriegsschäden, die nicht mehr als Punktschäden, sondern als Flächenschäden zu bezeichnen seien. Das FG, das dem Gutachten dieser Behörde beigetreten ist, hat zu dieser Frage nicht ausdrücklich Stellung genommen, da es nach seiner Auffassung nicht mehr darauf ankam, weil es wegen des fehlenden Merkmals der zusätzlichen Wertminderung zu seiner ablehnenden Entscheidung gekommen ist. Aus dem gleichen Grund hat es auch die Frage, ob eine städtebauliche Neuplanung vorliege und ob sie bejahendenfalls ursächlich auf den Flächenschaden zurückzuführen sei, nicht geprüft. Auch diese beiden Fragen sind von der obersten Landesbehörde für das Bau- und Wohnungswesen eindeutig bejaht worden. Es ist nicht ersichtlich, daß dabei einem Rechtsirrtum unterlegen ist. Von keinem an dem Verfahren Beteiligten ist jedoch in Zweifel gezogen worden, daß der Verkauf des Grundstücks auf die städtebaulichen Maßnahmen der Baubehörde zurückzuführen ist.

Der Annahme des FG, der Kaufpreis sei nachweislich keinesfalls durch die mit dem Flächenschaden zusammenhängende Entwertung des Grundstücks niedriger bemessen worden, kann nicht gefolgt werden. Um diesen zusätzlichen Schaden zu ermitteln, genügt es nicht, den Verkehrswert des Grundstücks festzustellen, auch wenn er an der oberen Grenze liegt. Daraus können auf das Vorhandensein einer mit dem Flächenschaden zusammenhängenden Wertminderung keinerlei Schlüsse gezogen werden. Ein solcher Schaden kann nur dadurch ermittelt werden, daß Vergleichsobjekte herangezogen werden, die nach Lage und baulichem Zustand dem in Betracht kommenden Grundstück gleich oder ähnlich sind, und die zwar in dem gleichen Ausmaß zerstört wurden, selbst aber nicht in einem Flächenschadensgebiet liegen. Nur aus den Verkaufspreisen solcher Grundstücke kann ermittelt werden, ob bei dem im Flächenschadensgebiet gelegenen Grundstück eine zusätzliche mit dem Flächenschaden zusammenhängende Entwertung entstanden ist. Soweit aus den bei den Akten befindlichen Teilausschnitten aus dem Schadensplan ersehen werden kann, befinden sich die von der obersten Landesbehörde für das Bau- und Wohnungswesen angeführten Vergleichsgrundstücke in demselben Schadensgebiet. Dabei handelt es sich, soweit erkennbar, ebenfalls um zerstörte Grundstücke, die demnach außer einem Kriegssachschaden möglicherweise wie das Grundstück der Revisionskläger ebenfalls eine Wertminderung durch denselben Flächenschaden erlitten haben. In den ermittelten Verkehrswerten der Vergleichsgrundstücke kommt vermutlich deshalb unaufgeteilt die durch den Kriegssachschaden, also durch den Substanzschaden, und die mit dem Flächenschaden zusammenhängende Entwertung zum Ausdruck. Für die Anwendung des Billigkeitserlasses ist dies aber nicht genügend, da nicht festgestellt werden kann, ob die Kaufpreisminderung allein auf der Entwertung durch den Kriegssachschaden oder auf der mit dem Flächenschaden zusammenhängenden Wertminderung oder auf beiden Schäden beruht, wobei im letzteren Fall der Vollständigkeit halber festgestellt werden müßte, in welchem Verhältnis beide Schäden zueinanderstehen. Die Schwierigkeiten für die Ermittlung der nur durch den Sonderschaden verursachten Entwertung des Grundstücks und der darauf zurückzuführenden Kaufpreisminderung können in der Regel im einzelnen Fall groß sein. Der BdF war sich offenbar dieser Schwierigkeiten auch bewußt, da er bei der Berechnung des Erlaßbetrages in Abs. 5 der VAO nicht an die durch den tatsächlichen Sonderschaden bedingte Entwertung und die sich daraus ergebende Kaufpreisminderung, sondern an die Berechnung anknüpft, die für die Ermittlung der Kriegsschadensminderung der Abgabeschuld nach § 100 LAG vorgesehen ist. Für die Erlaßberechnung nach der VAO wird deshalb von dem aus dem letzten um 150 % erhöhten Einheitswert vor dem Kriegsschadensfall ermittelten fiktiven Veräußerungswert ausgegangen und diesem der tatsächlich erzielte Verkaufspreis gegenübergestellt. Auch bei der Frage, ob ein Erlaß noch zu gewähren ist, wenn wegen der Höhe des Kaufpreises mit der Möglichkeit gerechnet werden muß, daß der zusätzliche Schaden ausgeglichen sein könnte, ist der BdF nicht von dem im einzelnen Fall festzustellenden tatsächlichen Sonderschaden ausgegangen, sondern hat bestimmt, daß ein Billigkeitserlaß nicht in Betracht kommt, wenn das Entgelt mehr als 135 % des Einheitswerts vom 21. Juni 1948 (im Streitfall: 1. April 1949, vgl. § 144 Abs. 1 LAG) beträgt (Nr. 2 des BdF-Erlasses vom 4. August 1953, a. a. O., in Verbindung mit dem BdF-Erlaß vom 30. Oktober 1953, a. a. O.). Stößt die Ermittlung eines solchen Sonderschadens und die darauf zurückzuführende Minderung des Kaufpreises auf Schwierigkeiten, die nicht zu überwinden sind, so wäre es mit den Grundsätzen einer gleichmäßigen Behandlung aller dieser Fälle nicht vereinbar, den Erlaß nur in denjenigen Fällen zu gewähren, in denen der besondere Schaden ermittelt werden kann, in anderen Fällen aber wegen des Fehlens von geeigneten Vergleichsgrundstücken dagegen nicht. Eine solche Behandlungsweise würde die Grenzen des freien Ermessens, die einer auf § 131 AO gestützten Regelung gezogen sind, überschreiten. Beträgt in diesen Fällen der erzielte Kaufpreis weniger als 135 % des Einheitswerts vom 21. Juni 1948 (1. April 1949) und sind auch im übrigen die sonstigen Voraussetzungen (Vorhandensein einer städtebaulichen Neuplanung als ursächliche Folge des Flächenschadens, Verkauf des Grundstücks als Folge der städtebaulichen Neuplanung) gegeben, so ist nach den Gesamtumständen des Falles zu prüfen, ob auf Grund des § 131 AO ein Billigkeitserlaß gerechtfertigt ist. Nur auf diese Weise ist es möglich, dem Sinn und Zweck der VAO gerecht zu werden, ohne im einzelnen willkürlich zu verfahren und dadurch die Grenzen des freien Ermessens zu verletzen. Da auch die VAO über den Erlaß von Abgabeschulden in geschlossenen Neuordnungs- und Wiederaufbaugebieten vom 24. Januar 1956, a. a. O., auf § 131 AO gestützt ist, ist es nicht angängig, einen im Grundsatz auf § 131 AO gestützten Erlaßantrag nur in bezug auf die VAO vom 4. August 1953/30. Oktober 1953 zu prüfen. Sollte sich daher ergeben, daß die Voraussetzungen dieser VAO nicht vorliegen, so ist noch zu prüfen, ob die Voraussetzungen der VAO vom 24. Januar 1956 gegeben sind.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Bedenken der Revisionskläger gegen die Gutachtertätigkeit der obersten Landesbehörde für das Bau- und Wohnungswesen dann gerechtfertigt sind, wenn es sich um die Feststellung des Verkehrswerts des Grundstücks der Revisionskläger handelt. Sie wären jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn das FG von vornherein nicht ein Gutachten über den Verkehrswert dieses Grundstücks, sondern darüber erbeten hätte, ob bei dem Grundstück der Revisionskläger außer dem Kriegssachschaden eine zusätzliche Wertminderung durch den Sonderschaden entstanden war, was nur, wie vorstehend dargelegt, durch Vergleich des Grundstücks der Revisionskläger mit einem nicht in einem flächenmäßig zerstörten Gebiet liegenden Grundstück gleichen Kriegssachschadengrads möglich ist. Eine Interessenkollision ist bei einer solchen Fragestellung nicht erkennbar.

Da das FG bei seiner Entscheidung von rechtsirrtümlichen Voraussetzungen ausgegangen ist, war die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache wird an das FG zurückverwiesen, damit die nach vorstehenden Ausführungen unterbliebenen Feststellungen nachgeholt werden und dann neu entschieden wird.

Fundstellen

Haufe-Index 68323

BStBl II 1969, 9

BFHE 1969, 29