Entscheidungsstichwort (Thema)
Zu den Voraussetzungen einer Bewertung als gemischtgenutztes Grundstück
Leitsatz (NV)
1. Für die Frage, ob am Bewertungsstichtag die Nutzung eines Grundstücks zu öffentlichen, gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken die Nutzung zu Wohnzwecken erreicht oder übersteigt, können leerstehende Räume, die bisher Wohnzwecken dienten, erst dann den gewerblich / freiberuflich genutzten Flächen zugerechnet werden, wenn sie einer anderen als wohnlichen Nutzung tatsächlich zugeführt sind oder wenn bezüglich dieser Räume bereits alle wesentlichen objektiven Vorkehrungen für die nachfolgende gewerbliche Nutzung getroffen sind.
2. Die Mitbenutzung eines Einfamilienhauses für eine im Erdgeschoß belegene Steuerberaterpraxis beeinträchtigt auch dann nicht den Wohncharakter des Einfamilienhauses, wenn zwischen dem Wohnbereich und dem Bereich der Steuerberaterpraxis eine Verbindung besteht und der Zugang zu den für Zwecke der Steuerberaterpraxis mitbenutzten Kellerräume durch den Flur der Wohnung im Erdgeschoß führt.
Normenkette
BewG § 75
Tatbestand
Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) erwarb am 1. Juni 1978 das im Jahre 1956 mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück X. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA -) hatte das Grundstück zum 1. Januar 1964 als Zweifamilienhaus bewertet und den Einheitswert auf . . . DM festgestellt. Der Voreigentümer unterhielt im Erdgeschoß eine Arztpraxis. Seine Wohnung erstreckte sich auf die übrigen Räume des Erdgeschosses sowie auf das Obergeschoß. Im Obergeschoß befand sich eine weitere Wohnung, die von Angehörigen des Eigentümers bewohnt wurde.
In der Grundstücksbeschreibung auf den 1. Januar 1979 erklärte die Klägerin eine im Erdgeschoß sowie im Obergeschoß belegene Wohnung von insgesamt 163 qm mit fünf Zimmern, Küche und Bad sowie eine weitere im Obergeschoß belegene Wohnung von 75 qm mit drei Zimmern, Küche und Bad; diese Wohnung stehe leer, die ehemalige Arztpraxis werde nunmehr als Steuerberaterpraxis genutzt.
Das FA stellte durch eine Art- und Wertfortschreibung auf den 1. Januar 1979 die Grundstücksart Einfamilienhaus mit einem Einheitswert von . . . DM fest.
Einspruch und Klage, mit der die Klägerin die Bewertung ihres Grundstücks als gemischtgenutztes Grundstück begehrte, blieben erfolglos.
Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Die Klägerin rügt die Verletzung von § 75 des Bewertungsgesetzes (BewG). Das Grundstück habe am Bewertungsstichtag neben einer Wohnung auch Räume enthalten, die zu freiberuflichen Zwecken genutzt worden oder - was ausreiche - für diese Zwecke bestimmt gewesen seien. Damit ergebe sich ein Anteil der freiberuflich genutzten Fläche von mehr als der Hälfte, so daß ein gemischtgenutztes Grundstück vorliege. Die Klägerin beantragt dementsprechend, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Grundstücksart gemischtgenutztes Grundstück festzustellen, hilfsweise, die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht (FG) zurückzuverweisen.
Entscheidungsgründe
Die Revision der Klägerin ist unbegründet. Sie war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung - FGO -).
1. Der von der Klägerin geltend gemachte Verfahrensmangel greift nicht durch. Der Senat sieht insoweit von einer Begründung ab (Art. 1 Nr. 8 des Gesetzes zur Entlastung des Bundesfinanzhofs - BFHEntlG -).
2. Das FG hat zutreffend entschieden, daß das Grundstück der Klägerin zum 1. Januar 1979 als Einfamilienhaus zu bewerten ist.
a) Das Grundstück hat an diesem Stichtag nur eine Wohnung enthalten. Denn die im Obergeschoß belegenen Räume, die die Angehörigen des Voreigentümers noch als (nicht abgeschlossene) Wohnung genutzt hatten, standen am 1. Januar 1979 leer und sollten nach dem Willen der Klägerin auch nicht mehr zu Wohnzwecken bestimmt sein. Die Vorinstanz hat deshalb zu Recht das Vorhandensein einer zweiten Wohnung und damit eines Zweifamilienhauses verneint (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 22. Februar 1985 III R 78/81, BFHE 142, 570, BStBl II 1985, 284).
b) Entgegen der Auffassung der Klägerin liegt am Stichtag auch kein gemischtgenutztes Grundstück vor, da die Eigenart als Einfamilienhaus durch die gewerbliche (freiberufliche) Mitbenutzung nicht wesentlich beeinträchtigt wurde.
aa) Wohngrundstücke (§ 75 Abs. 1 Nrn. 1, 3 bis 5, Abs. 2, 4 bis 6 BewG) sind dadurch gekennzeichnet, daß sie - wenn auch in unterschiedlichem Umfang - Wohnzwecken dienen. Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten, sind Einfamilienhäuser (§ 75 Abs. 5 Satz 1 BewG), Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten, sind Zweifamilienhäuser (§ 75 Abs. 6 Satz 1 BewG). Erst wenn ein Wohngrundstück weder ein Einfamilienhaus noch ein Zweifamilienhaus ist, stellt sich kraft des entsprechenden Vorbehalts in § 75 Abs. 2 bzw. 4 BewG die Frage, ob es Mietwohngrundstück oder ein gemischtgenutztes Grundstück ist (vgl. Senatsurteil vom 9. November 1988 II R 61/87, BFHE 155, 128, 130, BStBl II 1989, 135, 136, m. w. N.).
Wird ein Wohngrundstück, das nur eine Wohnung enthält, zu öffentlichen, gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken mitbenutzt, so gilt es (auch dann) als Einfamilienhaus, wenn durch diese Mitbenutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 75 Abs. 5 Satz 4 BewG). Das Gesetz bietet damit zwei Abgrenzungskriterien, nämlich zum einen den Begriff der ,,Mitbenutzung" und zum anderen die dadurch verursachte wesentliche Beeinträchtigung der Eigenart des (Wohn-)Grundstücks als Einfamilienhaus.
,,Mitbenutzung" i. S. des § 75 Abs. 5 Satz 4 BewG kann nur dann vorliegen, wenn die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken nicht den Umfang der Nutzung zu Wohnzwecken erreicht bzw. übersteigt (vgl. Senatsurteil in BFHE 155, 128, 130, BStBl II 1989, 135, 136). Dabei ist allein auf das Verhältnis der Nutzflächen, nicht jedoch auf das Verhältnis der Jahresrohmieten abzustellen (vgl. Senatsurteil vom 23. Oktober 1985 II R 250/81, BFHE 145, 92, BStBl II 1986, 173). Überwiegt die Nutzung zu öffentlichen, gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken, so kommt es nicht mehr darauf an, ob die Eigenart als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird. Denn eine Mitbenutzung ist dann nicht gegeben.
In die Berechnung des Verhältnisses der Flächen, die Wohnzwecken dienen, und der Flächen, die zu anderen Zwecken benutzt werden, sind zwar auch die Räume einzubeziehen, die wie Zubehörräume oder Nebenräume nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) i. d. F. der Bekanntmachung vom 5. April 1984 (BGBl I 1984, 553, BStBl I 1984, 284) nicht in der Wohnflächenberechnung enthalten sind, wenn sich die Benutzung zu anderen als Wohnzwecken auf derartige Räume erstreckt. Leerstehende Räume, die bisher Wohnzwecken gedient haben, können jedoch erst dann den gewerblich (freiberuflich) benutzten Flächen zugerechnet werden, wenn sie einer anderen als wohnlichen Nutzung tatsächlich zugeführt sind oder wenn bezüglich dieser Räume am Bewertungsstichtag alle wesentlichen objektiven Vorkehrungen (insbesondere die bauliche Gestaltung) für die nachfolgende tatsächliche gewerbliche Nutzung bereits getroffen sind (s. BFH-Urteil vom 23. März 1979 III R 14/78, BFHE 127, 442, BStBl II 1979, 433).
Nach den den Senat bindenden Feststellungen der Vorinstanz (§ 118 Abs. 2 FGO) standen die Räume der ehemaligen zweiten Wohnung im Obergeschoß am 1. Januar 1979 leer. Sie waren damit (noch) nicht tatsächlich freiberuflich genutzt. Es waren aber auch noch nicht alle wesentlichen Vorkehrungen für die Nutzung dieser Räume als Praxisräume getroffen. Denn die Klägerin hatte zu jenem Zeitpunkt nach den Feststellungen des FG lediglich die Absicht, diese Räume für Zwecke der Steuerberaterpraxis umzubauen. Die Absicht allein, bisher Wohnzwecken dienende Räume künftig gewerblichen (freiberuflichen) Zwecken zuzuführen, reicht indessen nach Auffassung des erkennenden Senats nicht aus, um bereits eine Nutzungsänderung zu bejahen. Folglich können nur die im Erdgeschoß belegenen Räume, die zunächst als Arztpraxis, nach dem Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin als Steuerberaterpraxis genutzt wurden, als gewerblich (freiberuflich) genutzte Räume in die Flächenberechnung einbezogen werden. Damit überwiegt im Streitfall die zu Wohnzwecken dienende Nutzfläche, so daß eine ,,Mitbenutzung" i. S. des § 75 Abs. 5 Satz 4 BewG gegeben ist. Davon ist auch die Vorinstanz zu Recht ausgegangen.
bb) Ein Grundstück, das - wie das Grundstück der Klägerin - zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt wird, gilt nur dann nicht als Einfamilienhaus, wenn durch die Mitbenutzung die Eigenart als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird. Diese Frage ist in erster Linie nach dem äußeren Erscheinungsbild des Grundstücks unter Berücksichtigung von bewertungsrechtlichen Einfamilienhäusern zu beantworten, die nicht zu öffentlichen, gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken mitbenutzt werden (vgl. hierzu Senatsurteile vom 5. Februar 1986 II R 31/85, BFHE 146, 167, BStBl II 1986, 448, sowie in BFHE 155, 128, 131, BStBl II 1989, 135, 136). Wie die Vorinstanz hierzu ohne Rechtsirrtum festgestellt hat, wurde das Einfamilienhaus der Klägerin am Bewertungsstichtag durch die Mitbenutzung des Grundstücks für die im Erdgeschoß belegene Steuerberaterpraxis weder nach dem äußeren Erscheinungsbild noch nach seiner inneren Gestaltung in seinem Wohncharakter beeinträchtigt. Dem steht entgegen der Auffassung der Klägerin nicht entgegen, daß am Bewertungsstichtag zwischen dem Wohnbereich im Erdgeschoß und dem Bereich der Steuerberaterpraxis eine Verbindung bestand und der Zugang zu den für Zwecke der Steuerberaterpraxis mitbenutzten Kellerräume durch den Flur der Wohnung im Erdgeschoß führte (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 1985 II R 249/81, BFHE 145, 232, BStBl II 1986, 172).
c) Die vom FA durchgeführte Artfortschreibung vom Zweifamilienhaus zum Einfamilienhaus auf den 1. Januar 1979 war nach § 22 BewG auch zulässig.
Wie oben bereits dargelegt wurde, bestand nach den Feststellungen der Vorinstanz zu diesem Zeitpunkt lediglich die Absicht, die Räume der ehemaligen zweiten Wohnung im Obergeschoß für Zwecke der Steuerberaterpraxis umzubauen. Damit befand sich das Grundstück der Klägerin am Bewertungsstichtag nicht im Zustand des Umbaus mit der Folge, daß eine Artfortschreibung regelmäßig erst dann in Betracht kommt, wenn der Umbau abgeschlossen ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 28. November 1990 II R 36/87, BFHE 162, 391, BStBl II 1991, 209).
Fundstellen
Haufe-Index 417753 |
BFH/NV 1992, 445 |