Entscheidungsstichwort (Thema)
Vorzeitige Darlehensablösung. Vorfälligkeitsentschädigung. Grundstücksveräußerung. Ersatzgrundschuld. Zumutbarer Sicherheitenaustausch bei Risikoausschluss für Kreditinstitut
Leitsatz (amtlich)
a) Hat ein Darlehensnehmer gegen die realkreditgebende Bank einen Anspruch auf Einwilligung in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung, kann er, wenn die Veräußerung des belasteten Grundstücks eine Ablösung des Darlehens nicht erfordert, stattdessen auch die Zustimmung in einen bloßen Austausch der vereinbarten Sicherheiten bei sonst unverändert fortbestehendem Darlehensvertrag beanspruchen, wenn der Sicherheitenaustausch dem Kreditinstitut mangels eines schutzwürdigen Eigeninteresses zuzumuten ist.
b) Dies ist der Fall, wenn eine vom Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der realkreditgebenden Bank genauso gut abdeckt wie die der Bank vereinbarungsgemäß eingeräumte Grundschuld, der Darlehensnehmer bereit und in der Lage ist, alle mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten zu tragen und das Kreditinstitut auch nicht befürchten muss, etwa bei der Verwaltung oder der Verwertung der Ersatzsicherheit irgendwelche Nachteile zu erleiden.
Normenkette
BGB a.F. §§ 242, 607
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 26.08.2002) |
AG Berlin-Mitte |
Tenor
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des LG Berlin, Zivilkammer 51, v. 26.8.2002 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage i. H. v. 3.636,47 EUR zzgl. Zinsen abgewiesen worden ist.
Im Übrigen wird die Revision zurückgewiesen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger begehrt von der beklagten Bank die Rückzahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nebst Zinsen.
Der Kläger, ein Rechtsanwalt, schloss mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: Beklagte) am 13./16.6.1997 einen Vertrag über ein Darlehen i. H. v. 130.000 DM mit einem auf zehn Jahre festgeschriebenen Zinssatz. Das Darlehen wurde vereinbarungsgemäß u. a. durch eine erstrangige Grundschuld über 130.000 DM auf dem finanzierten, 197 m2 großen Hausgrundstück des Klägers gesichert.
Mit Schreiben v. 4.1.2001 bat der Kläger um Mitteilung, unter welchen Bedingungen bei einem Verkauf des belasteten Grundstücks und Kauf eines anderen Hauses eine Ablösung des Darlehens möglich sei und ob die Beklagte nach einem Verkauf des belasteten Grundstücks mit einer Grundschuldumschreibung einverstanden sei. Die Beklagte antwortete unter dem 18.1.2001, dass die Ablösung des Darlehens gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich sei; ob das bestehende Darlehen auf ein anderes Beleihungsobjekt übertragen werden könne, könne ohne Vorlage entsprechender Unterlagen nicht zugesagt werden. Nach Vorlage eines Verkehrswertgutachtens über das zu erwerbende 506 m2 große Hausgrundstück mit einem ausgewiesenen Verkehrswert von 800.000 DM übersandte die Beklagte die vom Kläger erbetene Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und lehnte eine Besicherung des ausgereichten Darlehens durch eine Grundschuld auf dem zu erwerbenden Grundstück "auf der Grundlage geschäftspolitischer Entscheidungen" auch nach Mitteilung des Klägers ab, die Grundschuldbestellung an rangerster Stelle werde garantiert. Der Kläger löste den Realkredit daraufhin ab und zahlte die von der Beklagten verlangte Vorfälligkeitsentschädigung i. H. v. 7.112,32 DM zzgl. 500 DM Bearbeitungsentgelt ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht und unter dem Vorbehalt der Rückforderung.
Mit der Klage über 7.612,32 DM zzgl. Zinsen verlangt der Kläger die Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung und des Bearbeitungsentgelts, da die Beklagte nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen sei, den Darlehensvertrag unter Austausch der Sicherheiten auf den beliehenen Objekten fortzusetzen. Die Klage des Klägers ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger seinen Anspruch weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision des Klägers ist im Wesentlichen begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, soweit die Klage i. H. v. 3.636,47 EUR zzgl. Zinsen abgewiesen worden ist.
I.
Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen wie folgt begründet:
Dem Kläger stehe weder ein Schadensersatz- noch ein Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung und des Bearbeitungsentgeltes zu. Aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ergebe sich keine Verpflichtung der Beklagten, dem vom Kläger gewünschten Austausch der Beleihungsobjekte zuzustimmen. Zwar verpflichte der Grundsatz von Treu und Glauben zur billigen Rücksichtnahme auf die schutzwürdigen Interessen des anderen Teils sowie zu einem redlichen und loyalen Verhalten. Daraus ergebe sich jedoch noch nicht die Verpflichtung des einen Vertragsteils, bei verschiedenen Vertragsgestaltungsmöglichkeiten die Variante zu wählen, die für den anderen Vertragsteil am günstigsten sei. Wenn auch von der Beklagten nicht dargetan und auch nicht nachvollziehbar sei, weshalb sie einen Austausch der Sicherheiten abgelehnt und auf einer Ablösung des Darlehens bestanden habe, habe es noch im Rahmen ihrer unternehmerischen Entscheidung gelegen, ob sie auf das Verlangen des Klägers eingehe oder nicht. Grundsätzlich habe der Darlehensgeber einen Anspruch auf die unveränderte Einhaltung der eingegangenen Vertragspflichten. Soweit der BGH dem Darlehensnehmer zur Erhaltung seiner wirtschaftlichen Handlungsfreiheit einen Anspruch auf vorzeitige Darlehensabwicklung zuerkannt habe, könne diese Ausnahme vom Grundsatz "pacta sunt servanda" nicht auf einen Anspruch des Darlehensnehmers auf Austausch von gleichwertigen oder höherwertigen Sicherheiten ausgedehnt werden.
Auch hinsichtlich des gezahlten Bearbeitungsentgelts sei ein Rückforderungsanspruch des Klägers nicht begründet, da einer Bank bei einer vorzeitigen Ablösung eines Darlehens durch die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ein zusätzlicher Verwaltungsaufwand entstehe, der mit 500 DM angemessen bewertet sei.
II.
Diese Ausführungen halten in einem wesentlichen Punkt rechtlicher Überprüfung nicht stand.
1. Nicht zu beanstanden ist das Urteil des Berufungsgerichts im Ergebnis allerdings insoweit, als es die Klage in Höhe des zurückgeforderten Bearbeitungsentgelts von 500 DM (= 255,65 EUR) zzgl. Zinsen abgewiesen hat. Dieser Betrag steht der Beklagten unter Berücksichtigung des § 354 Abs. 1 HGB unabhängig davon zu, ob sie gehalten war, die vom Kläger angebotene Eintragung einer Grundschuld über 130.000 DM auf seinem neu erworbenen Hausgrundstück als Ersatzsicherheit zu akzeptieren. Unabhängig von der Vorlage des Wertgutachtens für dieses Grundstück und der Prüfung durch die Beklagte, ob seine Belastung als Ersatzsicherheit in Betracht kam, hat der Kläger die Beklagte unter dem 19.6.2001 gebeten, die Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung des Darlehens über 130.000 DM zum 31.8.2001 zu berechnen. Diese von der Beklagten erbetene, mit Aufwand verbundene Leistung konnte der Kläger nach den Umständen nur gegen Zahlung einer Vergütung erwarten. Die Höhe des von der Beklagten in Rechnung gestellten Entgelts greift die Revision nicht an.
2. Nicht rechtsfehlerfrei ist dagegen die Begründung, mit der das Berufungsgericht einen Anspruch des Klägers aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der entrichteten Vorfälligkeitsentschädigung verneint hat. Die beklagte Bank ist um die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung von 7.112,32 DM (= 3.636,47 EUR) ungerechtfertigt bereichert, da sie nach dem in der Revisionsinstanz zu Grunde zu legenden Sachverhalt verpflichtet gewesen wäre, auf das Verlangen des Klägers einzugehen, als Sicherheit für den gewährten Realkredit anstelle der erstrangigen Grundschuld auf dem veräußerten Grundstück die Eintragung einer entsprechenden Grundschuld im Grundbuch des vom Kläger neu erworbenen Hausgrundstücks zu akzeptieren.
a) In seinem grundlegenden Urt. v. 1.7.1997 (BGH v. 1.7.1997 - XI ZR 267/96, BGHZ 136, 161 [165 f.] = MDR 1997, 1043) hat der Senat entschieden, dass bei einem Festzinskredit mit vertraglich vereinbarter Laufzeit das Bedürfnis des Darlehensnehmers nach einer anderweitigen Verwertung des beliehenen Objekts eine Verpflichtung des Darlehensgebers begründen kann, in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung einzuwilligen. Das gilt insbesondere dann, wenn für eine beabsichtigte Grundstücksveräußerung eine Ablösung des Kredits sowie der damit zusammenhängenden grundpfandrechtlichen Belastung erforderlich ist (vgl. auch BGH v. 1.7.1997 - XI ZR 197/96, MDR 1997, 1043 = WM 1997, 1799). Dabei hat der Senat betont, dass der Darlehensgeber sich auf eine solche Modifizierung des Vertragsinhalts nicht ohne weiteres einzulassen braucht, und dass eine Durchbrechung des Grundsatzes der Vertragstreue nur gerechtfertigt ist, wenn berechtigte Interessen des Darlehensnehmers dies gebieten (BGH v. 1.7.1997 - XI ZR 267/96, BGHZ 136, 161 [166] = MDR 1997, 1043).
Das bedeutet indes nicht, dass nicht auch eine erheblich weniger weit reichende Modifizierung des Vertragsinhalts in Betracht kommt, wenn die Veräußerung des belasteten Grundstücks eine Ablösung des Kredits nicht erfordert, sondern dem berechtigten Interesse des Darlehensnehmers an der von ihm gewünschten Verwertung des belasteten Grundstücks schon mit einem bloßen Austausch des vereinbarten Sicherungsmittels bei sonst unverändert fortbestehendem Darlehensvertrag gedient und der Austausch der realkreditgebenden Bank mangels eines schutzwürdigen Eigeninteresses zuzumuten ist. Letzteres ist der Fall, wenn eine vom Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der realkreditgebenden Bank genauso gut abdeckt wie die im Darlehensvertrag vereinbarte und der Bank alsdann eingeräumte Grundschuld, der Darlehensnehmer bereit und in der Lage ist, alle mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten zu tragen und die Bank auch nicht befürchten muss, etwa bei der Verwaltung oder der Verwertung der Ersatzsicherheit irgend welche Nachteile zu erleiden.
b) Diese Voraussetzungen liegen hier nach dem in der Revisionsinstanz zu Grunde zu legenden Sachverhalt vor.
aa) Der Kläger hatte aus privaten, von der Beklagten ohne weiteres zu akzeptierenden Gründen ein berechtigtes Interesse an der Veräußerung seines belasteten Hausgrundstücks (vgl. BGH v. 1.7.1997 - XI ZR 267/96, BGHZ 136, 161 [167] = MDR 1997, 1043). Für die Durchführung des Kaufvertrages war die Löschung der für die Beklagte eingetragenen Grundschuld erforderlich. Es ist allgemein üblich, dass in einem Immobilienkaufvertrag die Verschaffung lastenfreien Eigentums vereinbart wird. Davon ging ersichtlich auch die Beklagte aus, als sie den Kläger in ihrem Schreiben v. 2.8.2001 darauf hinwies, dass ohne die seinerseits angeforderten Löschungsunterlagen die Abwicklung des von ihm geschlossenen Kaufvertrages in der Schwebe bleibe. Dass der Kläger berechtigt war, von der Beklagten die Zustimmung zu einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens gegen eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen, war und ist zwischen den Parteien auch nicht im Streit.
bb) Der vom Kläger gewünschte Austausch des Beleihungsobjekts bei im Übrigen unveränderter Fortführung des im Juni 1997 geschlossenen Darlehensvertrages über 130.000 DM war der Beklagten nach dem in der Revisionsinstanz maßgeblichen Sachverhalt ohne weiteres zuzumuten.
(1) Der Kläger hat der Beklagten die Bestellung einer erstrangigen Grundschuld über 130.000 DM mit gleichem Inhalt wie die auf dem veräußerten Grundstück lastende auf seinem erworbenen Hausgrundstücks angeboten, durch die dem berechtigten Sicherungsinteresse der Beklagten als Kreditgeberin jedenfalls unter Berücksichtigung des auch noch vorhandenen vollstreckbaren abstrakten Schuldanerkenntnisses des Klägers über 130.000 DM voll Rechnung getragen wurde. Das erworbene, 506 qm große, ebenfalls in S. gelegene Grundstück ist mehr als doppelt so groß wie das belastete und hat nach dem vorgelegten, von der Beklagten nicht in Zweifel gezogenen Sachverständigengutachten einen Verkehrswert von 800.000 DM, wovon rund 200.000 DM, d. h. mehr als die Darlehenssumme, auf den Bodenwert entfallen. Ob das erworbene Hausgrundstück, wie der Kläger behauptet, wertvoller ist als das veräußerte, ist entgegen der Ansicht der Beklagten ohne Belang. Auch wenn dies nicht der Fall sein sollte, wäre ihr Sicherungsinteresse durch eine erstrangige vollstreckbare Grundschuld über 130.000 DM auf dem neu erworbenen Grundstück sowie durch das vollstreckbare abstrakte Schuldanerkenntnis des Klägers ohne jeden vernünftigen Zweifel voll abgedeckt worden. Eine zeitliche Sicherheitslücke hätte durch eine Weisung der Beklagten an den Notar vermieden werden können, von der Löschungsbewilligung für die Grundschuld auf dem vom Kläger veräußerten Grundstück erst nach Eintragung einer entsprechenden Grundschuld im Grundbuch des neuen Beleihungsobjekts Gebrauch zu machen.
Erheblich ist allerdings das Vorbringen der Beklagten, dem Kläger sei die Bestellung einer erstrangigen Grundschuld auf seinem neu erworbenen Hausgrundstück nicht möglich gewesen. Ein Austausch einer erstrangigen gegen eine zweitrangige Sicherheit war der Beklagten wegen des damit verbundenen höheren Risikos nicht zuzumuten. Da der beweisbelastete Kläger Beweis angetreten hat, zur Bestellung einer Grundschuld über 130.000 DM an erster Rangstelle im Grundbuch seines erworbenen Grundstücks in der Lage gewesen zu sein, und das Berufungsgericht dem nicht nachgegangen ist, muss für die Revision des Klägers davon ausgegangen werden.
(2) Die mit dem Austausch der Sicherheiten verbundenen Kosten war der Kläger, an dessen Zahlungsfähigkeit auch die Beklagte keine Zweifel geäußert hat, zu tragen bereit, wie er bereits in seinem Schreiben v. 4.1.2001 an die Beklagte hatte erkennen lassen. Das gilt nicht nur für die durch den Austausch der Grundpfandrechte entstehenden - und ggf. auch vorzuschießenden - Kosten des Notars und des Grundbuchamts sowie andere erforderliche Auslagen der Beklagten, sondern auch für ein an diese zu zahlendes angemessenes Entgelt (Bearbeitungsgebühr) für die Prüfung des Werts des angebotenen neuen Beleihungsobjekts. Unter diesen Umständen war der Beklagten entgegen ihrer Ansicht eine erneute Objektprüfung, die bei einer Realkredite vergebenden Bank zum täglichen Geschäft gehört, ohne weiteres zuzumuten. Dass die Beklagte dies zunächst ebenso gesehen hat, zeigt der Umstand, dass sie den Kläger um Übersendung umfangreicher Unterlagen für diese Prüfung gebeten und den Sicherheitenaustausch auf der Grundlage "geschäftspolitischer Entscheidungen" erst abgelehnt hat, als der Kläger nach lastenfreier Veräußerung des belasteten Grundstücks auf die Erteilung der Löschungsbewilligung durch die Beklagte angewiesen war. Die dafür gegebene Begründung der Beklagten, wenn das neue Beleihungsobjekt höherwertig sei als das Alte, müsse auch eine neue Finanzierung beantragt werden, ist nicht nachvollziehbar, wenn der Darlehensnehmer - wie hier - von der Beklagten lediglich einen Sicherheitenaustausch wünscht und den Kaufpreis für das neue Objekt mithilfe eines anderen Kreditinstituts finanziert.
(3) Auch Sonstige, etwa mit der Verwaltung oder einer Verwertung der vom Kläger ersatzweise angebotenen erstrangigen Grundschuld verbundene finanzielle, rechtliche oder auch nur organisatorische Nachteile der Beklagten sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Ein etwaiges Bestreben der Beklagten, mithilfe der von ihr berechneten Vorfälligkeitsentschädigung aus der vorzeitigen Ablösung des Darlehens durch den Kläger besondere Vorteile zu ziehen, ist nicht schutzwürdig. Wenn der Darlehensnehmer - wie hier - ein berechtigtes Interesse an der Veräußerung des belasteten Grundstücks hat, soll die kreditgebende Bank durch eine vorzeitige Kreditablösung im Ergebnis weder besser noch schlechter stehen, als sie bei vollständiger Durchführung des Darlehensvertrages mit fester Laufzeit gestanden hätte (BGH v. 1.7.1997 - XI ZR 267/96, BGHZ 136, 161 [167] = MDR 1997, 1043).
c) Der Beklagten steht danach auf der Grundlage des in der Revisionsinstanz maßgeblichen Sachverhalts ein Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung für die vom Kläger nicht gewünschte vorzeitige Ablösung des Darlehens nicht zu. Die vom Kläger ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt der Rückforderung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung ist ohne Rechtsgrund erfolgt, so dass der Kläger nach seinem Vorbringen einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung hat (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB).
Da der Kläger unter Vorbehalt gezahlt hat, ohne dass die Beklagte dem widersprochen hätte, ist eine Berufung auf einen Wegfall der Bereicherung (§ 818 Abs. 3 BGB) in entsprechender Anwendung des § 820 Abs. 1 S. 1 BGB ausgeschlossen (vgl. BGH, Urt. v. 8.6.1988 - IVb ZR 51/87, MDR 1988, 1040 = WM 1988, 1494 [1496]).
III.
Das Urteil des Berufungsgerichts war somit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da Feststellungen zur Behauptung des Klägers fehlen, das zur Finanzierung des Erwerbs des neuen Hausgrundstücks eingeschaltete Kreditinstitut sei bereit gewesen, einer zu Gunsten der Beklagten im Grundbuch einzutragenden vollstreckbaren Grundschuld über 130.000 DM zzgl. 15 % Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 10 % die erste Rangstelle zu überlassen. Die Sache war daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 S. 1 ZPO).
Fundstellen
BGHZ 2004, 11 |
BB 2004, 1019 |
DB 2004, 977 |
DStR 2004, 970 |
DStZ 2004, 351 |
NJW 2004, 1730 |
BGHR 2004, 887 |
EBE/BGH 2004, 131 |
EBE/BGH 2004, 3 |
DNotI-Report 2004, 96 |
EWiR 2004, 733 |
NZM 2004, 476 |
WM 2004, 780 |
WuB 2004, 469 |
ZIP 2004, 801 |
ZfIR 2004, 420 |
DNotZ 2004, 776 |
MDR 2004, 694 |
VuR 2004, 226 |
BKR 2004, 189 |
Info M 2005, 44 |
ZBB 2004, 248 |
ZGS 2004, 84 |
BBV 2004, 39 |
JWO-VerbrR 2004, 59 |
LMK 2004, 129 |